土右项目前期报告

包头市萨拉齐市场调研报告2013年7月我们需要了解的几点相关的背景资料：一、区域概况①萨拉齐镇是内蒙古自治区包头市管辖的土默特右旗政府所在地，是全旗政治、经济、文化中心，是内蒙古首批国家级小城镇综合改革试点镇。②萨拉齐镇，地处包头市区、呼和浩特市和鄂尔多斯市的交通中心位置，为呼包鄂金三角中心。全镇大约有15万人口。商业、制造业及餐饮服务业非常发达，目前萨拉齐正在规划建成敕勒川市，并得到区委和市委的大力支持。③萨拉齐镇将全面实施牧业富民、工业强镇、商贸活镇和城建树镇“四大战略”，突出发展以奶牛养殖为主的规模化、集约型的园区养殖业、以PE系列管材为载体的工业企业、以餐饮、运输为主的个体私营经济，和以旧城中心区拆迁改造工程为重点的城镇建设，加快全镇经济发展步伐。未来几年内，萨拉齐将被建设成为呼包区域间的中型城市④境内京包铁路、110国道、丹拉高速公路、萨凉公路、萨托公路、萨明公路、萨大公路横穿全境，是“呼、包、银经济带”、“呼、包、鄂经济圈”，特别是“大包头城市系统”的一个重要组成部分。⑤由于特殊的地理位置，呼包鄂三市相互之间距离很近，三市市区距离不过100公里左右，各自都有自己的机场，但是规模都不是很大，随着经济的发展机场日渐不能满足经济发展的需要，都需要迫切扩大机场，三市同时建大型机场密度太大，投资浪费严重，但是萨拉齐特殊的地理位置是个修建机场的较好选择。未来政府自治区政府规划建设敕勒川国际机场，位于萨拉齐东南方向，目前正在修建敕勒川大街。如果机场得以建设，那将会更大的促进萨拉齐的发展。201333002012280020112300201020002009170020081300年度（2008-2013）销售均价（元/㎡）1、住宅类市场：①市场上半年新区总体销售进度一般，在建待售和新开盘项目较多，将进一步给市场带来新的刺激和竞争。②近几年一些颇具实力的开发商相继进入如：九台恒基诺宝等通过品牌效应以及符合市场的价格在市场上均有不俗的表现。③住宅项目多为小高层、高层住宅，户型面积跨度较大，其中不乏大体量项目。④住宅价格上，从2850--3850不等，如图所示：市场销售的平均价格也在逐年平稳上涨。二、萨拉齐房地产市场概况：•代表个案项目概况项目名称位置建筑面积㎡总套数物业类型户型面积在售均价元/㎡备注诺宝科技路与府东路交汇处80万1200套（分期）住宅、商业80-180住宅：3000目前萨拉齐销售最好的项目欧风丽苑敕勒川大酒店东景观大道与敕勒川交汇处15万600套（分期）住宅、住宅：80--160住宅：285013年3月开工金川明邸振华大街市政府对面16万2000套（分期）住宅、商业住宅：68--160商业：65-400住宅：3500商业：100002014年三月交房公园九号土默特右旗萨拉齐生态公园南侧40万208套（分期）住宅、别墅住宅：90-240住宅：6100已销售90%撷取几个主要项目案例：诺宝：项目位置：科技路与府东路交汇处占地面积：30万㎡总建筑面积：46万㎡物业类型：酒店、公寓、商业。售价：公寓：3000元底店：15000-20000元项目情况：项目以住宅酒店、公寓、商业为主，其中酒店一栋。主力户型80-120平分为诺宝中央城，诺宝御园，诺宝龙悦城，诺宝凤凰城，诺宝大厦等五个部分，规划有大型SHOPINGMALL，和家居建材、汽配、窗帘布艺城等大型商业。欧风丽苑项目地址：东景观大道与敕勒川大道交汇处总建筑面积：150000㎡物业类型：普宅,商铺售价：普宅均价2850/㎡商业:12000-18000/㎡项目情况：主力户型80-100平总共600套已经销售30%金川明邸：项目位置：振华大家市政府对面占地面积：6700㎡总建筑面积：16万㎡物业类型：普宅、商业售价：住宅：均价3500-4000毛坯商业：10000起项目情况：65平-330平140平米主力户型1-2层商业底店面积85平-400平。目前招租：便利店、、茶馆、美容美发、化妆品等业态。