合生创展某项目市场定位报告

合生创豪房地产投资顾问有限公司1第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究合生创豪房地产投资顾问有限公司2一：住宅市场调研分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究合生创豪房地产投资顾问有限公司3本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块及红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园、渤海铭城、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析1、板块划分合生创豪房地产投资顾问有限公司4观澜天下大厦小区福地山水文园山水人家平安家园富吉家园渤海名城馥润家园东城怡景丽水御尊翰林书香苑清华园瑞康家园芳华园恒基学府公寓苹果社区阳光100水岸尚品御景湾翔峰国际花园恒基河畔花园鸿基国际湾畔书香门第盛景公寓恒祥湾富贵园群星国际新城新龙逸家园MOMA峰汇唯美星海２、在、预售项目位置图海港花园丽景鸿苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司5（1）大厦小区6期地理位置平安大街6期建筑面积约5万平米推盘情况推出11栋多层总户数664户户型区间30-82平方米主力户型二室一厅一卫价格区间1610-2880元/平方米销售均价2500元/平方米（阁楼售价计入均价）开盘日期2009年7月29日备注一次性付款：优惠200元/平贷款：优惠100元/平1、海星板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司6户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫30-42平1610-2880元/平方米4.8-12.1万/套12619%二室一厅一卫48-74平7.4-21.3万/套41863%二室二厅一卫76-82平12.2-23.6万/套12018%（1）大厦小区6期主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74㎡，约占总户型配比的63%，以目前销售价格计算总价主力区间为7.4-21.3万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司7（1）大厦小区6期项目特点：（1）06年开始开发的项目，市场有一定的知名度。（2）成熟城市配套。销售评价：（1）走低售价、小面积、低总价的低档盘路线。（2）以中低档客户层为市场发力点。（3）目前六期销售率约35%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司8（4）目前销售价格与2007年售价比较：大厦小区项目销售均价2009年较2007年上涨150元/平。（1）大厦小区6期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司9（2）芳华园地理位置辽东湾大街开发商营口海星房地产开发有限公司总建筑面积5万平米户型区间40-160平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3580-3780元/平方米销售均价3700元/平方米开盘日期2007年8月备注一次性付款优惠180元/平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司10（2）芳华园户型比户型建筑面积价格区间目前价格总价区间户型比率一房一厅一卫40-45㎡高层：3580-3780元/㎡14.3-17万元/套5%一房二厅一卫77-80㎡27.5-30.2万元/套11%二房二厅一卫88-110㎡31.5-41.6万元/套55%三房二厅一卫128-132㎡45.8-49.9万元/套9%三房二厅二卫136-160㎡48.7-60.5万元/套20%主力户型为二室二厅一卫，面积在88-110㎡，约占总户型配比的55%，以目前销售价格计算总价主力区间为31.5-41.6万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司11（2）芳华园推广主题:心中常驻芳华项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全（3）高层可观海楼盘评价：（1）本项目具有较好的城市景观资源。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）项目销售率约85%。（4）目前销售价格与2007年售价比较：芳华园项目销售均价2009年较2007年上涨300元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司12（3）恒基学府公寓地理位置世纪广场西侧开发商恒基实业有限公司总建筑面积约1.5万平米推盘情况推出1栋高层总户数130户户型区间42-120平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3330—3780元/平方米销售均价均价3550元/平方米开盘日期09年9月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司13户型配比套型建筑面积区间(㎡)主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫40—453330—3780元/㎡13.3-17万元/套3426%二室二厅一卫60—6320-23.8万元/套3023%75—7825-29.5万元/套3225%93—9831-37万元/套3426%（3）恒基学府公寓主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-37万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司14推广主题:城市中心点品质生活圈项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全销售评价：（1）虽然项目在中心区价格较高，但户型面积较小，总价低。（60-78平户型占48%）（2）以中高档人群为市场发力点。（3）目前销售率为50%。（3）恒基学府公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司15地理位置世纪广场西侧开发商辽宁天鸿实业集团总建筑面积约5.5万平米推盘情况推出2栋33层高层总户数496户户型区间69-142平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2900-3800元/平方米销售均价均价3300元/平方米开盘日期2008年10月（4）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司16户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫69-77平1980-2960元/平方米20-27.7万/套24850%三室二厅一卫104-108平30.1-41万/套12425%三室二厅二卫124-142平36-54万/套12425%（4）天鸿观澜天下主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司17推广主题:中心区地标级全景宅邸项目特点：（1）现代建筑风格（2）海星板块标志性建筑（3）成熟的城市配套（4）东侧近邻世纪广场，西侧邻港务局,高层可以远观海景楼盘评价：（1）目前项目主体封顶。（2）本项目具有较好的城市景观资源。（3）以中高档人群为市场发力点。（4）目前销售率为70%。（4）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司18小结：海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。从海星板块产品供应结构上看，市场供给偏向二室二厅一卫/二室一厅一卫经济性户型。未来该板块的已知待开发为30万平方米，目前该区域产品供给量较少，因此区域竞争相对较弱。海星区海韵明珠约4.3万㎡阳光世纪城约26万㎡第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司19海星板块2009年在售项目与2007年价格涨幅比较：中低档盘大厦小区涨幅150元/平。大厦小区在鲅鱼圈区域中低档。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司20楼盘已具有品牌效应，同时中低端客户市场也支撑市场需求。高档盘芳华园涨幅300元/平，该项目现处于现房实景销售阶段较2007年主体施工阶段有一个自然的涨幅，同时该项目地理位置的稀缺性也是其涨价的重要原因。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司21（1）瑞康家园地理位置桃花潭路东段开发商群达房地产公司建筑面积约5.6万平米推盘情况7栋小高层二期户数384户户型区间60-150平方米主力户型二室二厅一卫价格区间2580-3180元/平销售均价2850元/平开盘日期2006年5月2、红海板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司22户型比户型建筑面积价格区间总价区间户型比率一房二厅一卫55-60㎡2580－3150元/㎡14.2-18.5万元/套10%二房二厅一卫约78-100㎡20.1-31.5万元/套64%三房二厅一卫约110-150㎡28.3-47.2万元/套24%（1）瑞康家园主力户型为二室二厅一卫，面积在78-100㎡，约占总户型配比的64%，以目前销售价格计算总价主力区间为20.1-31.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司23项目特点：（1）交通便利。（2）购物、教育等配套齐全。（3）地理位置优越。（1）瑞康家园销售评价：（1）以中低档人群为市场发力点。（2）户数/车位比：4户：1停车位。（3）2009年销售均价与2007年销售均价上涨50元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司24地理位置辽东湾大街与桃花潭路交汇开发商圣丰房地产开发公司总建筑面积约2.8万平米推盘情况2栋小高层总户数229户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2997-3667元/平方米销售均价均价3500元/平方米开盘日期08年5月备注一次性付款：9.7折贷款：9.9折（2）翰林书香苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司25户型配比套型建筑面积区间(㎡)主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫63—752997-3667元/㎡18.9-27.5万元/套4721%78—8523.4-31.2万元/套7131%87—9326-34万元/套229.5%100—10230-37.4万元/套2310%103—10530.8-38.5万元/套229.5%108—11232.4-41万元/套229.5%三室三厅二卫130—13539-49.5万元/套229.5%（2）翰林书香苑主力户型为二室二厅一卫，面积在63-112㎡，约占总户型配比的90.5%，以目前销售价格计算总价主力区间为18.9-41万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析合生创豪房地产投资顾问有限公司26推广主题:至尊品质精品名宅项目特点：（1）现代建筑风格（2）商业、交通配套（3）教育配套楼盘评价：