大家顾问：复地.东湖国际（武重地块）项目前期定位报告0804，123P

GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。复地武重项目前期研判路径与解决方案GREATMASTERCHINALIMITED顾问机构出品2008年4月14日GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。前言一次前所未有的开发使命——作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的……武汉没有现成的范本。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一次前所未有的开发压力——35.02亿单次成交总价之最、3290元/m²的武汉楼面地价之最等带来宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨越三年的交地时限、106万m²的内环以内第二大的开发总量、涉及18万m²的拆迁量、保留道路与原植树的规划限制、9070政策对于户型发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一次前所未有的市场挑战这是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研究将秉承找到研判路径与解决方案的目的———GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一个原则：延伸研究价值链的原则——将规划、产品与营销创新作为解决方案的主前期手段，将财务分析、现金流量、税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，以此实现打通价值链、实现高增值的目的。一种模式：平行关联定位模式——根据本项目前期研究的关联因素较多的事实，将采用“平行关联定位模式”，对前期纷纭关联的因素进行整合判断。一个反传统：动态客户研究——综合考虑本项目自身规模、资源与市场影响等因素，通过市场趋势法、典型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法四个方面进行综合研究，找出武汉高端市场与客户的演变规律，并对发展趋势做出判断。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。目录PART1巅峰挑战→理解与判断PART2解决方案→趋优化创新PART3挑选客户→静止的动态PART4财务分析→增产不增收PART5外观复地→高利润告终GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。PART1巅峰挑战→理解与判断GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一、挑战与压力前所未有最高的宗地总价最高的楼面地价最长的交地时限最多的设计限制武昌最大的开发总量如何归避限制实现高地价基础上的赢利？这是本项目必须逾越的最大挑战。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。二、三镇地王争峰【判断】：未来几年的武汉房地产市场，将出现武汉三大地王争峰格局。地块汉口地王-永清地块汉阳地王-鹦鹉洲片武昌地王-武重地块开发企业瑞安房地产世茂房地产开发项目武汉天地待定土地面积479600平方米572093平方米465321平方米总建筑面积140万m²左右150万m²左右106万m²GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地块汉口地王-武汉天地汉阳地王-世茂锦绣长江武昌地王-武重地块交易时间2005年4月28日2005年2月2日2007年1月31日容积率A地块3.8，B地块2.52.32.29楼面地价2339元/m²1967元/m²3290元/m²产品类型和租售政策综合体开发：住宅：75.8万m²，全部出售；64.7万m²的酒店、写字楼和商业设施全部出租综合体开发：5万m²酒店，出租，128万m²住宅、23万m²写字楼、商业全部出售住宅为主：主要为用于出售的住宅产品，其中90m²以下的户型面积占60%以上预计开发周期十年五年六-十年土地初始成本起拍33.9亿元，成交33.9亿元起拍21亿元，成交31.5亿元起拍19.7亿元，成交价35.02亿元拆迁进度（截止2006.12.31）A地块已经基本拆迁完毕，达到整体拆迁量的80%以上A1地块已经拆迁完毕，正在进行A2地块的拆迁主要为即将荒废的厂区，有约18万方的建筑物需要拆除工程进度（截止2006.12.31）A4地块的历史重建区正在施工中A1地块已全面开工，会所建成，首期高层住宅封顶尚未动工开发进度一期美食商业街正在招租一期17万高层住宅正在预售三镇地王开发指标对比GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。