吴江汾湖开发区项目市场研判报告-38PPT

上海中杰吴江汾湖开发区项目市场研判报告第一部分项目背景理解城市背景－－地理位置汾湖经济开发区东临上海，是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济发展的辐射。从开发区通过高速公路到上海市中心仅需30分钟，到杭州60分钟，至苏州只要20分钟，周边沿江高速公路、沪宁高速、沪杭高速公路将开发区与上海、苏州、杭州、无锡等长三角中心城市融为一体。处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；产业发展规划根据规划，汾湖经济开发区区第三产业的发展将突出四个重点：第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是发展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。汾湖人口目前，汾湖镇常住人口约20万左右，其中户籍人口约15万人，登记在册外来人口约5万人。近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口基本呈现下降状况，直至2003年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长，人口的增加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续发展以及古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据《吴江市东部次区域战略规划》，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末（2020年）为42.5万人。区位背景分析利好：汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；利空：汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚度不够；城市拥有一定的中高端客源基础，但缺乏吸引的火爆点，区域难支撑高档产品。对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。产业结构年份企业数注册资本2007年150572922006年12663198注册资本1000万元以上有23家企业，其中以纺织和机械设备类企业最多；吴江拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；但对于大型企业而言，吴江与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。区位价值松陵镇同里镇芦墟镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。区域环境区域内道路建设基本完善，车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主，公寓开发程度不高，居住氛围比较缺乏。配套设施的严重缺乏，是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。现存问题项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；并且短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作；未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。第二部分房地产市场分析吴江房地产概况2007年，吴江市房屋施工面积552.74万平方米，新开工面积185.57万平方米，现房销售面积43.33万平方米，期房销售面积165.59万平方米，现房销售额19.6146亿元，期房销售68.6741亿元。据了解，2008年吴江房地产开发面积比2007年增加了40%，而2008年吴江市的住宅交易量却下降了50%。小房型的开发是2007年吴江房地产市场的一个显著特点。2007年吴江土地市场就推地数量而言：集中在汾湖、松陵、盛泽、震泽等4个镇区，最多的依旧为汾湖,占总推地块数量的48%。就单块地块建筑体量而言：汾湖区所推地块单体都在将近10万㎡，成为吴江房产大户。就土地性质而言：汾湖则以住宅为主，加以少量商服。盛泽、震泽则多以商住为主。07年吴江各乡镇出让土地面积分析23%1%2%12%2%1%11%48%松陵运东同里盛泽横扇七都震泽汾湖07年吴江各种性质土地出让情况0500000100000015000002000000250000030000003500000纯住宅商住商业、商服商业商服土地面积总建筑面积汾湖区07年土地供应情况宗地位置土地受让人名称用途面积(M2)容积率起拍价元/M2实际成交价元/M2成交总额(万元)超起始价万元建筑面积汾湖芦莘大道东侧1号地块吴燕飞商业商务20054.3≤2.0105012502506.79401.0940108.6汾湖南京路南侧26号地块苏州国华房地产开发有限公司商业41013≤0.886010604347.38820.2632810.4汾湖莘塔商巷路北侧6号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业1593≤1.6517002720433.30162.492628.45汾湖莘塔商巷路北侧7号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业1836≤1.6517002000367.2055.083029.4汾湖莘塔商巷路北侧8号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业1606.5≤1.6517002400385.56112.462650.725汾湖莘塔商巷路北侧9号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业2524.5≤1.6517002600656.37227.214165.425汾湖莘塔商巷路南侧3号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业939.8≤1.6517001720161.651.881550.67