合富辉煌_坪塘项目容积率与经济效益思考_16PPT

坪塘项目有关容积率考虑2009年07月31日第一部分容积率数值对应的建筑类型容积率的意义容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素容积率存在客观上的最合理值在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值容积率与物业类别充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划都非常有帮助1．容积率低于0.3，非常高档的独栋别墅项目。2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。10．容积率6.0以上，摩天大楼项目第二部分项目本体分析地块规模和用地情况地块总面积57200.35平方米，约85.801亩其中：市政道路用地面积约9350.35平方米，净用地面积约47850平方米建筑限高：40米建筑限高确定的物业类型此地块因受对河大托军用机场的限高要求，限制在建筑高度40米以内，决定了本项目最高只能建13层的小高层建筑。13层的小高层建筑容积率区间在2.0-2.5之间。又12层及以上小高层每栋楼需设置两台电梯，故本项目适合做成11层顶层复式小高层住宅为主，沿街为1＋10层商住楼。模拟摆布图本项目适合的开发容量容积率选定因本地块现状红线诸多锯齿，以至无效用地相对较多，同时受限高控制，中等舒适11层小高层(顶层复式）开发为主。通过模拟摆布后，总开发规模约为：97000平方米，容积率约为2.0商业开发规模共约8000平方米1.本项目各个方向沿街商业有效长度共约350米，按平均层数1.2层，建筑进深16米算，沿街商铺面积约6500平方米。2.设置中小型集中商业2-3处，共约1500平方米。住宅开发规模共约89000平方米。住宅商业第三部分项目经济测算项目开发成本测算表小类单位（元/m2）小高层98商业98小高层350商业480小高层1200商业1200小高层1648商业1778小高层58商业62小高层99商业107小高层25商业27小高层181商业196小高层1829商业1974小高层256商业640小高层2085商业2614单位项目直接费用一、二、三项合计单位项目直接费项目单位开发成本表一、土地成本按平均13万元/亩，再折合2.0容积率楼面地价二、前期费用三、工程建设成本大类营业税等税费（销售单价×8％）单位项目税后开发总成本＝单位项目税前开发总成本＋税费取整分别为小高层住宅开发成本为2090元/平方米，商业开发成本为2620元/平方米单位项目间接费用四、五、六项合计单位项目间接费单位项目税前开发总成本＝单位项目直接费用＋单位项目间接费用六、不可预见费用（费率取值1.5％）五、开发管理及财务费用（费率取值6％）四、房屋销售费用（费率取值3.5％）项目住宅开发经济测算（一）1、容积率取值2.02、小高层住宅售价取值2800元/m2；商业售价取值5000元/m2。3、建筑开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620元/m2。4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米。项目住宅开发经济测算（一）由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将近40％。项目建面（m2）开发单价（元/m2）售卖单价（元/m2）单方利润（元/m2）小高层住宅8900020902800710商业8000262050002380合计97000开发成本（亿元）销售收入（亿元）利润（亿元）利润率2.06972.8920.822339.73%项目住宅开发经济测算（二）1、容积率取值2.02、小高层住宅售价取值3200元/m2；商业售价取值6500元/m2。3、建筑开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620元/m2。4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米。项目住宅开发经济测算（二）由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将超60％。项目建面（m2）开发单价（元/m2）售卖单价（元/m2）单方利润（元/m2）小高层住宅89000209032001110商业8000262065003880合计97000开发成本（亿元）销售收入（亿元）利润（亿元）利润率2.06973.3681.298362.73%