三大地王比较思考本项目特点明显：——规模次之；——容积率较小；——楼面地价和成交总价最高——规划以住宅为主；——地块封闭性强；——受到的规划限制较多思考——在武昌区域，依托区位、规模优势，毫无疑问是区域的第一大盘，因此武重地块属性是武昌灯塔项目理解——规模大既是优势，同时也是操盘的考验所在，大盘开局不利则将极大地影响后续开发、而其涉及的教育、资源、配套等的要求也更高，不能试错。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。三、模式与品类安排定赢利项目世茂“锦绣长江”瑞安“武汉天地”开发步骤带状开发块状开发开发模式以住带商：先开发出售性住宅再开发出租性酒店，有利于资金回收，投资回收期短，但不利于人气的培育以商促住：先开发出租性商业后开发销售性住宅，不利于资金回收，投资回收期长，但有利于培育人气盈利模式以售为本：除约5万m²的酒店用于出租外，其他151万m²的住宅、写字楼、商业设施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的销售实现项目盈利以租为本：除75.8万住宅出售以外，其他64.7万m²的酒店、写字楼和商业设施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠长期的运营实现项目盈利主要风险开发风险，能否将住宅顺利出售是项目成败的关键运营风险，能否将商业运营成功是项目成败关键自有资金占用自有资金占用较少，目前一期销售顺利，已经投入了约5亿元资本自有资金占用较高，大量被土地和出租物业占用，目前已投资本超10亿表：世贸锦绣长江与瑞安武汉天地的运营对比GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。开发运营启示【启示一】开发模式将影响大盘盈利模式，同时带来不同的风险武重项目的前期研究中，对于开发模式或主题的定位思路将极大地影响项目整体的风险界定。而这，将作为本司在后续合作中研究的重点。【启示一】商业的借力非常关键武重项目与上述两个项目不同，缺乏规模的商业借力，但是如何安排的不同品类、不同产品类型的开发进度，同样也将影响项目的赢利模式和资金要求。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。四、六大矛盾：难以回避的尴尬矛盾1——最高地价VS现实售价本项目楼面地价＝周边项目楼面地价×2（周边为1800元左右）；本项目成本（6000—7000元/m²）＝武汉2006年环东湖区域高端市场均价（6831元/m²，而目前项目周边特别是中北路房价仅仅为5000－6000元/m²）GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。矛盾2——高额投入、交地缓慢VS财务风险在07年年底，项目累计现金净流出金额预计达到21亿元，资金要求高，整体压力大；来自土地增值税、高端物业消费税及开发政策的限制条款出台的不确定性，未来武汉高端市场的变化趋势，将加大风险因素的不确定性。项目支付对象比例构成07年4月1日之前2007年12月31日移交场地10日内政府一费制收入武汉土地储备中心转让地块挂牌成交价款的50%第一期人民币5亿元第二期人民币3亿元及部分土地溢价款支付余下土地款转让补偿款武汉重型机床集团公司转让地块挂牌成交价款的50%第一期人民币5亿元第二期人民币3亿元及部分土地溢价款支付余下土地款合计--10亿元约10亿元约15亿GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。内部铁路/原植栽形成道路的保留/一期不规则锯齿式形状——形成对整体规划的高难要求；要实现高地价基础上的赢利就必须创新，但是规划限制无疑限制了创新的用武之地。矛盾3——规划限制VS产品创新GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。要求：项目90m²以下户型不少于总规模的60%，是面积不是套数；市场现状：一般地说，中小户的附加值更低、单位开发成本更高；同时，本司估计90/70政策在武汉的房地产供应、竞争的影响将在2008年递进式呈现；困扰——形成利润及销售方面的压力，加大后续规模化中小户型产品价值的兑现。方向——通过“以小户之名做大户之实”的设计创新矛盾4——强制户型政策VS中小户低附加值GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。矛盾5——超大盘运作VS大盘新人现状：开发商复地在全国范围之内还没有开发大规模城市中心的高端大盘经验。武重项目将是复地自身开发历史上一次重大的、具有战略意义的飞跃和挑战。要求：超级大盘，系统借力、专业分工、贴近所在地的消费实际更为重要。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。矛盾6——封闭特征VS展示要求现状：地块没有真正意义的临街面和景观，地块封闭性强，昭示性差；局限：限制营销整体效益的发挥，无法通过大规模的不同类型高附加值产品（商业、写字楼、酒店）配置，达到楼面地价降低的目的。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问