同策XXXX年南京河西项目(安)营销提报190P

TospurRealEstateConsultingCo.Ltd.|同策房产咨询股份有限公司(南京)NanjingOfficeAdd.:276-1ZhongyangRd.,Nanjing,210018,China|南京市中央路276-1号Tel:[phone]|Fax:[phone]南京河西项目（安）营销提报2012年6月11日|中国.南京TospurRealEstateConsultingCo.Ltd.|同策房产咨询股份有限公司(南京)NanjingOfficeAdd.:276-1ZhongyangRd.,Nanjing,210018,China|南京市中央路276-1号Tel:[phone]|Fax:[phone]南京河西项目（安）营销提报2012年6月11日|中国.南京Chapter1Chapter2Chapter4项目背景营销包装业务执行Chapter3营销推广Chapter5政策认知经济政策主基调“稳增长”已成共识，央行降息折射了货币政策宽松新动向，项目未来销售期间，政策面整体走向呈现谨慎乐观态势央行：6.8起降息0.25个百分点住建部：下调公积金利率CPI：5月份创3%新低中国人民银行6月7日宣布，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。住建部6月8日发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，规定五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。该办法即日起施行。2012年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。货币政策宽松逐步宽松，“稳增长”已成共识房地产行业逐步迎来利好迹象本案南京主城森林里，16万方品质型精装成品社区，一期以功能型2R/3R为主，户型紧凑方正，为市场需求主流产品1、南京主城森林里2、16万方品质型精装成品社区，3、一期以功能型2R/3R为主，户型紧凑方正，为市场需求主流产品项目认知交通认知主要交通干道便捷，临近1、2号线，未来规划6、8号线一期销售期小区域通达性较差，配套落后2014年凤渡路通车，项目可达性将彻底改变主要交通干道便捷，临近1、2号线，但一期销售期小区域通达性较差，虽然2014年凤渡路通车，项目可达性将得到有效解决，但销售期客户导入动线问题需要重点解决项目资源项目南侧紧邻100米城市绿化带，北侧山体植被茂密，外部生态资源良好；内部森林美学的创新景观，凝聚成“蝶舞”、“茂森”两大主题景观。生态、景观亮点优势突出、明显项目地块市场认知时光澔韵名城世家宏图上水园阅城国际柏悦澜庭本案区域市场方面，目前在售项目较少，多处于尾盘销售，未来竞争稀缺；在售项目品质感一般，本案品质（景观、外立面、精装修）在区域处于领先水平1、区域内竞品公寓物业可售体量仅10万方，预计2013年可售量仅1万方，未来供应稀缺2、区域内竞品项目定位多面向中端市场，品质型项目缺乏；3、区域内项目多以首改、改善为主，纯刚需楼盘仅名城世家一个项目；市场认知全市市场方面，全市格局中两极分化明显，单价在15000元/㎡左右楼盘稀缺；同单价段、同总价段楼盘未来供应稀缺，本案市场机会明显代表板块代表项目属性威尼斯水城金地自在城万科金色领域中低端低总价、规划、刚需12000元/㎡以下16000元/㎡以上高端价格江北、江宁、城南、仙林河西、城东、城中保利紫晶山仁恒江湾城配套、地段、资源、交通两极化市场12000-15000元/㎡为市场相对空白点区域认知本案位于河西板块与软件谷板块交汇处，周边板块支撑作用明显；但从区域属性、交通通达性、客户选择范围来看，软件谷板块对本案支撑更