国奥村别墅项目

重庆国奥村2015首期项目启动思考谨呈：国奥置业重庆公司二零一四年十二月2015理清国奥村一期别墅情况，了解项目发展脉络开盘情况成交情况成交金额日期推售楼栋总计套数开盘成交套数开盘去化率累计成交套数销售率成交当期均价成交总价单套均总价12011.5.201、3、5、14、16、18、20、22、24832429%8198%14005222028440274109222011.6.116、825936%25100%1276653977466215909932011.8.25415427%1387%1278031782318244479442011.9.310、1220210%20100%1291443241889216209452012.3.3127、29、30、32431330%43100%14354126592675294401662012.8.1826、31、3542410%3583%1352492134562263241672013.4.2825、4223522%1565%1331339054207260361482013.8.22、7、33、36411127%2049%1481758391545291957792014.7.2821、4027519%622%12992146019882433665合计3197724%25881%681805090从2011年项目一期面市到2014年，项目别墅一共销售319套。现目前还有近100余套房源尚未消化。去化的主力时间在2011年与2012年。实现的单套均价均在13000元/㎡（套内），实现的单套总价在210-290万级别。国奥村别墅项目始终以较高的实现单价与总价在市场中表现。项目的主要成交在2011-2012年度。在2014年整体成交量由于项目推广原因减少。2011年成交情况140-160【面积段】160-180180-200200-250总计160-180【总价段】33180-2001010200-250331649250-300121316300-3501111350-40022500-60011总计13341827922011年区域核心联排成交180-200【总价段】200-250250-300总计和黄逸翠庄园194655264160-18022180-200192652259200-25033万科渝园366019115140-16011112160-18027371478180-20089320200-250325东原香山3241239200-25037616250-30017623奥林匹克花园162137100-110213110-12022140-160112160-180213200-25055250-30091322首金美利山151732200-25033250-30010212300-350215172011年三北区域基本为老盘新推，没有过多的新产品的供应，市场竞争不够激烈。与项目竞争的万科渝园、金科太阳海岸、和黄逸翠庄园等2012年成交情况140-160【面积段】160-180180-200200-250总计160-180【总价段】11180-20066200-250171119250-3006410300-3501212350-40044400-45033总计871723552012年核心区域联排成交180-200【总价段】200-250250-300总计和黄逸翠庄园566710133180-2005667123200-2501010万科渝园15353080140-160415160-180830139180-200342936东原香山131932200-250819250-30051823凤凰湾2626180-20044200-2502222万科城22325110-1201010120-13077200-250268奥林匹克花园31013140-16011180-20011200-25033250-3003582012年老盘进入收尾阶段。照母山板块开始火热。以约克郡等高端项目以及万科城等低端叠拼产品入市，使得市场一高一低现象产生。国奥村正好占据一定市场空间。2013年成交情况140-160【面积段】180-200200-250总计180-200【总价段】33200-25072229250-30041115300-3501111350-40022400-45022总计102626622013年别墅成交市场180-200200-250250-300300-350总计金科时代中心266826120110-120265177120-130172643融创嘉德庄园212372116140-1602121160-18023225200-2507070龙湖两江新宸12776104160-18011180-200437200-2501237296万科城29234799110-120336130-1405914140-160211031200-25012223250-3001818300-35077和黄逸翠庄园2851189180-20028587200-2501122013年照母山区域新项目开始发力。金科时代中心、龙湖两江新宸、万科城别墅、东原湖山樾等项目纷纷亮相。抢占经济型别墅市场。