天津老城厢东北角艺术公寓项目分析报告_26PPT_XXXX年

报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结1、天津房地产市场基本概况土地市场总体表现更为活跃，供销两旺，成交地价稳步增长：与08年相比，09年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺。国土资源局推出更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，成交地块的楼面地价不断攀升或将进一步助涨商品房价格。08-09年天津土地市场出让情况对比（单位：宗\万平方米）0120024003600480060007200840040%60%80%100%08年4964178.865773.6209年8586902.118192.81同比72.98%65.17%41.90%推出宗数占地面积建筑面积08-09年天津土地市场成交情况对比（单位：宗\万平方米\元/平米）012002400360048006000720084000%20%40%60%80%08年4504006.025505.3777509年7746296.587408.19988同比72.00%57.18%34.56%27.48%成交宗数占地面积建筑面积楼面地价土地商品住宅成交面积及成交均价均创历史新高：2009年天津商品房市场在住宅成交的拉动下大幅增长，而价格与去年基本持平；商品住宅则走出08年的阴霾，量价齐升；年初的蓝印户口政策、拆迁带来的刚性需求大量释放、楼市再度火热吸引部分投资需求入场等多种因素，共同推动了09年天津商品住宅成交面积的不断攀升。天津商品住宅成交面积与成交均价对比0200400600800100012001400万平方米40005000600070008000元/平方米成交面积834.52976.65500.261329.60成交均价480861176918741406年07年08年09年1、天津房地产市场基本概况商品住宅二手住宅市场回暖，量价齐升：2009年在各项利好政策的影响下，二手房市场逐渐回暖，住宅总成交面积为881.08万平方米，同比大幅上涨252.10%，增幅超过同期新房；成交均价已超过5800元/平方米，同比增幅为10.05%，创历史新高。商品住宅市场的火爆和不断上涨的价格影响了二手住宅市场的走势，消费者对二手住宅的预期与认可远超过往年。1、天津房地产市场基本概况天津二手住宅成交面积与成交均价对比02004006008001000万平方米200030004000500060007000元/平方米成交面积486.10457.69250.24881.08成交均价361844645271580106年07年08年09年二手住宅报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结老城厢是天津旧城的所在地，该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成，总占地面积94公顷。老城厢位于天津市的中心地带，在历史上是十分繁华的一个地区，在清末及民国年间是有名的富人区，和平路商业街兴盛以前，东北角、三岔河口这一带也是繁荣的商业商贸地带。从2003年开始，老城厢的改造和拆迁工作陆续展开，仅保留有价值的建筑和古迹，同时规划新型居住区。因其地处城市中心且交通便捷、配套完善，加之天津人心中保留的“老城情结”，近年来该板块不断升温。2、老城厢板块市场概况板块背景2004年8月，中新以50.2亿元中标该地块开发权，拿下了天津老城厢占地1300亩，建筑面积230平方米的二级开发。这创下了当时天津单宗土地交易之最，目前仍是天津规模最大的城市中心集中开发用地。2、老城厢板块市场概况1#地上城豪苑二期水阁妇产医院2#地天街中营小学三十一中3#地TOWN中堂4#地九洲国际5#地富力城一期6#地富力城二期7#地富力城三期8#地金盛国际嘀嗒9#地上城豪苑一期10#地上城官邸（檀府）11#地上城公馆(11号公馆)河床商业12#地四季晶典13#地东北角艺术公寓14#地壹街区15#地后现代城新安广场16#地铜锣弯广场假日酒店远东百货12348765913101411151216地块分布从2009年老城厢板块典型样本项目的成交价格走势来看，普通住宅项目自4月起出现明显增长，7、8月份均价已回升至2007年楼市旺盛时的水平,9月以后仍稳步上升。嘀嗒、中新城上城的成交均价走势较为平稳，价格波动小；富力城在年初房地产低潮期价格一度将至9600元/平方米左右，但随着整体市场的回暖以及板块内竞争项目纷纷售罄，富力城价格在下半年大幅攀升，8月的均价已超过15000元/平方米，12月更是以19533元成为板块内价格最高且涨幅最大的一个项目；仁恒海河广场8月1日开盘后出现热销，一度出现公布应求的局面，但其价格并没有过大的波动。目前，老城厢板块在售项目逐渐减少，产品以高层住宅为主，随着其稀缺性逐渐显露，预计后期价格仍有上涨空间。2009年老城厢板块典型样本项目成交价格走势700011000150001900023000270001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月元/平方米中新城上城富力城嘀嗒天津壹街区檀府仁恒海河广场2、老城厢板块市场概况板块价格走势报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结3、东北角艺术公寓项目详情PART2:区域价值分析PART1:项目概况PART3:项目规划分析PART4:户型设计分析PART5:项目配套分析PART6:项目销售分析位置南开区北马路、东马路交口处总占地面积5.23万总建筑面积29.4万容积率5.6绿化率11.4%总户数1710户总停车位1186个建筑形式塔楼电梯品牌奥的斯出房率64%层高3.0米开盘时间2009-12-05（一期）/2010-1-23（一期二次开盘）入住时间2011年12月成交均价17000折扣开盘持VIP卡优惠16个点物管公司天孚物业物管费2.9元开发商天津新润房地产开发有限公司主力客户有家庭背景的年轻人士；注重地段价值的客户主要卖点稀缺性，投资价值高东北角艺术公寓项目为城市高端综合体，整体规划有住宅、商业、酒店、写字楼。