为明显河西软件谷对比属性河西板块软件谷板块规划依托河西CBD规划软件谷规划交通依托地铁2号线地铁1号线本案通达性较远，不便捷较近，交通便捷客户属性改善刚需客客户来源全市型区域客客户来源南京城南，雨花区本地刚需、刚改需求强劲软件谷规划，区域产业支撑明显，拥有庞大的产业基础凤渡路开通后，从项目到达软件大道仅1公里，软件谷规划利好，产业基础雄厚，南京城南及雨花台区域内刚需、刚改需求强劲；产业客及区域客户可为本案核心客源计划2010年2012年2015年销售收入（亿元）250500以上1000以上从业人员（人）4.3万7万以上16万以上建筑面积（平方米）180万300万以上600万以上企业个数（家）222500以上700以上南京软件谷未来规划品牌认知琥珀森林作为安家利置业开发的第一个项目承担着安家利公司品牌立势和口碑塑造的使命品牌积淀期品牌飞跃期中期’近期’品牌扩张期远期’安家利品牌未来成长轨迹*资料来源：项目价值最大化，项目成功销售树立安家利在南京的品牌形象和口碑树立安家利置业未来项目开发的样板项目理解：项目使命项目目标二：公司品牌与琥珀森林项目品牌成功树立项目目标一：树立鲜明的形象，市场竞争中脱颖而出项目目标三：实现客户有效导入及实现项目成功销售品牌需求形象需求销售需求对于这个项目我们，同策本次提报的核心问题：TospurRealEstateConsultingCo.Ltd.|同策房产咨询股份有限公司(南京)NanjingOfficeAdd.:276-1ZhongyangRd.,Nanjing,210018,China|南京市中央路276-1号Tel:[phone]|Fax:[phone]南京河西项目（安）营销提报2012年6月11日|中国.南京Chapter1Chapter2Chapter4项目背景营销包装业务执行Chapter3营销推广同策保证Chapter5读懂森林之1：南京素有滨江、枕山、抱湖、环林，除了造就清灵环境外，还带来依附于景观的文化指向及居住水准认同。唯一一座紫金山，让城东的高尚片区有了鲜活地标。三山和百家湖，成就了江宁顶级别墅板块。小桃园和红山，让城北摇身一变为高档居住区。滨江景观带，让河西规模性开发的大批量住宅从此与都市感接轨。关于:南京情结最能代表南京文化的城南，承载多少众望？之2：金陵城内，“树”是广大市民产生共鸣的最佳话题。地铁建设带来的临街梧桐迁移，惊动了一城民众。树不仅是城市象征，还是情感符号。浓荫密布、树冠穹窿是当年老城南居民不可抹去的回忆。如果城南多一座森林？关于:南京情结读懂森林都市中循序出现的超高层建筑森林，是城市国际化发展趋势使然。也许一个城市没有黑森林，但一定不乏伫立挺拔的钢筋森林、水泥森林。真正的森林仅在远郊景区可见，提供度假观赏之乐——修剪整齐的都市行道树取代了它们的位置。关于:城市归宿地读懂森林真正的、最好的森林如何从郊野回归都市？如果下一个目的地直奔真正的森林？关于:城市归宿地读懂森林每当多了一个可复制的“CBD”，就多了一些容器般的禁锢感。人们依赖并享受都市进程化造就的科技智能与现代化，却又在人山人海、纸醉金迷中失去心之所向，他们安于现状，又厌倦被固化。故萌发出想要逃离的念头，渴望寻觅到令身心舒展的自由，摆脱人工粉饰的痕迹。他们期待在「非公共时间与空间」内，摘下面具、卸下盔甲、听从内心所需，却不甚明确目的地。住在森林里，与住在花园里、公园里，不可同日而语。后者是师法自然，前者是自然本尊。关于:居住环境读懂森林何谓森林居住模式？从生态健康角度看：森林环抱内的房屋，尽管季节更迭，室温却保持相对均衡。同样，室内相对湿度亦可常年平衡保持。负氧离子含量24小时不断，每立方厘米5000-10000个。一级声环境控制，日夜隔音降噪。「四季温润如春」关于:居住环境读懂森林「隐藏的房子」「无限企近的自然」森林掩映了房屋,房屋隐于林深处，不易见得玻璃与立面反射树木景致，俨然镜中之林，与森林交融合一关于:居住环境何谓森林居住模式？