合富辉煌_苏州小石湖项目市场报告_65PPT

1认识城市认识自我认识区域我们的市场思路认识市场2认识城市3认识城市地理位置苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部。东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州属亚热带季风海洋性气候，境内河流纵横，湖泊众多，土地肥沃，物产丰富。主要出产棉花、蚕桑等，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼等，是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府。苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府认识城市GDP03-07年苏州GDP01000200030004000500060000304050607亿元0%10%20%30%40%GDP增幅GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-10%稳定发展10~15%高速发展大于15%飞速发展按照国际研究惯例：GDP增长与城市房地产发展关系模型合富观点：03年开始苏州GDP始终保持高幅度增长（大于15%），处于飞速发展阶段，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为苏州房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。15%认识城市固定资产投资04-07苏州市固定资产投资、涨幅050010001500200025002004200520062007亿元0%5%10%15%20%25%固定资产投资比去年同期涨幅04-07年苏州房地产投资、涨幅010020030040050060004050607亿元0%20%40%60%80%100%120%房地产投资情况比去年同期涨幅苏州固定投资保持在1500亿元以上,在2004-2007年呈现持续上升趋势。在房地产上的投资额度也在逐渐增大，保持在200亿元以上。苏州固定投资涨幅,均处于10%以上,其中2005年涨幅最大,超过20%;房地产投资涨幅最大的超过100%。2004年-2007年,在固定资产投资中,房地产占据了1/5的份额有投资过热的现象。东扩——建设苏州新城，挺进昆山连接上海；北拓——城市未来发展的功能拓展区，辐射苏北、联系浙北的重要通道；南育——继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地；西优——优化区域空间，提高产业和空间聚集度。认识城市城市规划认识城市城市规划苏州总体规划苏州的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略。由最初单纯的“一体两翼”更变为“南北扩散、东西共进”的和谐发展局面，吴中区是大力发展的城南区域.城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。共规划为4条轨道线路一号线：起点在灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站.(线路长26.1公里，设站24座，2011年建成)二号线：起相城京沪高通铁路苏州站，止于吴中区迎春南路。(长27公里，设22站,2012年建成)。三号线：起沪宁城际线路苏州新区站，止于沪宁城际铁路唯亭站。(长43.5公里，设31站，2020年建成)。四号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。(线路长31.2公里，设22站，2020年建成)认识城市风景名胜苏州是全国首批的历史文化名城之一苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。苏州是全国重点旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、书画”等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，至今保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、藕园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。拙政园环秀山庄9认识市场2019/9/6认识市场土地供应整体市场02-07年苏州土地供应02004006008001000020304050607万平米-50%0%50%100%150%200%250%土地供应增幅02-07年，苏州土地出让总量总体呈现增长趋势。03-04年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。04-05年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量增长幅度有所下降。到06年，随着苏州楼市的回暖，07年土地供应量再一次被推向高峰。03-07年苏州商品房施工、竣工走势图0500100015002000250030000304050607万平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%施工面积竣工面积比例认识市场施工、竣工量03-07年施工体量逐年提高，而竣工量却基本持平，预示着苏州近几年内商品房供应量将达到高峰，竞争将更加激烈。整体市场认识市场成交、均价走势单位：万平方米2030405060708007年5月6月7月8月9月10月11月12月08年1月2月3月4月成交量单位：元/平方米55006000650070007500800007年5月6月7月8月9月10月11月12月08年1月2月3月4月成交均价07年5月到08年4月苏州住宅成交量走势图07年5月到08年4月苏州住宅成交均价走势图苏州住宅成交以9月为分水岭，07年初至9月份成交量、成交均价基本保持上升趋势，9月份达到顶峰。随后出台的调控政策给苏州房地产带来了严重的影响，成交量、成交均价降幅较大。政策调控政策调控整体市场13板块划分园区吴中区市区相城新区苏州分为园区、吴中区、市区、新区、相城区五个区认识市场住宅市场园区园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，价格领跑苏州。目前湖西开发用地匮乏，整体市场东向发展明显，未来还有大量储备用地面世。市区吴中区借助西山、东山的自然景观，别墅供应量较大，普通住宅目前主要集中在越溪板块和吴中开发区板块，加上世贸、招商等地产商的入驻，区域逐渐被炒热。近期价格提升加速。相城区高新区市区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套，支撑其市场价格，目前环线以内新房源供应较少，新房源集中在沧浪新城和平江新城。