大连润德春柳公园项目定位与发展建议报告_91P_XXXX年

润德····春柳公园项目定位与发展建议报告2010201020102010年5555月2规划用地面积：81200平方米容积率：1.94总建筑面积：210000万平方米住宅面积：150000平方米公建面积：11000平方米地下车库面积：49000平方米技术经济指标华北路华北路华北路华北路西南路西南路西南路西南路春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块3春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块规划地块内地形西南高、东北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标高高高高19.3019.3019.3019.30米，东北角最低标米，东北角最低标米，东北角最低标米，东北角最低标高高高高9.309.309.309.30米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分布。布。布。布。4我们的工作都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标�打造大连样板性示范项目�控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化�塑造企业品牌�实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动5本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析6►中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2007年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心►大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场►日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二►俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于东北亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口：人口590万,市区人口253万机场名称2009年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次68237近年大连GDPGDPGDPGDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展►大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；增长速度高于全国平均水平5.8个百分点。►按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。►大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。►按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入8大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：06年土地集中放量，07年土地供应紧缩，从08年开始回升，并持续增加，09年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解2005年-2009年大连房地产市场竣工与施工面积200520062007200820092005年-2009年大连房地产市场投资200520062007200820092005年-2009年大连房地产市场供应200520062007200820099大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素►2009年，中央做出环渤海经济带的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。►大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。►零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2009中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。外地客户购买面积比例20042005200620072008200910但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间20062007200820092006-2009年大连人均支配收入与房价2009年，我国最具有影响力的大城市市区每平方米商品房平均房价排名，大连房价排13位2009年1季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.9%，大连的涨幅达到18.9%1112各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著高端人群东、南聚集，中低端人口西、北扩散；华南、泉水和机场新区成为承接城市外溢人口主要板块13宏观市场总结市场进入高速发展期，市场需求旺盛，供不应求；中心城供应不足，购房外溢明显；产品供应以中高端为主经过新政影响缓释期，2008年下半年至今，大连市场又经过一轮快速增长期，房价提升迅速，在整体供需结构保持稳定的基础上，消费者心理底线被再次提高房地产板块格局呈现明确圈层特征客户与板块对位明显１、受总价承受力影响，小户型住宅市场畅销２、中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升３、城市外溢进一步加剧，第二圈层对中低端外溢客户已经形成挤压，部分板块出现“升级”的机会或动向14本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析15本案16泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段泉水板块的通达性一般：城市核心区距离泉水板块的直线距离大约为12公里；城市核心区和泉水板块的连接主要依靠华东路、华北路、东快路、轻轨，车行时间超过半个小时；开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各主要区域；板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心以华南地区的医院为主泉水新区小学、泉水新区中学均在建，各两座泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建，中小学学校各两座将在十一五期间建成商业/商圈医院商业/商圈学校17泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主特征分析价格平台客户类型产品类型未来供应量大，区域认知底小高层、高层本地客户自住为主，占80%项目泉水润泽园枫丹丽城鹏辉新天居位置泉水润泽园位于中华路与东联路交汇处枫丹丽城位于大连市甘井子区泉水新区11号大连市甘井子区南关岭万盛购物广场西行200米规模大连运泽房地产开发有限公司开发。占地面积31万平米规划占地26万多平方米，总建筑面积30余万平方米，由80栋单体，6大组团组成.由金广地产开发。鹏辉房地产开发有限公司开发，建筑面积28685平方米，占地面15940平方米产品高层小高层多层小高层高层多层、高层销售7月中旬下旬开盘，目前处于蓄客阶段，预计开盘价7500-8000元7月末、8月初开盘，目前处于蓄客阶段。预计开盘价8000元。起价10000元/平方米。目前项目项目推出9栋房源，小高层，高层，户型面积区间：80··95平米。　　图片7500-10000元/平方米18华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟华南板块的通达性较好：城市核心区距离华南板块的直线距离大约为9.8公里；城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、香周路等，可以保证车行时间在30分钟以内；开往华南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加车等；可以顺利到达大连各主要区域；大连家具城、华南装修大卖场、华南义乌小商品城、华南电子城、沃尔玛超市、国美等入驻，较成熟商圈已渐成型大连市第三人民医院（三甲）、新世纪医院（民营）等二十中学、二十三中学、博雅中学、华南中学、华南小学规划依托华南广场的中华路区域级商业中心将升级为市级商业中心，规划商业占地面积1.2平方公里商业/商圈医院商业/商圈学校19华南板块—依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中档板块特征分析价格平台客户类型产品类型供应量集中，居住氛围浓厚小高层、多层、高层、别墅本地客户占70%，首次置业与二次置业比例相当项目远洋广场美辰香醒钰桥中央庭院远洋自然位置位于甘井子华南广场以西中华西路沿线，毗邻华南商圈位于大连市甘井子区华东路东侧（三道沟车辆管理所）位于甘井子中华路南侧，东北路西北侧，紧邻华南商圈远洋自然位于甘井子区大连华东路西侧东联路北端下桥口处规模总建筑面积40万平方米，由远洋地产开发总建筑面积17万平，由美辰房地产开发总建筑面积16万平，由百思泰置业投资开发总建筑面积14万平，由勋业置业投资开发产品高层多层、小高、板式高层、点式高层高层,小高层,多层高层多层别墅销售目前未定价，住宅部分以90-120平、40-50平为主均价7800元/平米，一期房源已经全部接受预定，二期即将启幕预计2010年8月开盘，二居65-82平米三居124平米一起开盘推出96套townhouse别墅和部分高层、多层住宅图片8000-11000元/平方米（预计）20西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高西山板块距离城市核心区直线距离约7公里，旅顺中路、红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大通道已经通车，道路通畅、路况好；车行时间在20分钟左右；开往西山方向的城市公交线路主要包括：　　　　　　　５３４路、５３５路、５３５路复线、　　　　　　　７０５路、７０８路等；开往马栏广场　　　　　　　的城市公交也可以方便达到西山；西山板块的商业主要集中在马栏广场，马栏广场主要的商业包括大商新玛特、溢彩城等，还有百余户服装商户、大连最大的熟食交易市场等；大连渤海医院、大连马栏广场骨科医院、大连第五人民医院等；马栏小学、南平小学、８３中、格致中