合肥项目报告5.15

本报告是严格保密的。合肥项目前期定位报告上海功夫堂投资管理有限公司2007/05/15本报告是严格保密的。2上兵伐谋谋定而后动随着时代、城市、市场的不断发展，只有通过客观的总结分析，才能赢得新的、更加辉煌的成功！我们这份报告，是基于理性思考和严谨的市场、项目分析后，得出对本项目认知。写在前面的话本报告是严格保密的。3市场背景本报告是严格保密的。4市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。5２００６年房产重大政策回顾■2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。■2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。■2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。■2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。■2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。■2006年9月5日新华社5日受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，严肃惩处土地违法违规行为。■《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》说，从二00七年一月一日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。回顾2006-宏观政策面本报告是严格保密的。61、国家宏观调控还将持续。2、《国六条》等政策的调控效果初步显现。3、全国房价稳中有升，上海、合肥略有下调。4、购房者持币观望气氛浓烈。5、投资者收益下降，投资态度谨慎。回顾2006-宏观政策面总结本报告是严格保密的。7在城市、市场、客群的研究中我们有以下几点认识1、城市南进，城市名片凸显，定位改写2、蜀山是楼市热点，政务新区是蜀山热点之一3、市场供应庞大，竞争提前进入白热化状态4、近身客源难以支撑项目的高定位，分流态势严峻市场篇市场背景本报告是严格保密的。8市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。9市场篇城市认知1.安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽2.05年合肥的城市综合竞争力排名第37位，04年为第47位3.与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性=〉合肥是个典型的内需型市场本报告是严格保密的。10合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市场依然有一定的差距相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地产市场始终只能在一个相对低位上徘徊总的来说，合肥的社会经济背景体现在房地产市场上，目前楼市呈现出三个二线市场典型的技术特征：市场篇市场容量小购买力弱市场成长性差城市认知本报告是严格保密的。11市中心一环以内为传统老城区、中心商业区；一环以内的环城公园景区之内区域为合肥的市中心，是省、市两级政府所在地，合肥的政治、经济、文化中心城市布局以市中心为核心，沿一环、二环呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二线城市布局格式随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥已经形成的城市的二环道路体系，加上原有的内城道路，实际上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成=〉三环的建设对于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意义，对房地产开发而言，也示着开发空间的提升市场篇城市认知本报告是严格保密的。12城市认知城市发展方向本报告是严格保密的。13近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展近年来西部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公园、政务区已经在建设中，或者已具相当规模为了打造“滨湖城市”的城市名片，06-11-15合肥滨湖新区启动区建设正式开工奠基。至此，合肥人“滨湖临江”的梦想开始走向实施阶段。2007年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。但是根据彼长此消原理，对政务区的投入将减弱城市认知本报告是严格保密的。14政务新区与滨湖新区发展对比区域区域特征政府支持发展途径发展阶段滨湖新区新区、未来的省级行政办公中心、科技中心、生态旅游基地政府极力打造区域主要依靠政府支持处于启动初期政务新区市行政办公中心，紧邻老城区政府支持已成过去式依靠经营城市和招商引资处于快速发展期城市认知本报告是严格保密的。15城市认知政务区是规划新建滨湖新区之前重点打造的板块，由于受政府导向的影响，目前政务区的地位已削弱，就两个新区的发展看，目前政务区具备了滨湖新区所没有的优势市政府已落户，路网及硬件设施基本完善房地产开发项目已进入了快速发展期离老城区近，生活相对便利滨湖新区想赶上政务新区目前的发展水平还是需要几年时间，因此，通过对比政务区的房地产发展还是比较有优势的，自身发展能力也比较强。本报告是严格保密的。16市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。17楼市回眸1、2006年合肥商品住宅的销售均价窄幅震荡，平均售价略有下降，下降0.7%，价格维系在3100～3300元/平方米附近，对于合肥还有上升空间。2、2006年楼市调控使合肥市商品房空置面积增加，房价继续居高不下，销售出现疲软。