国奥大兴国韵村项目市场研究及定位报告

Page1国奥大兴国韵村项目市场研究及定位报告思源经纪2011.12.14Page2目录一、项目本体二、市场环境三、客户分析四、项目定位Page3一、地块本体Page4地块位置本案位于大兴区旧宫镇;距南四环行车距离约1.5公里；距南五环环行车距离约3公里；距亦庄行车距离约8公里；距CBD行车距离约13公里；距丽泽车距离约15公里；距金融街行车距离约18公里。本案位于大兴区旧宫镇北部，临近南四环，距离约1.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环亦庄金融街CBD丽泽本案榴乡桥蒲黄榆路Page5A1A2B回迁房用地教育南侧：小龙河西侧蒲黄榆路东侧：旧宫地区三号路（规划）东侧：庑殿路地块四至及道路交通地块周边道路通达性好，可快速到达各环路。地块四至：地块东至旧宫地区三号路（规划路），南至小龙河，西至蒲黄榆路，北至通久路（规划路）。道路交通：地块东侧庑殿路，可与蒲黄榆路快速连接；地块西侧为蒲黄榆路（中轴路），可快速连接各环路，到达目的地。Page6公共交通环境公共交通：公交车825可快速链接4号线（公益西桥站）和亦庄线（旧宫站）；公交车729始发站，成和园小区大红门木樨园前门北京站大北窑朝阳公园东坝连通CBD与东郊。地块周边公共交通较为封闭，仅有两路公交车，与两翼地铁站距离较远。地铁交通：距4号线公益西桥站公交8站；行车距离6.5公里，直线距离5公里；距亦庄线旧宫站公交6站；行车距离3公里，直线距离2.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环蒲黄榆路本案旧宫站公益西桥站4号线亦庄线Page7地块内部及周边环境地块内部基本平整；地块西侧蒲黄榆路（双向六车道、京台高速起点）、南侧成和园小区，东侧北空小区。地块内部：基本平整；地块周边：西侧蒲黄榆路（双向六车道、京台高速起点：南五环-廊坊-福建）；在地块和蒲黄榆路的中间，有一道凉凤灌渠（作用是解决南四环防汛隐患）；东侧为回迁房用地、北空小区；南侧为成和园小区。A1A2B回迁房用地教育地块南侧小龙河A2地块北侧高压线塔地块西侧蒲黄榆路污水处理厂地块东侧规划路北空小区吉百利北空小区地块东侧回迁房成和园小区Page8地块本体风险点提示A1A2B回迁房用地教育地块南侧小龙河A2北侧高压线塔污水处理厂南侧小龙河：目前不能成为景观资源，亟需治理；北侧高压线塔：距B地块较远，距A2地块较近，离A2较近的区域，不适合排布价值较高的产品；东北方向污水处理厂：距地块约1公里，中间有北空小区间隔，实际距离较远，对地块直接影响很小。可能对客户造成一定心理抗性，可以在后期销售时做一些引导。项目东、南、东北部有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避。Page9地块周边景观地块东侧和南侧紧邻大型旺兴郊野公园，景观资源较丰富，环境绿色宜居。地块距旺兴郊野公园约1公里，分为南区和北区，总占地面积达90.8公顷，位于旧宫镇绿化隔离带内，是一座集文教、休闲娱乐于一体的生活气息浓郁、独具地方特色的综合公园；旧宫碧海公园位于旺兴郊野公园（南区）的南侧，园内有小型儿童游乐场，里面有充气城堡、电瓶车、钓鱼、碰碰车等，是一个休闲和儿童游乐的公园。旺兴郊野公园（北区）旧宫碧海公园宣颐公园宣颐公园旺兴郊野公园旧宫碧海公园400米1公里1.2公里800米Page10地块周边配套教育配套一公里范围内：仅有一个慧英双语幼儿园。三公里范围内：幼儿园：大红门幼儿园等5所幼儿园；小学：东高地第一小学等11所小学；中学：北京市航天中学等4所中学。地块周边教育配套较多，基本为乡镇级中小学，档次不高。地欣幼儿园石榴庄小学星光双语幼儿园肖村小学北京市第七十一中小红门小学、幼儿园南顶中学实验小学分校大红门一小大红门幼儿园杏泽学校旧宫中学旧宫三小小太阳幼儿园旧宫一小东高地外国语中学东高地一小、一中航天中学东高地二小东高地三中东高地四小光明小学和义中学南苑镇一小本案一公里范围内慧英双语幼儿园三公里范围内丰台区大兴区行政区域划分Page11地块周边配套商业、医疗配套一公里范围内：目前无商业、医疗配套；三公里范围内：商业：周边超市众多，大型商业以万源广场为主，商业面积近4万㎡，涵盖大型超市、餐饮、娱乐等业态；医疗：北京航天总医院（三级综合医院），旧宫医院（一级甲等中心卫生院），南苑医院（区级综合二级医院），大红门医院（一级甲等医院）。万源广场航天总医院地块周边三公里范围内配套完善。丰台区大兴区物美超市京客隆超市华润万家大红门医院物美超市永辉超市旧宫医院首航超市航天总医院万源广场天客隆南苑医院大红门超市物美超市三公里范围内本案一公里范围内行政区域划分Page12地块经济指标地块编号用地性质用地规模（㎡）地上建筑规模(平方米)容积率控高（米）JGH-11R2居住用地559941399852.560JGH-08R51中学用地14474115790.818JGH-09R53托幼用地657552600.89合计—77043156824——B地块经济指标地块用地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率A1地块住宅469001173002.5商业7000210003A2地块住宅508001270002.5合计—104700265300—※B地块南侧小龙河规划河道宽40米，北侧代征绿地宽约23米。地块规模中等，容积率偏高，可打造经济型品质社区。A1、A2地块经济指标A1地块A2地块B地块JGH-11回迁房用地中学Page13本体小结地块周边公园环绕，有一定景观资源，适于打造经济型品质社区；但项目本体有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避；周边教育配套欠缺，后续规划中应充分考虑教育配套的补充。