从居住舒适度看：读懂森林森林、水系和自然健康构成的居住模式，之所以超越公园和花园，因其秉承了“在森林里具有足够空间和私密开展丰富的休闲活动”的理念，即——外静内动的流动感，却又不失相对的平衡性。关于:生活概念读懂森林我们称之为「天然活性住区」就此唤醒他们对于生活的本尊意识和潜藏的渴望，让所期待的有所满足。在繁华都市的密闭盒子里，活性社区的形态，更形同一个“可释放自我、探索更多生活可能”的透明容器。关于:生活概念读懂森林「天然活性住区」于居者而言，关于:生活概念读懂森林于「天然活性住区」而言温润感、生态感、于静制动的节奏感、建筑景观居者三相合一的交融感，缺一不可。前提是，一切仰仗于森林而生！关于:居住者读懂森林他们倾向于独立、自由、清闲的生活空间，私人属地与公共属地的界限划分明确，他们正处于寻找“如何提升生活内涵和生活动力”的阶段。他们需要被外界助力「唤醒」和「激活」从而意识到所需与所得。关于:居住者读懂森林这其中，此地原住民对此地具有深厚的地缘情感，谓之「回归」另一部分与城南有密切交集的异区客户，如扎根于“东方硅谷”的智力青年，理所当然希望成为“新城南人”，谓之「留下」其它民众，如果找到令人心动的理由，亦会循需而来。候鸟南迁，筑巢硅谷森林！景深处，阅本然SLOGAN景森林大境，自成一景深处林隐的私密性，归属感的指向阅洞明世事、读懂并参悟，伴随反复考量与溯源的过程本然赋予内心自省后的沉淀与平和，并明确所追求的与所期待的景深处，阅本然如果人生形如一段旅程，有些旅程仅仅改变了视野。倘若行至林隐处，有幸亲鉴森林大境之奇观，并亲历人居交融的至高标准，它将最终改变你与自然相处的方式。究其本原，应是起承转合之后，就此明了下一个目的地，所去何踪。东方硅谷森林活性住区项目定位语琥珀森林主推案名琥珀，一种经过被埋藏于地下数千万年历炼而成的化石，代表时光积淀，有岁月的凝重感，并因经久而弥足珍贵。森林，除了树阵营造的磅礴气势外，更有绿色、舒缓、清雅的心灵归属感。琥珀森林，循自然而生，由天工造化，为人类所享用，无疑于珍奇之宝物。而“琥珀色的森林”，为森林的壮观大境覆镀了一层淡雅瑰丽的光泽度，更体现出其稀贵之感。作为本案案名，其“只见森林，不见屋”的意境却恰好反衬出景观与建筑的关系尺度，在琥珀森林，自然方才是天生的主角。企划演绎平面/户外/精神保垒/物料TospurRealEstateConsultingCo.Ltd.|同策房产咨询股份有限公司(南京)NanjingOfficeAdd.:276-1ZhongyangRd.,Nanjing,210018,China|南京市中央路276-1号Tel:[phone]|Fax:[phone]南京河西项目（安）营销提报2012年6月11日|中国.南京Chapter1Chapter2Chapter4项目背景营销包装业务执行Chapter3营销推广同策保证Chapter5第一：如何解决两大市场的关系区域外市场：发声（河西，江宁，城中）区域内市场：覆盖（雨花）随着2014年青奥的临近，地铁8号线的建设运营，雨花软件园的日渐成熟，将成就本区域的居住变革！重新塑造区域印象：未来衔接河西、江南、城中枢纽。1、联合区域政府，举办居住价值论坛，将区域重新包装，走出区域市场进行宣传。2、邀请新闻媒体深入区域品牌项目，进行“雨花软件园的大后方”的新闻炒作，宣传区域的居住价值，导入外部客户。塑造琥珀森林—品质产品印象。1、这里有原生态的森林资源，未来的交通通达，自成一体的商业系统，成为软件谷的大后方。2、产品形象的提升。通过对产品优势和特点的包装，让客户形成“雅致，闲情”的产品印象。[区域内市场：覆盖]讲未来：南京主城，一处被忽视的地块/未来发展与生态延续。讲产品：精工建筑，用品质征服观众/原生态