商务楼建设项目可行性研究报告

济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告1第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况企业名称：**嘉信企业事务代理有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：马峰涛建设地址：**县中都大街南段988号第二节项目概况一、项目申请报告编制依据1、项目单位委托书；2、国家及省市有关政策、法规和文件；3、项目总体规划；4、《住宅建筑设计规范》；5、《**县城市总体规划》；6、《城市居住规划设计规范》；7、**市及**县各类建筑取费标准；8、**市土地分等级及基准地价；9、《2010年**县统计年鉴》；10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。二、项目背景及建设的必要性1、**县概况**县地处鲁西南，面积877平方公里，耕地84.7万亩，辖14处乡镇、493个村居，总人口76万。**历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告2杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都，儒贤圣地”之美誉。日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。**古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。1994年3月，在塔内发现了141件佛教圣物。公元前501年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至万历年间，**相继有四人出任尚书之职。**现存众多名胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约1—1.5万年。文庙建筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。自然条件气候：**县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。地貌：**地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米；最低点在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。历史上有山、有水、有湖泉。山脉：境内山丘属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积31平方公里，主要昙山、太白山（水牛山）、卧佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐**宝相寺景色(13张)代大诗人李白曾到此观赏，因此得名。济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告3河流：境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经**西南边境12公里，大汶河流经北部边境15.3公里。湖泉：县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约65平方公里。明编《**县志》记载：“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖焉。夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜”。东北部较著名山泉11个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当泉、马庄泉等。上世纪60年代里干涸。生物资源：主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：面对**欠发达的实际，**县委县政府本着“正视差距、求真务实，借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设“经济强县、文化名县、生态优县”，2007年初提出了力争“奋战五年，进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。并根据县情实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。2008年4月赴苏北考察学习后，提出了“大干2008、拼搏2009、攻坚2010，冲刺‘十二五’，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。地区生产总值由2006年的71.3亿元提高到2008年的115亿元，年均递增27%；地方财政收入由2006年的2亿元提高到2008年的3.6亿元，年均递增34.2%；固定资产投资由2006年的24.3亿元提高到2008年的55亿元，年均递增50.3%。连续两年在**市科学发展现场观摩综合评比中名列第一，人济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告4民群众满意度测评全市第一，获**市经济社会发展综合考核一等奖，县域经济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。2008年全县承办市级以上各类现场工作会议62次，获省级以上各类表彰奖励125项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、“平安山东”建设先进县。按照市委对**“早日跨入强县行列”的指示要求，把2009年确定为“拼搏创新年”，在县委六次全体会议上，提出“奋战五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省30强”的战略目标，以目标高定位催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。1—10月份，全县完成GDP115亿元，增长14.6%；固定资产投资68亿元，增长31.2%；地方财政收入4.13亿元，增长18.2%，税收收入占地方财政收入的比重达到83.7%，提前50天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济指标增幅均居**市14个县市区前列。坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工（钢材）、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手，逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前，投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和“风光牌”变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都LED项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前，全县规模以上工业企业达到285个，比2006年增加105个；1—10月份，规模工业济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告5企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元，同比增长17.3%和11.5%。围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位，建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑，加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台前－兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。大力度实施城市拆迁改造，进一步激活房地产市场。三年完成拆迁200余万㎡，新建320万㎡，长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设4星级阳光温泉大酒店。目前，城区人均居住面积由2006年的18.9㎡增长到2008年的27.5㎡。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造，贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主题文化旅游项目建设，宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；佛苑景区三期工程已经开工，明年上半年可完成主体工程。同时，整合佛教文化、儒家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化节被评为“中国最具影响力城市文化节”，在中央电视台播放了《黄金塔的秘密》和《探秘**圣物》，正策划独具**特色的文艺演出，促进文化与经济的良性互动发展。2、项目的提出近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，**县商务写字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告6般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让**县城区变得越来越美，越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。虽然房价不断上涨，虽然**县城区已经开发建成了许多商务商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，商务楼的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，**嘉信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于**县**县中都大街南段988号，该项目占地面积为1919平方米。3、项目建设的必要性（1）符合国家产业政策房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告7（2）符合房地产开发规划要求当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在**仍然存在。为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。从**嘉信企业事务代理有限公司建设**嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。（3）符合**市及**县城市发展规划**市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在**市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使**成为鲁西南的工业和商贸中心。在这一总的思想指导下，顺应**市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的**县创业大道地带，将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。三、市场需求分析1、国内房地产市场情况按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目可行性研究报告8的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调