吉银润城东新区项目整体定位(中期版)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。安吉城东新区项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：安吉银润城东新区基础设施建设有限公司本报告是严格保密的。2本项目位于湖州中国竹乡安吉县，占地2.73km2，规划定位于“山地人居示范区”，处于安吉主城区与杭长高速间，周边为未来的高端生态度假区杭长高速规划城东路云鸿东路2.73km2城东新区占地11.7km2，规划为安吉的城市门户，生态人居示范区，目前尚未启动开发；本项目占地2.73km2，作为城东新区的启动区；东临杭长高速，西接安吉主城区，东南均分布着未来的高端生态休闲度假区安吉——长三角的几何中心中国竹乡、首个生态县安吉主城区凤凰山景区天坞山景区区位属性本报告是严格保密的。3地块内部生态环境优良，山体、石马港水系、原生态的村落；同时有拆迁安置区与凤凰山小学地块资源本报告是严格保密的。4道路名称道路等级设计说明1杭长高速高速路高速公路2云鸿东路主干道：40米双向四车道3后寨路次干道20米双向二车道4绕城东路快速路26米双向四车道5城东路主干道36米双向四车道6环城东路（外环东路）次干道24米双向四车道7经四路次干道20米双向二车道北⑥⑤⑦①②③④②南分离式立交口高速匝道口地块东边界作为城市门户，进入性、路况良好，快速路绕城东路经过项目地块③⑤杭长高速内部交通本报告是严格保密的。5项目现状用地以农地、山体、丘陵、水域为主，现有村镇布局分散，约有113公顷经营性用地拆迁现状：云鸿路两侧已列入拆迁范围，预计年底完成。未来通过拆迁并点后将新建禹山坞村安置区。在可建用地中，需留出512亩作为动迁安置用地。土地构成表：可建设用地的构成（单位：ha）总用地面积273其中不可开发（25%以上山体）73可开发用地200可开发用地其中农民动迁房及小学46.7河道17.350米道路防护林5.4基地内部道路17可开发经营性用地113.6农民动迁房及小学,46.7河道,17.350米道路防护林,5.4基地内部道路,17可开发经营性用地,113.6不可开发（25%以上山体）,73用地构成总用地为2.73平方公里整个地块内部全部山体占地面积约90万平方米（北部山体约72万平方米，东南部靠近杭长高速入口山体占地面积约18万平方米）本报告是严格保密的。6项目现状具备“生态+城市+门户交通”的优势条件；但处于郊区陌生板块，区域认知度低，内部无配套，同时在安吉的资源优势不强势•1、交通条件利好•杭长高速的建成通车将加强与杭州市区联系，到达杭州市区将实现在30分钟内；•2、紧邻安吉主城区的区位优势•东部与安吉城区接壤，可直接享受县城的教育、医疗等城市配套，且地块处于高速出口进入安吉的第一站，未来将成为城市门户；•3、良好的自然环境•地块内部拥有坡地资源，水体资源，空气质量高，但东部山体植被需进行景观整治，水体需要考虑季节性来水量变化落差以及夏季泄洪需求。•山水景观资源为高档地产项目开发提供了基础条件•1、郊区陌生板块项目：地处城市东部郊区，区域认知度低，•2、尚无成熟的配套：区域仅有农村基础配套，需投入资金大规模进行土地平整、路网建设、绿化、水体整治，城市基础配套，尽管规划前景良好前，但成熟有待时日；•3、和安吉其他区域相比并非特别强势的自然资源水平：相比安吉南部灵风山、凤凰山等休闲板块，本项目地块的山水景观资源不够强势，植被覆盖较板块内的其他项目相比较低，景观不够生动；地块优势条件相对弱势因素本报告是严格保密的。7各方目标解构发展现状分析第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第五部分开发策略第三部分战略与定位核心问题结构化基于市调报告总结分析本报告是严格保密的。