同致行-郑州小李庄购物公园商业项目定位报告-46PPT

小李庄商业初步定位同致行地产顾问2007年5月谨呈：河南升龙置业有限公司报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析战略思考分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心；按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3~5平方公里，服务人口10~15万人；以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。市级商业中心41个区域商业中心数十个社区商业商业网点规划小李庄商圈更多承载着郑州西区居民日常生活集散地的功能郑州市政府规划的三大市级商圈郑州市商业分析二七商圈碧沙岗商圈龙湖商圈目前代表郑州城市形象的标志性商圈二七商圈：是郑州市商业最为繁华的地方的，也是闻名全国的商战斗兽场。城市交通的枢纽中心，交通极为便利；商业项目密集度高、商业氛围浓；中高物业颇受追捧，低端物业面临挑战；大型卖场云集、产品同质化过高、商业竞争激烈；二七商圈概况商圈名称租金范围重要特征火车站商圈200-400元/平方米/月服装和小商品批发为主;花园路纬四路商圈40-150元/平方米/月以正道花园商厦为中心,周边主要业态是,小餐饮、服装、杂货店、手机、眼镜等;花园路农业路商圈30-120元/平方米/月该商业圈以位于花园路的丹尼斯大卖场及丹尼斯折扣店为中心,周边主要的经营种类：手机、餐饮、杂货、机电、汽修等;文化路黄河路商圈50-130元/平方米/月该商圈以北京华联为中心，科技文化市场,黄河路服装市场;郑汴路商圈20-150元/平方米/月以中博专业市场和东建材为中心的专业市场商圈;其他商圈概况郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限；郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌；国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期；政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理；城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心；郑州商业小结中原家具大世界苏宁电器五金大世界（眼镜城）家世界世纪联华郑州西建材大世界滨河花卉交易中心郑州市古玩城郑州佳和家居金泰成灯饰广场鞋城庆丰市场航海家具城国美电器小李庄商圈14个中大型商业市场营业面积近30万平方米西南版块商圈（零售行业辐射圈）郑州专业市场（专业市场辐射圈）注释：西南版块商圈：郑州西南以中原路与大学路交汇的二七区。小李庄核心商圈：指东至京广中路；南至航海路；西至嵩山路；北至陇海路的半径１５００米商圈小李庄片区商业项目1500米半径内有4家超市，经营面积逾5000平米的中型超市、世纪联华、家世界（华润万佳）、项目对面的沃尔玛预计年底即将动工目前片区内无大型百货，丹尼斯百货意向入驻长城康桥华城，预计2007年底开业１超市２百货片区商业概况小李庄商圈专业市场云集：家私市场4家，电器市场2家，建材、灯饰、鞋帽、古玩、眼镜城、低档服装批发市场各１家，其中家具市场最为成熟。3专业市场片区主要商街主要商街业态统计01020304050607080学校政府机关金融保险专业市场大型百货文化办公服饰鞋帽餐饮休闲娱乐美容美发生活配套其他专业店五金汽配大学中路淮河路航海中路生活配套型商业街主要经服装、餐饮、书店、眼镜等零售型产品，以满足周边学生、公务员、企事业单位人群的日常消费。租金约35-150元/平米·月不等。专业市场商业街是行政机关、专业市场的密集地，是一条典型的专业市场型商业街，街铺租金由80-200元/平米·月不等。人文专业商业街密集的院校拉动了文化产品的发展，依赖于便利交通，汽配及专业市场也得以蓬勃发展，租金由30-150元/平米·月不等嵩山路商业陇海路商业京广中路商业经营种类数量饮食店38行政机关10专业市场2烟酒副食18娱乐3经营种类数量餐饮店20行政机关10烟酒、杂货8连锁店、专卖店5桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所3化妆品3经营种类数量专业市场6电动车店7鞋店5小型生活超市5银行3餐饮3桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所2生活配套型商业街生活配套型商业街专业市场型商业街鞋城、电动车市场密集，商业氛围浓厚片区主要商街市场启示录结论一：区域级商业中心形成势在必然郑州市西南版块（项目所在区域）商业布局散乱，小李庄核心商圈各个街道商业特征明显，但相对零散，西南区域缺乏大规模、集中式区域级商业中心。结论二：休闲娱乐有待整合小李庄核心商圈娱乐业相当缺乏，多以零散的小型店铺为主，完全无法满足区域的人群娱乐休闲消费，这也为行业的发展带来了相当大的空间。结论三：百货商场需求强烈区域内无大型百货商场，但区域内百货消费群体都被抽离至二七核心区消费，虽然片区消费力的增强，百货商场在片区也存在巨大的市场空白点。结论四：专业市场亟需更新换代在西南版块专业市场零散且不形成规模，相比于二七商圈和火车站商圈，西南板块商业辐射面小，主要是区域市场环境和专业市场硬件及软件落后所至，如鞋城、眼镜批发市场、家具市场在整体的布置成列、建筑规划、科学配套上已经跟不上郑州的其它专业市场，相比于广州、浙江的五金、小商品、塑料等市场，已经远远落后，产品亟需更新换代。报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析战略思考项目地块分析项目指标占地面积181705.1㎡总建面1102882.09㎡住宅560031.43㎡酒店式公寓185326.6㎡酒店33084.12㎡办公37278㎡商业街136422.57㎡商业136537㎡底商14202.37㎡①⑤④③⑥②人流及车流主通道人流及车流次通道人流及车流次通道地块商业价值项目SWOT分析1.背离核心商圈；2.低端商业较多，区域形象差；3.开发周期较长；4.商业招商困难；5.缺乏中高端消费支撑。优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1.商业环境浓厚；2.交通环境优越；3.西南片区大规模商业缺乏；4.商业地产发展态势喜人。1.区域商业的升级换代；2.交通网络的建设；3.中高端消费的市场空白；4.沃尔玛带来品牌效应；5.商业地产投资的兴起。1.规模大造成的经营风险2.未来商业面积供大于求3.市场培育期较长4.