行标签100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200-250250-300300-35095-100总计叠拼1414414994424804985119546502366奥林匹克花园2921959北京城建熙城1221547184大鼎湖滨印象24222470东海定南山33东原碧云天25242152复地花屿城21282529复地山与城827118国奥村4718130海宇西湖山水22127和黄逸翠庄园1113和黄御峰3427465华宇城66华宇小泉微villa11金辉城22金科城14414718449524金科廊桥水乡8839127金科时代中心7492166金科中央御院21491078521265金隅大成南山郡3024238景瑞御蓝湾1029120161美每家南滨上院33名流印象8412奇峰林海358融创欧麓花园城4129171天景28阙11万科城3323119214110万科悦湾3811协信阿卡迪亚22颐尚温泉小镇33远洋高尔夫国际社区7213751243191154长江国际原墅1533210741270中冶北麓原13610宗申金蓝湾11总计14144149944248049851195465023662014年叠拼市场小面积段成交得到市场充分认可。较大面积段叠拼产品成交量减少。行标签100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600总计联排54146189231149403300259208131841292283首钢美利花都40545285132融创欧麓花园城311351019241346125同景国际城22203441742233120庆隆南山高尔夫国际社区633025631183113融创凡尔赛花园51928122128113东原嘉阅湾183621171262112旭辉城14531226105融创嘉德庄园74531591446103和黄御峰119513618888东原湖山樾4381310131088金辉城4327294480奥林匹克花园34201711874377金科廊桥水乡13919215370龙湖紫云台48109203553370融汇半岛10161110132264龙湖两江新宸18231371659东海定南山3311102194355和黄逸翠庄园28161851950金科太阳海岸522229241148万科城6141144847海宇西湖山水5116310136长江国际原墅783115135中国铁建山语城53353121225贝蒙天地1135111123海昌清水溪117551323融创紫泉枫丹94252123融科橡树澜湾2341221金隅大成南山郡2436520远洋高尔夫国际社区11211161519宝嘉花与山734317龙湖东桥郡4534117融创伊顿庄园42215317鲁能领秀城1103216龙湖U城1271415中渝春华秋实1313北麓官邸111012鲁商云山原筑28212华宇小泉微villa11323111鹏润半山华府61310万科悦湾225110天景山院里3411110北京城建龙樾湾1323110联发瞰青2213210泽科港城国际432110国奥村别墅是非主流的别墅叠拼型产品。一致在于主流的联排PK，远离叠拼主流面积段形态的叠拼产品。在4年的时间内能够去化319套实属不易。2014年三北区域经济型联排新项目持续新推。较小面积段、低总价、较高赠送率形态的产品不断的挤压低端别墅市场。341-22-12-32-42-51-31-41-51-63-13-23-33-41-41-31-21-13-13-23-33-43-53-61-11-21-31-41-51-61-21-4剩余货量盘点目前整个别墅区域剩余7栋尚未推售。其余有6栋为较多货量存余楼栋。有5栋为少量存货剩余楼栋。户型形态套内面积段剩余套数已推剩余套数已推出总价段已推出套内单价段A户型上叠2132812270-33012000-15000A户型下叠2272610300-31013000-14000B户型上叠189124240-27013000-14000B户型大平层1584无B户型下叠195168260-29013500-14700C户型上叠195159240-27012000-13000C户型大平层1484无C户型下叠1992317270-28013000-14000目前剩余产品价格在240-330万级。共分为ABC三大类，8种户型结构。由于产品间相差面积段大小相近，最终实现的套内单价相近，导致ABC三种形态没有偏重物业类型楼栋总值时间建筑面积货值开盘时间小高层存量13#剩余18套36232484小高层新推11#76套15168110002015.5低密度存量1331817135低密度新推19、23、28、34、37、38、3914129190742015.3.4小计4623949693二期存量45683000三期新推721388142302015.6821372146742015.892137214941合计6413243845车位一期2142669242015.1.31二期33122110002015.4.19合计5454817924合计169486114462而从明年的货量构成而言，如何消化好一期所剩的别墅以及新推7栋别墅货量是能够实现明年整体项目撬动的关键。从第三方角度出发，剖析国奥村别墅在市场中的量价关系如何能够实现国奥村别墅的快速清货，且看世联之道2015摆在世联面前的几大难题别墅要卖，别墅的市场声音沉寂多年，如何重新唤醒？别墅要清货，多年建立的价格体系与价值对应还要不要？如何能够在短时间内快速实现别墅的快速积累客户与快速去化？世联操作观点1：声音比价格更重要！从国人的价值观到国人住宅之道再到中国人的院子。国奥村别墅的主题因建筑的整体调性与国奥企业的文化而贯穿始终。这样的表达不可谓不能。在外界看来，国奥村是一个中式味道很浓的别墅感知，到了现场，感官上有一些中式元素的穿插。但世联担心的是，重庆人对于中式的小众接受度与陈旧而延续的形象再次进入市场，是否能够引来足够的关注？1换一个声音，换一种姿态步入市场行标签电视广告电梯轿厢附近居民户外导视老带新老业主朋友介绍外展场晚报网络媒体项目周边总计北部新区1126-30岁11江北区1126225113926-30岁1213730