总共17层13栋2000户附近配套设施齐全紧邻大型商场包百交通方便公园九号位置：土默特右旗萨拉齐生态公园南侧总建筑面积：40万㎡物业类型：普通住宅公寓别墅售价：3500元项目情况：公园近40万㎡超大规模，集托斯卡纳式多层洋房、小高层观景公寓、观景别墅、欧式风情街于一身。主力户型90平米现已出售95%地上车库128面积2913平关于本地市场调研后的分析：①住宅市场由于刚性需求，均价3000左右，面积80-120左右户型，总价在20、30万和40、50万为市场的主力。年轻人的婚房和改善型的住宅销售状况较好。由此可以看出萨拉齐房地产市场价格虽在逐年攀升，但还处在理性的市场阶段。即现阶段以投资为目的买家并不很多。②而商业市场，新老城区的主要街道均分布大量的沿街底铺，新的在建住宅项目也基本均带有临街底商，似乎本地对临街店铺有异常的偏好。经营业态从五金、土产、家居、家饰、机电、建材、装饰材料、百货、餐饮等等，旧城租金每月从2200-2700不等。新区在每月5000-6000左右。部分商户自买自用，大部分为租用经营。③在售项目的价格以及位置铺不同，价格跨度较大，新区价格在12000---20000之间，一定是新区繁华地段的价格最贵。商铺面积也从最小的几十平米到上千平米适合不同业态的需求。④由于本地商业全部是沿街底店，除了包百和诺宝这样的大型社区配套的大型商场、大型商业街，本地缺少集中专业的大型市场。⑤本地各种小商品批发城，装饰城、和各种小区配套商业名目繁多，可以看出商业虽繁荣，但由于市场容量有限，有实力的投资客源有限，因此未来市场对投资客的争夺会非常激烈。⑥大量的商铺放量，未来市场必然会趋于饱和。对于像本案这样成体量成规模的专业大市场来讲，抢占先机很重要，一旦先入为主，有限的市场将不会给后续项目留有机会。我们项目的SWOT的分析：优势：交通：紧邻京藏高速、110国道、和横贯南北的敕勒川大道，扼守萨拉齐东南门户，立足萨拉齐，辐射呼包鄂银川，交通快捷，路路通达。区位：位于萨拉齐最具活力，最具开发热点的新城区。距汽车、火车站不足三公里，距政府、博物馆、包百商圈不足两公里。规模：总建筑面积近7万平米，为萨拉齐目前最大、最全、最专业的建材家居市场。添补了当地市场空白，千户商家、万种商品、为消费者提供集中的、一站式的解决方案，彻底免除居家装修东奔西跑的烦恼。劣势：①项目孤立，缺少支撑。本案由于处在高速下口，敕勒川大道东南端缺少商业、和生活配套，没有其他成规模和体量的社区及商业配套相邻，或与本案相呼应，因此本案周边商业氛围、生活氛围明显没有建立，项目孤立无援，这会给投资者带来较大的心理亢性。②品牌劣势由于本案是开发商在当地第一个项目，无知名度和品牌影响力，无开发经验和行业经验，对投资者来讲，以及对于招商来讲，客户对本案的信心是较大问题。威胁：①市场本地市场容量有限，商业从业者和经营者却很多，加之同时入市类似的竞品项目，因此招商、销售、和后续经营面临潜在的风险。②客源15万人口，有资金实力的投资客毕竟有限，加之各主要街道的底商，和名目繁多的卖场这些主打投资概念的项目，会极大分流本案客源。③认知买繁华地段的沿街商铺？还是投资偏离市中心专业的大卖场？很难说客户如何做选择。如何引导、如何诉求、如何将消费意识扭转，是我们要努力要做的工作。机会：①先机正是因为本地市场容量有限，本案先入为主，必然会抢占先机。再出现类似体量的大卖场，将很难生存。②唯一我们是唯一的成规模、汇聚家居建材等经营业态为一体的专业市场。具有排他性。③未来项目所处的萨拉齐新区依然是发展最活跃的区域，区域发展将带动本案未来，同样本案出现也将拉动区域发展。即将开通的京藏高速下口和敕勒川大道将无缝连接，如果机场落户在萨拉齐，未来前景不可限量。我们将如何规避风险，拉动销售和招商？关于客户群：从整体市场情况来看，城市人口、城市商业业态、城市吸附能力等几个方面，萨拉齐镇不足以支撑本项目体量。投资者或许更愿意投资临街小型商铺，其原因无非是不受整体商业市场影响，租金、经营相对稳定，即使不一定不会有大的投资回报率。