Page14二、市场环境Page15区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）将北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展近期远期远景区域发展|发展规划伴随着北京发展重心的南移、第二机场的建设，未来南城将步入高速发展的快车道城市定位：北京将发展定位瞄准“世界城市”，中心城区不断升级完善，南城是城市未来打造重点；城市布局：北京目前已形成多点带动的城市布局，未来将形成“两轴两带多中心”的城市格局；内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》《北京市2010年政府工作报告》Page17发展定位：大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区；经济支撑：北京市在2010-2012三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资将达到2900亿元；产业落位：南城属于首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带”和“一高”；新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展亦庄-大兴等新城。资料来源：《北京市促进城市南部地区加快发展行动计划》；《北京市大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；区域发展|发展规划一系列规划利好在南城的落位，为南城未来发展提供了重要保障，项目迎来重要机遇本案Page18亦庄新城：亦庄新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重要作用，亦庄新城规划人口规模为70万～90万人，同时预留达到百万人口规模的空间；大兴新城：大兴新城将进一步提升产业中心功能，沿地铁大兴线加快布局发展生产性服务业，2020年大兴新城总人口控制在60万人；新航程：新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚，提升城市国际水平和辐射带动能力，加快城乡一体化发展；南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。区域发展|布局规划项目处于南中轴与两新城的交叉中心，承接各处发展利好，区位优势突出本案大兴亦庄新航城南中轴Page19L5号线（规划中）亦庄线蒲黄榆快速路通久路五环路四环路南公路环交通状况：L5号线：豆各庄——马家湾——亦庄站——亦庄——旧宫——万源路——东高地——南苑机场——南苑（正在规划中）蒲黄榆快速路：项目总投资超过50亿元，接近50公里，现已经开通。项目周边路网密布，与周边联接性强，出行便捷区域发展|交通规划本案Page20重点发展高端、高效、高辐射产业，引导产业集约、集聚、循环发展，重点发展十大产业，六大产业园区；四大主导产业电子信息产业生物医药产业装备制造产业汽车制造产业三大新兴产业新能源和新材料产业航空航天产业文化创意产业三大支撑产业生产性服务业科技创新服务业都市产业产业资料来源：大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要区域发展|产业规划大兴以高新产业为主导，产业辐射力强，布局合理，未来发展前景看好本案Page21北部都市产业区——重点建设大兴新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区东部现代制造业区——重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区中部文化创意产业区——重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业西部综合产业区——重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区区域发展|产业规划项目位于北部都市产业区内，未来潜在就业人口巨大，为项目带来了大量潜在客群本案Page22123快速路的通车、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强；4“南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇；大兴的产业布局，亦庄的发展，给项目发展带来大量的潜在客户需求；首都第二机场的建设，南部空港经济的发展，对项目发展提供较大利好。区域发展|小结Page23区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）Page24全市固定资产投资水平2至10月处于增长趋势，经济前景乐观宏观市场|宏观经济Page25当前严峻的住宅市场现状下，住宅投资依然呈惯性增长趋势，10月同比上涨31%1-10月住宅完成投资1537.61亿元，10月止完成住宅投资同比上52.9%；10月住宅投资完成173亿元，环比下降18%，同比增长31%。宏观市场|宏观经济96.945.7178.4120.6176.6114.7200.0131.8165.5161.9149.4164.3125.0144.9230.8233.7213.1173.2-50.7%29.0%-32.3%46.4%-35.1%74.4%-34.1%25.6%-2.2%44.8%10.0%-2.4%15.9%59.3%1.3%-8.8%-18.7%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式北京市住宅投资趋势房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）住宅投资增长幅度（%）Page26目前住宅市场开发量同比下降47%，竣工量同比下降57%，近期开发速度放缓2011年10月竣工量158万㎡，环比下降44%，同比下降47%；竣工量108万㎡，环比上涨92%，同比下降57%。宏观市场|宏观经济/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式-200.0%-100.0%0.0%100.0%200.0%300.0%400.0%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式北京市住宅开发情况施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）增长幅度增长幅度Page27新国八条出台：2011年1月26日国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”简称“新国八