在销售的住宅为点式的高层住宅，建筑高度控制在100米以下。PART1:项目概况天津南开区北马路与东马路交口，位于老城厢最繁华的东马路上面；东面：古文化街、海河；南面：壹街区、新安购物广场、远东百货西面：鼓楼、中营小学、崇华中学；北面：大胡同、泰达城位置社区周边已经形成成熟的公交线路网络，公交1、4、12、24、37、600、606、642、652、856、906、633、675、15、632、619、641、903等；未来修建的地铁4号线会在小区门口设站-东北角站，即将体验快速交通带来的便利生活；交通位置优越，地段繁华，交通线路完善便利PART2:区域价值分析整个小区一共8栋楼，7栋公寓，1栋写字楼，分三期开发；1-3＃栋为32层的精装修公寓；4-7＃楼暂未规划现定为公寓；8＃楼为写字楼；一期推出2、3＃楼；2月23日将有二次开盘，将会推出1＃楼的部分户型；现售的为2#和3#剩余楼层；总体规划45678321PART3:项目规划分析项目绿化率为11.4%，绿化面积5962.2平米；小区位于老城厢核心位置，占地面积较小，没有规划真正意义上的园林；每四层将会有一个空中庭园，未来将会和物业安排设置为一些会馆和健身房。PART3:项目规划分析园林规划产品为五十年产权的精装修居住型公寓，但水电、煤气均为民用；在功能上，东北角艺术公寓创新性的设计了空中内庭院，在每栋楼宇中规划了7个空中中庭院落，形成立体院落空间，增强了空间的领域感,增加了业主的活动空间；户型设计严谨细致，实现了户型空间的均好性，户型大开间小进深，保证了住宅内部的通风与采光，提高了实用型和舒适性。PART3:项目规划分析产品特征户型解析:面积：95.96m2，三室两厅一卫1、户型设计紧凑，3居仅为95平米；2、户型方正实用、中规中矩；3、主卧宽敞明亮，设有专门的衣帽间，彰显主人身份；4、户型虽设计三室，但只有一个卫生间且非明卫，使用时或会引起不便；5、户型无一阳台设计，或无法晾晒衣物。PART4:户型规划分析户型分析1户型解析:面积：89.42㎡，二室二厅一卫1、户型设计合理，动静分明；2、除卫生间外其他为均有窗户，采光较好；3、入户即见开敞起居会客厅，方便会客；4、户型设有专门的储物间方便物品储放；5、户型设计朝向西南角，且两边都有遮挡影响采光；6、厨卫想离太近且卫生间为暗卫。PART4:户型规划分析户型分析2户型解析:面积：29.81㎡，一室一厅一卫1、最小户型，户型虽小但五脏俱全；2、设备平台可改造成阳台增加使用面积；3、卫生间与厨房相连为户型弊端。PART4:户型规划分析户型分析3教育:中营小学、南开中学、三十一中、伊顿国际双语幼儿园，南开六幼；综合商场:物美大卖场、家乐福超市、新安百货、远东百货以及未来规划的富力、中新、铜锣湾、新加坡大型商业广场等生活购物场所；医院:眼科医院、二中心医院、长征医院。周边配套齐全，商业金融、教育医疗、餐饮娱乐应用尽有。PART5:项目配套分析项目周边配套销售中心临项目较远，位于南城街与城厢东路交接的新隆轩19号；进门为项目沙盘，整个大厅设计以绿色基调为主，清新自然；二楼是洽谈区；销售人员态度较差，讲解不充分；项目那没有宣传资料，置业顾问按照客户的索取会拿出户型图；现场有三组客户咨询。PART6:项目销售分析销售中心分期推售时间推出栋号最高层数电梯占用率实收均价(元/平米)12009-12-052#327梯18户170003#327梯18户22010-1-231#327梯18户开盘价或为2万1每平米，现购买2万月的VIP卡开盘时可抵入房款并享受16个点的优惠2#327梯18户3#327梯18户首次开盘销售火爆，58.12平米和72.41平米两个户型因销售较好，1月23日的2次开盘的1#楼将以这两户型为主，并配以2#、3#楼各类户型，多种户型满足了不同人群的需求，降低市场风险；成交均价有所增长，二次开盘价格比首次开盘价格增长了15%，成功实现价格拉升。PART6:项目销售分析项目推售节奏报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结项目名称建筑规模万㎡销售进度产品类型绿化率容积率销售均价入住时间仁恒海河广场52.00在售3号楼住宅、公寓36%3.54190002010.10.31壹街区21.009号楼在售余房不多住宅45%3.20180002009.6.30优仕2.02主推60-100平户型精装公寓———3.0190002010.8.31富力城三期20.99在售3号楼住宅30.12%4.0210002010.10九州国际17.004号楼9号楼在售住宅、公寓35%5.90180002010.114、板块内竞争项目对比目前除了仁恒海河广场还有较大体量外，其他项目基本都为尾盘；从产品特征上来看，优仕和本项目较相近，但体量较小，随着可售量的消化，东北角艺术公寓精装小户型的优势将更显突出；从价格上来看，东北角艺术公寓更具优势，现在报价21000，但如2万元购买VIP卡，开盘时可享受16个点的优惠，相对于其他楼盘，价格还是有1000-3000元的竞争优势。报告结构1、天津房地产市场基本概况2、老城厢板块市场概况3、东北角艺术公寓项目详情4、板块内竞争项目对比5、总结东北角艺术公寓项目所处板块作为天津城市核心区域，经过03年至今七年的改造，各项配套已完备，区域价值得到了很大的提升，住宅价格水平已达到天津市最高；东北角艺术公寓是老城厢板块最后一块居住型用地且规模较大，目前版块内除仁恒外其他项目都为尾盘，由此可