这是很多投资者常见的一种投资心态。因此，临街商业会极大分流我们的投资客户。而真正作为经营性投资的客群在市场上相对较少。我们销售不能局限于市场消费量的多少，而应兼顾主题投资客的需求。从投资客群看，大致来源如下：A。私营企业主、个体老板、国企、事业单位、大企名企、的高管B。周边矿区C。拆迁户D。富裕农民①打动买家吸引客户关注靠推广手段，但真正打动客户，我们需要给买家几个理由。A.唯一、稀缺：15万人，一个某某某。B.规模、专业:7万平米，本地最大的专业市场C.差异、概念：品牌汇聚一起，无需一条条街去跑，家居建材一站式搞定。②保障利益需要制定较好的销售政策、和客户投资保障政策，投资回报政策等，使客户投资获益高、又有风险保障，如果我们政策比其他项目更有吸引力，自然就会吸引更多客户青睐。④增强信心招商需要制定有吸引力的政策，多吸引品牌商家进驻，品牌商家汇聚，不止对投资客信心很重要，对未来消费者信心也很重要。1.抢客户！市场有限的情况下，如何抢夺有限的客户资源？④化解疑虑往往投资买家对此类专业市场开业后，其后续经营和管理心存疑虑。担心管理无序、经营无需、整个卖场经营不好，自然自己权益得不到保障，尤其是对不知名的小开发商更加有顾虑。因此，对客户承诺：统一规划、统一招商、统一运营、统一管理就显得尤为重要。2.分解风险！根据市调情况，萨拉齐虽然我们是家居建材的第一个专业市场，但经营家居建材集中底商和类似市场并不是没有，如果7、8万平米的大卖场全部经营家居建材，将在有限市场展开激烈争夺。因此，我们建议将整个市场的经营业态多元化，除了家居建材，针对周边矿区的需求，完全可以增添机电、五金、的类别。同时，针对门店或底铺不便存贮和经营大型板材、钢材、石材等大型材料，因地制宜在规划设计出该区域，以对底商和门店形成有效区隔。家居、灯饰厨卫、装饰区4万平米主卖场，由于我们已建议参考了红星美凯龙和居然之家等卖场的布局和动线设计，就是为招商品牌商家，形成更好的展示面而考虑。同时，主卖场经营以家具、灯具、厨卫、家饰、装修材料为主体，形成品种多样、品牌众多、环境良好的大卖场，以档次和形象和“一站式”的购物概念，拉开同类经营竞品的距离，形成萨拉齐唯一。家居、灯饰厨卫、装饰区具体区域规划为：1厅：品牌家具展厅2厅：厨房卫浴展厅3厅：装饰材料展厅4厅：灯具家饰展厅1厅2厅临街，3厅、4厅靠后。几个厅的一层全部以全国性品牌或区域品牌为主，根据品牌商家要求划定区域和面积。大格局定好，其他铺面面积就较容易划分。五金电料区矿山机配、机电区石材、板材、钢财、玻璃等销售、加工根据市场实际需求，以及未来城市经济发展方向，可以辟处一区域，设计成矿山机械配件区。将诸如三一重工、龙工、徐工、柳工等工程机械的办事机构及配件商店设立在这一区域，以满足市场需求。除五金电料区可规划部分30、40面积较小铺面，其他板材和机电面积规划以100平米以上，以便凸显其空间的功能性。3.拓展客群！高速开通后，本案扼守萨拉齐东南大门，呼包鄂及周边地区将连通一体，本案不进争取本地客户的最大化，也需拓展周边客群，以增大客户来源。4.巧力营销！①对于15万人的本地市场，想人人知道并非难事。对本地而言，户外、短信、和定向DM的反复直投，均是见效较快的推广方式。同时，针对项目周边较为冷清，人气不足的情况，我们将采用【广告+活动】的方式，通过不间断的客户活动，组织诸如：项目推介会、品牌招商推介会、品牌入驻签约仪式、客户答谢会等活动进行推广，聚敛人气，制造话题、传递口碑，增强影响力。②销售方式必然采用坐销、电销、行销、团销、联动行销等方式多种手段进行出击。坐销：广告出街后的售楼处的来电来访电销：数据库的电话销售行销：走访专业市场和商户，进行直销。展销：参加展会或参与当地大型活动，设展位，直投DM。团销：与行业的协会或商会、同乡会合作，通过他们的渠道组织商户进行团购，给予较大优惠。联动销售：A。在人流密集的包百商圈寻找合适的门店，做项目分销处，设立看