2006年前三季度，合肥市商品房上市面积700万平方米，销售面积为370.86万平方米，同比下降21%，商品房空置面积则达到91.99万平方米，同比增长89.3%；1～11月份，合肥市房地产开发完成投资249.58亿元，占全社会固定资产投资额的33.6%。3、空置量上升，分流客户。4、06年合肥市存量大，开发量大。5、合肥市平均房价在全国二、三线城市中还显较低，有较大的上涨空间。本报告是严格保密的。18楼市回眸0100200300400500600700800地块数量88532121总计亩数750.33631.44537.2437.37267.05191103.829.62包河区庐阳区瑶海区新站区经开区高薪区蜀山区政务区土地市场--2006年前11月，各区均有土地挂牌出让计划，包河区、庐阳区各有8个地块实行挂牌出让，政务区是实行挂牌出让最少的区域，存量土地开发是本案区域开发的重点。本报告是严格保密的。19楼市回眸商品房供需分析----市场格局仍是供大于求06年整个房地产市场“三工”面积大幅增加，增速均在40％以上销售增速却出现下降，市场供大于求的局面仍在持续。1）供应仍在放大，供大于求的关系将持续，绝对总量2005年合肥商品住宅供应量增加40%以上，供求比1.56：1。2006年，这种供求趋势一直持续，累计上市商品住宅与以销售住宅面积之比为1.55：1。充足的供应量与并不强劲的内需，将使供大于求的状态持续2）随着时间推移，供需缺口绝对值将不断拉大，周平均上市面积13.12万平米，周平均成交8.56万平米，上市与成交之比为1.55：12006年合肥市住宅开发情况指标累计完成情况与上年同期相比增加（％）施工面积（万㎡）216.2763.69新开工面积（万㎡）1998.9443.49竣工面积（万㎡）612.2987.35期房销售面积（万㎡）478.75—现房销售面积（万㎡）46.96—空置面积（万㎡）85.7465.49商品房销售表594.98640.849.4%7.7%56058060062064066020052006时间（年）销量（万平米）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%商品房销售面积（万㎡）增速（％）本报告是严格保密的。20楼市回眸商品住宅价格走势——涨幅进一步下滑合肥市商品住宅市场均价2013234129573189326916.326.37.82.505001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年年份商品住宅均价（元/㎡）01020304050607080增速（％）住宅市场均价（元/㎡）增速（％）2006年合肥新建商品住宅的销售均价位3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但是涨速趋缓。新政效应逐渐突显，新建商品房的销售价格出现了回落，并延缓至今价格没有明显恢复价格窄幅震荡的趋向非常明显，从2005年至今，虽然房价起落波动较频繁，但一直稳定在3100-3300元/平方米的窄箱内，并无更大的突破，也无显著的下跌。因此，整个合肥住宅价格运行平稳。2006年二手房销售价格总体呈现上升的态势，与新房的价格曲线大致吻合。二手房对比新建商品房低了1.9％，价格走势平稳。本报告是严格保密的。21楼市回眸商品住宅供应结构分析---高层成为供应主体24%2%32%42%小高层别墅多层高层高层已经成为合肥市商品住宅供应的绝对主体自2004年起，合肥市商品住宅建筑类型供应结构呈现出明显的变化趋势——小高层和高层住宅供应比例不断提高，从2004年初的35%（小高层高层合计）快速增长到2004年末的50%以上，虽然2005年整体变化不明显，但是2006年半年多的时间，这个比例已经上升到66%-67%左右的水平。多层稀缺、小高层均衡、高层去化有压力小高层正在逐步被消费者接纳，同时由于供应比例仍然在有限范围之内（25%以下），因此，整体去化处于均衡状态（24：22）高层由于与消费者原有的居住习惯相去甚远，同时目前供应比例最高（40%以上）因此整体去化压力较大本报告是严格保密的。22楼市回眸商品住宅供应结构分析---三房仍是供应主体，两房的小户型将成为未来供应主体8%17%57%18%一房二房三房四房以上合肥商品住宅的供应仍然以三房及三房以上户型为主体。小面积房型易去化，大面积房型去化难。80平方米以下的小户型住宅成交与去年同期比较，增幅最明显（增幅6.32%）；相对的，150平方米以上的户型，降幅最明显（-8.46%，-3.81%）。2006年户型成交户均面积117.63平方米，比上年同期下降10.86平方米，户型成交重心明显下移。本报告是严格保密的。2307-08年合肥楼市发展预判房价会呈现“涨势依旧，涨幅趋缓”的良好状态市场竞争态势将持续进入争取市场份额的白热化状态区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散，西部组团趋稳，但变数依然存在；南部滨湖新区房地产开发开始发力。结婚购房或二次置业等刚性需求增加，小户型、普通住宅的供应量及需求量都有所上升楼市回眸本报告是严格保密的。24市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。25房地产市场分布格局瑶海区板块包河区板块庐阳区板块蜀山区板块竞争研判本报告是严格保密的。26蜀山板块分析黄山路政务新区经济开发区高新技术开发区随着房地产开发的不断深入，蜀山区形成了四大板块——以高新开发区和蜀山风景区自然环境为依托的高新区板块政府规划导向利好的政务区板块，也是目前开发最为集中的板块依托于经济开发区和大学城发展的经济技术开发区板块以及依托于成熟的南七生活圈的黄山路板块多板块并立，大盘云集竞争研判本报告是严格保密的。27主要竞争板块判断本案属于蜀山区范畴，位于政务新区的西部因此,从地域角度来看，政务区板块是本案的一级竞争区域黄山路以距离和配套对本案进行分流，高新区以环境从高端、经济开发区以价格从低端对本项目进行客群分流，属于二级竞争范畴以市中心为原点，地块到市中心距离为半径，相同半径的其他区域为三级竞争区域，以东南方向的滨湖区最为典型竞争研判本报告是严格