同质化的竞争5.房地产政策性风险报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析战略思考核心问题界定Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？Q2：如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？Q3：如何平衡住宅、商业与消费市场三者的关系？Q4：如何解决销售与经营两者之间的矛盾？Q5：如何打造项目的核心竞争力以应对未来市场的挑战？项目自身竞争要素0246810地段规模经营特色专业性商品档次商品丰富性服务购物体验经营成本竞争现状本项目未来竞争项目同致行认为：规模化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！√核心战略选择√差异化瞄准市场缝隙创新产品和需求点强调产品的特色和价值挖掘市场需求，引领行业发展√跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：战略定位总体战略思想远见未来，定位前瞻，打造商圈内最高端的商业综合体；以经营为核心，实现可持续发展；增强目的性消费，扩大项目辐射范围；以规模化、特色化和差异化打造核心竞争力。√√√√报告思路与结构市场分析项目定位物业建议项目分析战略思考项目总体定位打造华北地区最大的生活体验购物公园商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引力极强，辐射整个城市大型综合类商业，以百货、主题店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游区域级商业中心10万m2左右2—3个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅，可辐射1－2个区同上次区域级商业中心5万m2左右1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业区域社区商业2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，辐射多个社区社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主社区商业5000m2左右同上依托社区道路服务社区周边社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主商业形式定位体验式·风情式·主题式第二代购物公园商业主题定位——主题概念诠释第一代：购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求第二代：体验式、风情式、主题式消费体验式消费将是未来的主流销售方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，如：华南MALL的水上购物、上海新天地的历史风情、周庄人家的旅游主题……，风情式主要指项目的建筑及规划与历史文化形成高度的融合，沉淀昔日的记忆，更注重消费者的心理感受，如：法国的香榭丽舍大街、莫斯科的阿尔加特大街……，主题式是指项目组合了多个具有关联性的主题式业态，更便利的满足消费者多元化的需求，一站式的购物。建筑形态突变，带来视觉享受的惊喜……业态布局突变，激发购物情绪的激动……休闲与娱乐化，带来全新的购物体验……生态与文化，激发购物的猎奇心态……第二代购物公园·创造不可预期的购物惊喜主题概念建议文化体验中心特色主题百货业态总体定位时尚Hi-TechMALL创意生活街精品灯饰街后家装体验馆社区配套街蓝海区__差异特色区以差异化定位占领市场空白点，倡导主题、特色及风情的理念，通过舒适购物环境的营造以及产品的组合提升项目档次，主要吸引非定向消费型人流。红海区__定向成熟区跟随片区专业市场发展大势，利用片区成熟商户及消费资源，缩短市场培育期，宣导专业市场的升级换代，树立市场标杆，主要吸引定向消费型群体。沿大学路把项目分成定向及非定向消费两个自然区域是专门经营一类风格或主题的大中型商店;主题建议：档次主题、折扣店主题、品类主题（如：男士用品、女士用品、儿童用品、化妆品等）、风格主题（如：日韩风、欧陆休闲）等；通过特色化、主题化增强目的性消费力，让消费者为乐趣而不是为购买而购买。建筑面积：㎡单层面积：㎡层数：4层特色主题百货如：太平洋百货、新世界百货、大商百货、丹尼斯等时尚Hi-TechMALL建筑面积：㎡单层面积：㎡层数：3层是专门经营时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级版集数码、通讯、电脑、家用电器、动漫、电玩、软件、影院、娱乐于一体的体验式电子科技专业市场功能涵盖批发采购、零售、展示、教育，以及休闲娱乐等通过业态的组合及内部设计体现了鲜明的主题与特色如：赛格数码、赛博数码、华强数码等1F：沟通无限馆电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等时尚Hi-TechMALL数码产品、家庭数码、音箱影院设备等品牌台式机、笔记本、工作站DＩＹ装机中心、办公产品主机配件、外接设备2F：时尚电脑数码馆3F:科技体验馆科技培训：科技软件开发、动漫制作、网页制作、培训学校游戏中心：网络娱乐中心、游戏机中心等，可不定期举办游戏大赛科技书店：专营软硬件开发、网络假设等科技书籍空中影院：高档大型特色影院如：Versino、DanRyan’s、ElCid、ViViShop（玩具）、SportHouse、BearinMind、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、RemyFineWines（美酒坊）、SwankySmoke（雪茄屋）等等。按shophouse(商业街)的模式进行塑造，创造尽可能多的沿街面，使主题和特色能得以完美的结合建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部Window-shopping的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的“诱惑”，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、异域时尚感。建筑面积：㎡单位面积：㎡层数：3层创意生活街创意生活街2F流行服饰3F休闲娱乐空中美食1F珠宝服饰品牌旗舰是专门经营“后家装”产品的中型至大型商店;通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力;配