大塘项目市调报告-改

佳成房地产公司大塘项目策划报告2010.06.04大塘镇行政区域图一、大塘镇概述区位：大塘镇位于韶关市的东部，东接曲江区枫湾、小坑、始兴县隘子等镇，西接浈江区新韶镇，与韶关市教育功能区相连，南靠我区马坝、沙溪等镇，毗邻韶钢集团，北临仁化县大桥镇，素有曲江重镇、韶关市“东大门”之称，距韶赣高速公路出口仅6公里，人口：行政区域面积175平方公里，管辖15个村委会189个村民小组，1个社区居委会，总人口3.2万人；镇区由大塘、西林两个村委会和705地质大队、二炮一个旅组成，人口约1.3万，规划面积7平方公里，已建成面积3.23平方公里。交通：国道106线从北到南贯穿全镇，韶赣高速公路、韶赣铁路经过，省道315线、韶塘国家一级公路、塘马公路、塘枫公路的交汇处、自筹近50万元完成X312线大塘山至106国道连接工程，资源：煤炭、万亩油茶基地、火山无渣粉葛、汤溪温矿泉驻镇企业：金锂矿业、三和贸易、信达矿业、温氏集团、智成食品、会达农场、北江建筑、松泽化工、二炮部队等经济指标：2009年，全镇实现生产总值5.9亿元，同比去年增长11%；工农业总产值4.8亿元，比增14%；农村人均年纯收入5744元，比增26.9%；财政总收入完成3210万元二、大塘镇房地产综述一、大塘镇现有房地产商一家为韶关市博溢置业有限公司曲江区大塘分公司，开发楼盘为博溢花园二、土地储备在10000㎡左右的有四家：1、沿塘新村尚有10000多㎡待开发2、韶关技术学院个人圈地10000多㎡待开发3、三和饭店圈地10000多㎡待开发4、供水公司个人圈地10000多㎡待开发三、博溢花园介绍1、占地400多亩2、用途为住宅3、楼盘进展：已销售入住一栋（顶层复式未售出），在建二栋。4、户型、面积与售价户型A型：三房二厅二卫一厨二阳台B型：三房二厅二卫一厨二阳台C型：联体别墅面积105㎡115—142㎡230㎡售价均价：1560元∕㎡未公布5、户型结构三、大塘镇商铺概述镇中心商业区第一商圈第二商圈•第一代商铺：•集中在韶枫路、府前路、大塘市场边•特点：1、早期形成；2、建筑陈旧，欠美观；3、多为个体业主经营；4、主要经营店铺：理发店、摩托修理店、音像店、杂货店、饮食店、士多店、化肥店、农资店、手机店、修理店、药店、农技站、皮鞋店、服装店、文具店、电器行、建材、五金店布艺店、家私、矿山机械配件等5、面积大多为10—30㎡∕间，门面窄，空间高度低；6、门面数：269间左右；7、租金：15—40元∕㎡∕月。•第二代商铺•集中在沿塘新村、家惠超市、大塘大道•特点：1、主要是在06年—09年形成；2、外观样式新颖，浅色调；3、主要为公司与个体户经营；4、主要经营：移动、电信、联通营业厅、水厂营业厅、电器行、手机店、超市、药店、银行、建材、瓷砖店、家私店等5、面积30—36㎡∕间6、门面数：87间7、租金：15—40元∕㎡∕月•第三代商铺？•核心商圈•商住典范•外观新颖•功能完善•配套便利四、本项目规划方案（一）、地块概况位于大塘镇中心区，北靠镇政府，南临塘马公路，东西处于府前路与振兴路间。北面边长63.9米，西面边长25.6米，东面边长31.6米，南面为梯状，用地面积1840.5㎡，相邻地块360.8㎡，总用地面积：2201.3㎡。（二）、建设指标A地块B地块土地面积（㎡）360.81840.5建筑面积（㎡）12009800商业面积3503000住宅面积6000其他面积850800容积率（%）3.335.32建筑层高二层七层建筑高度(m)1225（三）、经济指标备注：面积均按现有图纸计算的面积，销售单价是根据对大塘镇目前在建楼盘调查后的暂估价（大塘博溢花园现均价1560元/平米），成本是估算的建设总成本（包含土地费用、建筑费用、营销费用、报建费用、税费、管理费用等），利润是预计的毛利。方案1：首层商铺，二层超市，三至七层住宅销售估算楼层面积（平米）销售单价（元/平米）销售总价（元）首层1,380.004,000.005,520,000.00二层1,500.002,000.003,000,000.00三层1,100.001,500.001,650,000.00四层1,200.001,500.001,800,000.00五层1,200.001,500.001,800,000.00六层1,200.001,500.001,800,000.00七层1,200.001,500.001,800,000.00合计：8,780.0017,370,000.0017,370,000.00成本估算楼层面积（平米）成本单价（元/平米）成本总价（元）首层1,380.001,200.001,656,000.00二层1,500.001,200.001,800,000.00三层1,100.001,200.001,320,000.00四层1,200.001,200.001,440,000.00五层1,200.001,200.001,440,000.00六层1,200.001,200.001,440,000.00七层1,200.001,200.001,440,000.00合计：8,780.0010,536,000.00方案1利润估算：6,834,000.00（三）、项目定位1、项目定位：有特色的时尚典雅、自然清新、智能化的镇级核心商圈商住典范；2、目标客户群定位：1）大塘镇政府官员、村民2）大塘个体工商业者3）韶钢及教育功能区的企事业单位职工4）周边浈江、曲江区的二次置业者5)东明企业员工6）其他投资置业者（四）、项目命名1）综合命名•组合：名称+商业中心（商业广场、城镇中心）•名称：振兴、盛世、大唐、明乐、佳成2）分区命名•住宅部分：大塘花园、明乐花园、佳成花园•商业部分：明乐商业中心、盛世商业广场推荐名称：1、明乐商业中心2、振兴花园(五)、特色定位1、风格特色1）建筑风格新加坡风格,现代时尚,线条简洁,色彩明快。建筑风格必须具有很强的昭示性，凸显产品个性2）外观风格•住宅部分与自然融合,协调符合中国人的审美观双色外观具现代感•商业部分清新大气时尚潮流具有良好的商业氛围2、园林特色•在三层建设空中花园•自然休闲园林•营造和谐的邻里关系•创建和谐社区3、亲子乐园•在三层设立亲子乐园区•营造和睦的家庭关系•增进情感的交流五、大唐项目各层平面图及面积•首层面积：1380m•二层面积：1500m•三层面积：1100m•四至七层（标准层）：1200m首层平面图二层平面图三层平面图标准层平面图（三至七层）A地块：礼堂六、户型与面积•乡镇家庭人口较城市家庭人口多•乡村城市化•A户型（三房二厅二卫一厨二阳台）•面积：110㎡•低窗台凸窗（二间）•B户型（三房二厅二卫一厨二阳台）•面积：113㎡•低窗台凸窗（二间）•此户型建议调整为125㎡左右•C户型（三房二厅二卫一厨二阳台）•面积：116㎡•低窗台凸窗（二间）•此户型建议调整为135—140㎡左右谢谢！