汾湖莘塔商巷路南侧4号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业794.6≤1.6517002100166.8731.781311.09汾湖莘塔商巷路南侧5号地块沈飞雄商业465.8≤1.6517002620122.0442.85768.57汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20%）153359.4≤2.4490090013802.350.00374196.94汾湖区07年土地供应情况汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20%）80347.1≤2.449009007231.240.00196046.92汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20％）153365.91≤2.4490090013802.930.00374212.82汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖投资发展有限公司商住（商业占20％）96766.8≤2.449009008709.010.00236110.99汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20％）146763.2≤2.4490090013208.690.00358102.21汾湖镇南京路北侧上海中锦投资有限公司商住（商业占5％）35335.00≤2.01500200018701.404675.357067058172.00≤2.5145430汾湖镇芦莘公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商服（50%为大卖场）19289.5≤1.7750.002320.004475.163028.4532792.15合计814226.4289077.929558.891876585.38汾湖区07年土地供应情况截止2007年底，汾湖共出售土地16幅，面积约81万多平方米，其中住宅面积就将近60万平方米，平均容积率约2左右。截止到2007年年底，汾湖中心城区参与开发投资的有25家房地产企业，在建项目19个，总投资29.8亿元，规划建筑面积132万平方米。仅2007年，汾湖地区房地产投资总额占全市房地产投资总额的13.9789%，以微弱优势超过盛泽，位列松陵城区、吴江经济开发区之后的全市第三名。据吴江建设局透露，目前，区域内待开发土地还有30余家，同时，由于区域内配套设施严重缺乏，导致高层建筑需求有限。汾湖房地产开发特征主要集中在以别墅为主的低密度产品，近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。汾湖别墅市场的销售日趋冷淡，许多楼盘面临很大的销售压力。而公寓类产品，目前基本没有项目在售。以上海客源为主，约占到40－50%；本地客源为辅约占到20%-30%，在汾湖有企业的外地企业家占15％－25％，苏州、昆山等外地客源占10％－15％。客源状况区域分布――以上海客源为主，约占到40－50%；本地客源为辅约占到20%-30%，在芦墟有企业的外地企业家占15％－25％，苏州、昆山等外地客源占10％－15％，与昆山和苏州市区客源形成竞争；行业分布――以当地经济区内的私营企业主为购买主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产业；并以外企高管、政府机关购买为辅；购买用途――以自用为主力，度假等第二居所为主；以外地在芦墟有产业的私营业主初次购买为辅；因低总价优势和区位规划发展，进行投资的为补充；片区市场消费者特征吴江分布区域：苏州、下属各镇职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人年龄层次：50-60岁之间的中老年人和20-35岁之间的年轻人购房动机：第一居所的比例高，投资和第二居所较少汾湖分布区域：上海消费这为主，当地企业主和本地居民为辅职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，离退休人员年龄层次：35—45岁中年人为主，少量50-70岁左右的离退休人员购房动机：休闲度假第二居所，租赁题材的炒做，市场开始升温后的炒作行为当地人群购买需求在所有购买客户中，除上海主力客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的50%。而当地客源中，非农村人员的购买力略大于农村人员，主要原因是农村人员基本都有自己的宅基地住房，对于公寓产品的居住及使用价值缺乏信心。当地购房客源中，购房原因主要以结婚、养老为主要购房需求，投资客几乎没有。20%30%50%农村非农村外地人员20%80%公寓别墅汾湖商品房供需分析总体供销分析汾湖房地产市场一直面临着严峻的供求比，目前，汾湖房地产规划开发面积132万平方米，而商品房销售面积为约在12万平方米，存量房面积约120万平方米。其中，由于，公寓房开发面积极少，所以，大部分存量房还是集中在别墅产品，但是，随着别墅用地的限制，后期开发的商品房主要以小高层高层为主，由于，汾湖人口的导入速度远远比不上商品房的开发速度，所以，供大于求的状况仍将持续一段时间。再加上宏观调控力度的加大，持币观望的现象也随之变得严重，因此，我们可以看出整个汾湖市场在2008年供应量依然过剩。02040608010012014020072008住宅开发量住宅存量开发量与存量图（单位：万平方米）汾湖商品房供需分析吴江供销比直线上升2008年以来，吴江商品房开工面积日益增长，比2007年同比增长了40％，而销售面积却下降了50％。一方面是上市的房源越来越多，另一方面是消费者不轻易下手导致房源难以消化。由于每月新上市的房屋供给量居高不下，而销售量从逐渐减少。据调查统计，，吴江市内目前的高层住宅均价约在4800元/平方米左右，而汾湖的小高层价格约在4200元/平方米左右。从目前的土地出让与房地产销售量的对比来看，土地供应的变化幅度较大，后期供应量仍将持续增加。与此同时，汾湖的商品房存量也不断增加，市场供应过剩所带来的压力必然会影响开发企业进行房地产开发的热情和力度。相关物业分析明丰翠湖苑位置：芦墟镇浦港南路与东港路开发商：吴江明旺房地产开发占地：6.6万平方米建面：5.8万㎡建筑类型：