8安吉是中国首个“生态立县”的城市，大力打造生态经济强县；目前对生态利用粗放，生态产能低下安吉城市一基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》中国竹乡，全国首个生态示范县，首个“生态立县”的城市，着力打造生态经济强县，全力发展新兴无污染产业；“生态立县”的城市战略与生态产能低的现状以竹制品、家具制造业为两大主导产业，占工业总产值50％；同时积极培育绿色食品、新型医药、新材料、电子信息等四大新兴无污染的生态产业生态立县生态工业竹业椅业生态农业绿色食品白茶基地生态休闲旅游会务影视基地户外运动安吉生态产能低的现状。除竹制品与家具外，对生态的利用仅停留在观光等层面。本报告是严格保密的。9安吉的“接沪融杭”的城市战略，大力发展外向型经济；但目前为封闭型城市，外部迁入人口仅占2%安吉城市二基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》安吉的“接沪融杭”城市战略：加快融入“杭州经济都市圈”，接轨上海大都市，借力发展。加快“走出去”步伐，大力发展外向型经济。安吉的封闭型城市现状：城区总人口12万，以内生增长为主。内向型的制造业“接沪融杭”的外向型发展战略与封闭型的城市现状2007年末，安吉县城市化率20.6%；外来迁入人口仅占2%；人口增长达到4.3％的净增长率，以自然增长为主本报告是严格保密的。10安吉大力打造“生态人居优选地、休闲经济先行区”，目前旅游业开始向休闲产业转型，但房地产仍为封闭的本地市场安吉城市三基于市调报告结论详见专题3：《安吉城东新区项目市调报告》“奋战五年再造安吉”——安吉大力打造“生态人居优选地、休闲经济先行区”安吉的旅游市场：旅游业是安吉的支柱产业与新的经济增长点，目前仍以观光为主，开始向休闲产业转型安吉的房地产市场：以本地为主的封闭型小市场，价格低，增幅小。仅汀香别墅出现外来二居度假购房客户。开发商均以浙江本地中小开发商为主，国内百强开发商无一进入安吉市场。“生态人居优选地、休闲经济先行区”与开始转型的旅游市场、封闭的本地房地产市场安吉旅游的新趋势：自驾游、培训拓展、商务会议；周末经济凸现，农家乐市场势头旺盛，出现长期度假客户；目前大力发展高档次度假市场，如江南滑雪场等。度假氛围尚未形成以上海客户为主，开始逐渐向周边扩散本报告是严格保密的。11政府对城东新区的建设寄予厚望——安吉的“门户之城、价值之城”，推动安吉的外向型经济与区域土地增值，提升生态经济价值政府目标聚焦R2--目标1：将城东新区打造为安吉的“门户之城、对外形象之窗”，重塑安吉城市格局，推动安吉“接沪融杭”的外向型经济。R2--目标2：城东新区承担着“山地生态人居示范”的使命，打造安吉山水之城、价值之城。R2--目标3：推动区域土地增值，财政收入增加，打造安吉地方经济增长动力源之一R2--目标4：安吉的生态利用经济的推动力弱，城东新区也面临的课题：如何增加生态经济的附加值，提高生态经济的经济作用？R2--目标5：通过本项目运作，确立政府市场化城市运营的成功模式本报告是严格保密的。12实现土地一级开发增值收益最大化，成功运作，积累集团主营业务品牌；滚动开发，4-5年实现开发出让企业目标聚焦R2--目标1：土地一级开发增值收益最大化。尽量以1-1.5亿的启动滚动开发，实现最大的投资收益比。R2--目标2：作为银润集团四条主营业务主线之一——土地一级开发的首个项目，成功运作，积累区域开发的能力、经验和品牌R2--目标3：4-5年完成城东项目的土地一级开发及出让，吸引知名开发商进入本报告是严格保密的。13R2我们想要什么？政府与企业目标聚焦对外：休闲经济先行区、生态人居的示范；推动安吉的外向型经济对内：土地增值收益最大化、安吉的“价值之城”，增加生态经济产能S我们有什么？城市战略与发展现状的对比分析中国首个“生态立县”的长三角几何中心城市；旅游业开始向转型“接沪融杭”的外向型战略与封闭的小城市小市场现状核心问题是什么？增值、持续、创新核心问题的分析本区域开发总体战略原则：S-C-Q小结本报告是严格保密的。