阊胥路、劳动路一段，由于中海、万科等品牌开发商的进驻，正逐渐成为新兴的高尚居住区。作为苏州房地产市场的价格盆地，其中心区域与乡镇板块形成了较为明显的价格梯度。目前合景、恒基等香港开发商进驻，加上人民路等道路的北延，交通日益发达，区域内人民路北延板块供应集中，未来市场发挥空间大。产品主要集中在狮山路、何山路片区。开发时间较早，但目前可供开发用地少，北向发展趋势明显，浒关片区的发展潜力在政府规划下逐渐被挖掘。目前进驻该区域的有新创、新港、鑫苑等开发商。园区领跑苏州房地产市场，市区土地资源稀缺，吴中区借助自然景观提升板块价值，新区北向趋势明显，相城区受到交通改造优势，未来市场发挥空间大。板块市场特点认识市场住宅市场认识市场住宅市场平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房多层、小高层5500-6500元/㎡主力客层：市区工作者、古城拆迁户大观名园、橘子园古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异大12000－30000元/㎡主力客层：主城区富人、外来投资者园林别墅苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速本案沧浪新城：新兴西南住宅区，距离更近古城多层、小高层、高层品牌发展商（11000-12000元/㎡）本土发展商（6500－7500元/㎡）主力客层：高新区和市区的高级白领金帝城市别墅、万科金色家园古城区旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生三大新城认识市场住宅市场工业园区楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集湖西：市场成熟、苏州高端市场高层（14000－20000元/㎡）别墅(16000-17000元/㎡)主力客层：园区CEO、高级经理人、高级投资客、私营业主欧式古典主义中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域湖东/湖北：主力市场区域、苏州中高端市场高层、小高层湖北（7000－8500元/㎡）湖东（5500－7000元/㎡）主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主现代风格万科玲珑湾、未来城，第五元素苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速湖南：低密度居住区别墅（11000－17000元/㎡）多层（6000－7500元/㎡）主力客层：园区CEO、高级经理人现代风格水墨江南、万科玲珑湾、伊顿小镇认识市场住宅市场高新区市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速中心城区——中高端市场，商务、商贸居住区5500－7000元/㎡小高层、高层主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆认识市场住宅市场相城区市场刚起步发展，产品档次一般，苏州城市发展的未来重点苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速多层、小高层、别墅4500-5500元/㎡（公寓）8000－14000元/㎡（别墅）主力客层（公寓）：改善型苏州老城区居民、相城腹部地区进城居民主力客层（别墅）：区域改善型客户、园区及市中心高管、私营业主香城花园、锦绣天地（公寓）招商依云湾、鹂岛别墅（别墅）认识市场住宅市场吴中区区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速环太湖别墅区：度假区域10000-20000元/㎡主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人士湖景别墅太湖胥香园中心城区：市区城南延伸部，成熟居住区5500-6000元/㎡多层、小高层主力客层：改善型苏州老城区居民、吴中远郊进城居民木渎古镇：度假区域9000－10000元/㎡主力客层：长三角地区私营业主、商务人士、区域富人山景人文别墅姑苏桃花源2019/9/6苏州主要酒店式公寓分布图认识市场酒店式公寓市场2019/9/6认识市场酒店式公寓市场苏州主要酒店式公寓列表2019/9/6酒店式公寓代表项目价格认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓低总价、精装修等因素的影响，在销售单价上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品质较高的酒店式公寓的销售均价已经达到同期高端物业如别墅的价格水平，目前由于各区域城市定位及发展状况各有不同，导致其区域内的酒店式公寓的品质相差甚远，价格上就会出现明显的差距。所属区域工业园区新区相城区吴中区吴中区吴中区1.摩登大厦2.自由之邑3.时代晶华4.富达广场5.赛风公寓6.润亿皇朝老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低.酒店式租金水平:较好:35-40元/㎡/月一般集中在25-30元/㎡/月目前并无在售的酒店式公寓永达大厦该项目位于干将西路189号，共25Ｆ，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56㎡;租金为：35-40元/㎡/月自由之邑该项目位于阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200㎡租金为：30-35元/㎡/月老城区项目分布图认识市场酒店式公寓市场赛风公寓该项目位于阊胥路798号，主力户型为40-80㎡,部分楼4.2米挑高复式机构.租金为：25-35元/㎡/月时代晶华该项目位于金门路108号，共22Ｆ，7-22层为公寓，以40-70㎡房型为主力户型，有少量130-340㎡,租金为：30元/㎡/月润亿皇朝该项目位于乔司空巷66号,共6层,目前为商住混用,主力面积为30-50㎡,租金为45元/㎡/天摩登99该项目位于人民路438号,共7层,为商住混用,主力面积在40-56㎡,租金为35-40元/㎡/月老城区典型项目介绍认识市场酒店式公寓市场园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质。区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理。目前在售的酒店式公寓玲珑湾及雅戈尔未来域销售价格都达到13000-15000元/㎡1.晶汇新屹二期2.雅戈尔yark公馆3玲珑湾酒店式公寓4.海天广场5.和乔丽晶公寓1.五星级产权酒店（雷迪森管理）2.精装修酒店式服务公寓3.酒店式服务小户型4酒店式服务ＳＯＨＯ另外五星级产权酒店及酒店式服务ＳＯＨＯ对外报价约13000元／㎡。园区项目分布图认识市场酒店式