同策_大型商业项目前期分析思路总结_46PPT

大型商业前期分析思路总结研发与咨询中心张颖2010.09.0730万㎡以上市级中心商业区10万㎡左右区域性商业区日人流量25万以上日人流量50万以上城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边Part1地块分析客流规律商业环境交通状況地形特点Part2Part3“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营“地利”是一个非常重要的因素，店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益天时地利人和地形特点地形特点地理位置宗地所处区县、板块等项目信息占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度……交通状況商业中心交通可达性最佳的实质是：所有贩物出行者到达中心的出行时间总和最小。对路状、车道数、是否主干道、拥堵情况等情况描述商业环境本案周边商业商业环境周边住宅总体情况（样表）项目名称物业类型建筑面积(万方)容积率绿化率面积段(㎡)户型占比当前均价(元/㎡)建筑风格开盘时间多层121.2740%两房80-115三房120-145两室45%三室55%18,000地中海2009.8商业环境名称定位楼层建筑面积（㎡）租金（元/㎡/天）售价(元/㎡)业态高端三层80，0001.4-2.620,000周边商业总体情况（样表）商业环境商业项目名称（商业地块名称）规划总建面（万方）2008年2009年2010年历年未去化量（万方）预计2010年后续推量（万方）供应（万方）去化（万方）供应（万方）去化（万方）供应（万方）去化（万方）P1P2P3合计——潜在商业供应量分析（样表）商业环境区域专业市场租金、体量分析——市调数据统计区域专业市场租金分析——案例区域租金主要集中在。租金支付方式与入住率。050000100000150000200000250000300000350000长江明珠金鸿新福海中南源丰05101520253035404550项目面积（平米）租金支付方式租金入驻率长江市场园区102自用\半年2298%明珠广场280一季度3295%金鸿新城80半年2180%福海新城217一年37100%源丰商厦70一年5090%中南广场82自用3595%商业环境九华商业世园国际融汇锦江东方海伦平均租金区间(元/天/m2）16平均售价区间(元/m2）5-62-330000以上10000以上6000以上城市核心商圈商务氛围浓；交通便利，人流量大；经营定位高周边物业价值高物业档次位于或紧邻城市核心区有成为区域商业中心的潜力；有资源优势经营定位较高离城市核心商圈有一定距离区域不够成熟经营定位较低消费的客户全体比较单一在售商业分类客流规律从经济效益上讲，商业中心必须满足消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益客流规律增加原有道路路对地块的SWOT分析•地块所处城市或区域规划及政策对地块未来发展可能带来的影响因素•距离城市中心距离•交通便捷程度•周边商业氛围及竞争情况•周边是否规划建有大量的住宅项目，决定着能否为未来商业的发展奠定良好的基础•周边社区居民消费能力•环境状况（污染以及自然景观资源等）•规模•场地平整状况减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会案例介绍占地面积约5万平方米，总建筑面积约为25万平方米15幢高3-19层错落有致的建筑，11个大小广场，2公里商业步行街。8个主要功能----酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式商住楼；百货零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等地理位置：位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界交通状况：位处内环和中环路网立交之间，项目距离地铁一号线延长路站只有80米，离人民广场仅有五个地铁站商业环境：离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。但是周边没有大型配套商业设施，仅仅有一些沿街商铺和小型超市客流规律：多元化案例介绍案例介绍在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引寻客流，制造客流量，从而创造新的商业环境。Part2定位分析设计分析业态分析商圈客层分析价格分析Part3Part1商圈客层分析在经营计划中研究商圈客层，主要的目的在于通过经营计划的贯彻，使实际来客数有多少，有多少提袋率、客单量多少这些量化的指标与经营绩效间产生指标性的关联。商圈客层分析普通客户高端客户中端客户商圈客层分析是直接切入消费对象，可为直接有效客层提供适当的服务提袋率=成交次数/到店的总访客*100%50%18%30%业态分析商业业态定位需提升商业品质，拉动商业价值商业业态定位需充分考虑到本区域居民的生活需求设计分析环境细节1.做一些以装饰为目的的设计，使该地区的地价得以创造性提高，能有较强的经济活力及优美的环境2.招牌一方面必须注意于建筑及环境的和谐关系，另一方面又要顾及易于识别的要求，因而也会具有装饰性的风格设计分析户外休息1.户外休息区设计得距离合适，其所需的尺度是造成消费者到达Mall的时间问题2.如果不小心处理这一区域，则可能损失一个会引人注意的中心设计分析创造附加的营业面积创造卖场经营效益，从开发经营者分析，亦可采取创造附加的经营面积着手设计分析创造附加的营业面积•中庭展示——不但可创造附加的营业面积，亦可以创造更高集客效果•墙面广告——这些广告效果随着卖场集客量创造效果•活动造型销售点——可配合作节度性商品的销售定价分析定价方法：市场比较法推算租金收益租金还原法推算单价定价分析1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。差较差一般较好好0.80.911.11.2评价标准:以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分运用类比、可比可实现价值评估法综合计算定价分析年租金根据市场比较法测算出项目的租金水平出租率项目的平均出租水平，为经验值回报率商业项目初始回报率为投资人在项目初期可以接受的投资回报水平。X售价本产品租金÷∑可比案例租金修正系数N(可比楼盘数)运用单位租金、单价的关系，结合区域市场行情判断价格实现的可能性案例介绍港汇广场是一个大型综合性项目。它坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米。案例介绍商圈客层：定位在中高端客层业态：统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体建筑设计：装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店案例介绍商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化的专卖店、精品店。中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣。Part1Part2Part3经营计划研究经营特色经营业态形式分析交通改善谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。形式分析整合需求购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足扮演社区必要设施角色形式分析近年来购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施经营业绩集客力卖场吸引顾客能力必须努力营造形象经营业绩创造商机提供-促进-提升经营特色“融合于角色功能并隐藏于日常的营运之中”因此购物中心，应为发展服务客层、注意社区的贡献，以产生经营效益的特色交通改善道路由于大型购物中心的开发将吸引大量消费者，因此无可避免地将造成周边道路的交通量增加1.路口标志、信号2.购物中心进出干道3.行人干扰交通改善停车问题大型购物中心吸引大量的小汽车及机车来往，造成停车问题法定停车位数应为停车位数的下限值出入口的设计、收费方式、停车场距大型贩物中心的距离等，均可决停车问题案例介绍建筑面积：11万㎡区位：联洋社区芳甸路、丁香路口交通：地铁2号线科技馆站业态：大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心等多业态设置案例介绍形式分析：有人把它的起死回生更多的归因于业态的调整。对于联洋这样一个白领和外籍人士居多的住宅区域，夜间的营业和中高档的消费服务是必不可少的，然而在大拇指广场缺少相应的业态支持。再增加了美食，娱乐等设施的配套，现在的大拇指广场已经成为一个以餐饮为主打，零售为辅助的综合性商业广场。案例介绍经营特色：项目以块状规划，将多个主题业态与主题广场融为一体，真正满足“一站式购物、一站式休闲、一站式逛街”的现代消费方式。交通改善：社区内已开通多条公交线路，这为项目本身对外辐射创造了基础条件。案例介绍素有“浦东的古北”的联洋社区，是一个知名的大型国际社区。联洋社区虽大但商业却远远滞后于住宅的发展。然而，栖身于联洋社区的大拇指广场，却在不断完善调整的过程中，走向成熟。