14目标与问题的聚焦S-C-Q小结本项目作为城东新区的启动区，如何突破现有城市、区域与市场认知，最大化重塑区域价值？如何打造价值增值体系？如何设计功能良性互动的循环，导入目标人群，成功开发；区域土地不断持续产能增值持续创新创新的功能设计、创新的规划理念等本报告是严格保密的。15土地一级开发要实现“增值、持续、创新”，必须围绕五个方面，重构区域价值问题解决思路区域增值KPI体系1、区域增值重新定义项目所在区域2、定位增值准确定位，发掘板块自身价值5、营销增值4、规划增值确定理念、功能、布局，打造项目独特风情3、项目设计增值再造项目自身资源，设计增值配套设施确定开发次序，推地策略，制定营销策略，实现价值本报告是严格保密的。16国内外典型成功案例南国桃园第一部分目标与问题第二部分案例研究第四部分产品模式第五部分开发策略第三部分战略与定位类似区域成功开发的KPI北京怀柔……本报告是严格保密的。17案例选取依据案例选取标准重点考察案例南国桃园；以下三个案例见专题北京怀柔；香港榆景湾：隐居谷：……本报告是严格保密的。18位于佛山市松岗镇的南国桃园，经过十多年的发展已由原来陌生城郊区域逐步打造成珠三角地区功能完备的都市休闲区南国桃园旅游度假区是广佛都市圈新兴的一个休闲度假胜地，由南海区松岗镇的平顶山、尖峰岭组成，始于92年底投资开发，于95年11月正式对外开放，1999年被列为省级旅游度假区，占地面积8平方公里。南国桃园一带是广东著名的桃花之乡。交通网络通达性好已经形成了现代化的交通网络。东距广州，南抵佛山均12公里。如今，南国桃园功能逐步完备：学校、休闲运动、酒店、景观公寓、别墅等●●●●●●05年，南海市撤市立区，狮山镇提出“新规划新产业新城市”定位。南国桃园已经成为松岗镇以及外围广佛地区的休闲旅游区项目简介Ⅱ半小时车程Ⅲ1小时车程Ⅰ项目区域地广佛.南国桃园本报告是严格保密的。19南国桃园开发伊始，珠三角城市经济发展快速，城市化的负面效应促使城市居民开始渴望追求远离城市喧嚣、拥抱自然的一方净土开发背景南国桃园开发伊始，广州和佛山已经初步实现了工业化，佛山各镇的专业市场和制造业规模庞大，工业化带来了巨大的旅游和度假的消费潜力；这种消费置业来自政府、企业和个人。工业化和城市化使得城市环境受到污染和破坏，人们尤其是城市中人开始热切渴望一块净土，南国桃园是广州地区著名的桃花之乡，可以满足这种市场与社会需求珠三角地区经济发展迅速，居民生活水平提高，私家车已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家车旅行开始流行，他们开始寻求新的度假旅游地南国桃园得到了政府的大力支持和引导，在招商、基础建设、居民迁置等问题上都得到了较多的政府支持城市发展需求消费市场需求自身资源优势政府部门支持开发背景广佛.南国桃园本报告是严格保密的。20早期修建休闲地，随后引入南海影视城、星级酒店、高尔夫等吸引大面积客户，趋于成熟后品牌开发商开始进入，大规模物业开发开始92-95年出让房地产用地获取建设资金三年封山育林，进行基础设施建设和公共配套建设，建设一个三星级酒店95年碧波湖建成政府对该区域没有统一的规划，使得当时出让了很多零碎土地96-98年建设南海观音寺，引进中央电视台南海影视城，并于98年正式开放开发区域内最早的别墅区，规模100多亩98年政府对该区域重新规划，并开始控制土地99-00年建成鹭鸟天堂和观鹤楼引入五星级的枫丹白鹭酒店，酒店内配备国际会议中心枫丹另一家公司开始进行18洞高尔夫建设另外3家公司跟进在该区域内建设酒店以满足日益增长的商务需求培育期启动期发展期01年至今01年香格里拉开始做房地产项目，分时度假公寓和别墅均有，02年做主题式酒店蝴蝶谷01年天安鸿基开始做房地产，以别墅物业为主04年汇江假日花园启动注：松岗镇的各项生活娱乐商业配套均成熟繁荣期基建、中高档酒店景点、影视城、别墅景点、高尔夫、五星酒店度假公寓、别墅碧波湖建成，本地及近郊居民开始前往三星级酒店建成，开始出现部分短途度假客户南海影视城等的引入，开始大面