南京河西金地集团所街项目产品开发报告

UniquePartner&CustomerSkills关于河西《2007G13地块》产品开发的思考谨呈：金地房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议4本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和奥体商圈的辐射的范围占地面积：8.9万㎡，容积率1.7；土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米；用地性质：商住办公二类居住用地；交付条件：拆成自然平整基本指标基本概况N城市副中心区域半径2.5km南湖区半径2km云锦路本项目5金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑金地集团成功开发的建议开发要求市场调研公司产品设计公司在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收。按照本项目的开发背景有针对性的调研；要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验有服务豪宅成功开发的前期服务经验。首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。本项目作为金地集团在南京的首个房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作。开发背景6本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品项目产品组合建议建议7规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件客户目标•充分考虑项目的品牌营销因素；•用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。金地集团•项目地块内可直接利用的自然资源不多；•地块的现状道路系统差；•周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。基地条件8本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议9项目核心问题界定：——怎么做才能低风险快速实现收益？怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的产品组合，并做到最大利润？问题1我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配比？怎样能够迅速树立品牌，实现低风险快速操作问题210本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议地块解析城市背景房地产市场11地块解析及市场背景¶地块解析¶城市背景¶房地产市场12地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中地块北面为旧有的商品房和部分安置房，靠集庆门大街为公交公司的临时停车站；地块西边为城市规划的云锦路，预期这一规划道路的西面大量平房将被拆除，其地块将挂牌出让，届时本项目与江东中路的地铁2号线站点仅500米左右；地块南面为将要拆迁的市医药中等专业学校；地块东面有一名为新禧家园的老小区，湖西街对面为南湖小区；地块的现状交通存在不便，只能从东面的靠湖西街的一天小巷进入，且周边居住小区多数为90年代以前和待拆迁的平房，市场形象不佳地块解析N云锦路本项目北面南面东面西面13地块编号NO.2007G13地块位置建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北容积率≤1.7用地性质二类居住用地151887.52规划面积90760.1平方米实际出让面积89345.6平方米挂牌时间2007年03月02日成交价格84000万元规划要点参考(有正式公告，以公告为准)土地坐落：南京市建邺区所街地块，集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北；用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.7；建筑密度：≤22%；绿地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑间距系数：1.35；本项目地块的经济指标决定项目的开发成本较高，楼地面价格高达5530元/平米地块解析14地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般商业：项目西面沿江东路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大装饰城，距离奥体商业中心2.5公里市场：项目地块西北面和东南面均有一华润苏果，项目北面集庆门大街和东面湖西街沿街分别为汽修五金类和社区类商业公共配套：地块东面600米左右的省第二中医院；政府机关：南面800米左右为河西建设指挥部；交通：公交线路集中在集庆门大街，有68/78路的终点站，还有80/81/83/103/57/82等，规划建设中的地铁2号线将是本项目的最大利好；其他：邮政储蓄所、银行。地块解析本项目15光明城市朗诗国际街区本项目地块简评地铁较远步行10分钟步行8-15分钟优于光明、与朗诗相当距CBD1000米1000米3000米较两者远距绿博园35003000米5000米略优于两者距公交点步行5分钟步行15分钟以上步行3-5分钟与光明相当，优于朗诗距地铁站较远步行15分钟步行5-10分钟优于两者距奥体心2000米1500米2500米较两者远距长江三桥10分钟车程12分钟车程8分钟车程三者相当距过江隧道6500米5500米3500米优于朗诗，光明距商业中心步行20分钟左右步行5-8分钟步行30-35分钟较两者差结论较区域内高档项目，区位条件一般，不具有明显优势本项目地块价值较板块内现有高端项目不具备明显优势地块价值16配套设施本地块天泓山庄天正湖滨世茂滨江三山板块别墅文脉属性11221日常商业44144教育配套23244娱乐休闲34234医疗配套33234交通条件公交便利44134私车交通21231交通拥堵31331交通噪音21331环境景观可视景观11211距离景观区11111空气质量21321城市角色产业发展14322历史接受12223合计3031293632与全市典型高端项目相比，本地块价值仅优于天正湖滨，与天弘山庄项目地块价值相当地块价值17总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规模综合性项目，临近南湖片区不利于打造高端项目属性具象诠释区位城市中心与副中心结合区域区域相对成熟，但印象较为陈旧，郊区感强项目临近传统上的治安混乱、形象差的南湖片区交通公交组织便利北边临城市集庆门，西面靠主干道江东中路，规划建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度环境生活设施完善周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园等郊区商业氛围项目西面沿江东中路为装饰城，沿集庆门大街为汽修五金类商业，这是郊区商业发展启动阶段的重要标志项目中等规模综合项目占地8.9万㎡，容积率≤1.7地块地块方正，但临街面窄，地价成本高项目仅有西面临规划中的云锦路，但项目地块方正利于规划项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格限制条件地块土地性质的规定土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年,商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。地块解析18地块解析及市场背景¶地块解析¶城市背景¶房地产市场19以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城市规划背景20多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。同时主城区的优势地位仍将得到进一步加强，成为社会精英上流阶层居住的场所。南京市区呈多中核发展的城市格局；城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡，河西的发展前景有较好的政策利好城市规划背景为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是河西新城区预留了一定的发展空间。城市经济的快速发展带来未来南京CBD之“双核”发展需求，从城市发展的角度来看，城市化到一定的程度后，往往需要“双核”来承担城市CBD发展“领头羊”的地位，且从功能、性质来看，“双核”两者在产业类型、分布结构以及功能等级上，将呈同级别趋势。从现状和未来发展趋势来看，河西新城区未来将与主城区新街口并驾齐驱，成为南京CBD的“双核”。双核新街口21■□河西成为承载南京城市化进程向外扩张所带来的人口及产业等方面的流动的理想区域；■□阶段性供求失衡与心理恐慌造成的市场调整已经完成，奥体迎来快速发展期。“一城三区”，奠定奥体发展新布局河西新城区绕城公路老城区未来的城市副中心城市规划背景22发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP1000以下1000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展快速发展平稳发展缓慢发展单纯数量型以数量为主以质量为主综合发展型数量和质量并重数量和质量并重发展特征人均GDP与房地产发展的关系经济发展——城市经济发展实力不断增强，南京市的房地产市场进入平稳的发展阶段南京市历年GDP及同比增幅12951576.219102413277412.50%17.30%15.20%15.10%15.10%0500100015002000250030002002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP（亿元）增长率南京市历年人均GDP及增幅2937349842375246588011.20%13.10%15%12.01%12.90%010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP(美元）增长率国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。城市经济背景23人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速南京全市人口增长情况563.28572.20583.60595.80607.23339.35391.67418.39435.30524.641.85%1.58%1.99%2.09%1.90%10.30%6.82%4.00%15.42%20.50%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人口数量(万人）非农人口（万人）人口增长率非农人口增长率南京历年城市化率60.20%68.40%72%73.10%86.40%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2002年2003年2004年2005年2006年城市化水平人口及城市化24根据国际研究城市发展的惯例，南京的城市发展开始进入稳定发展的第四阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产