宁波均胜科技园区项目写字楼提案-105PPT

给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值均胜集团品牌力作打造东部商务航母——均胜科技园区项目提案给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值我们的企图：●成为市场领航者●引领商务世界观·●打造品牌代表作·●利润与品牌共赢给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值项目血统市场论证消费研究[产品定位铁三角]给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值一、办公楼的“血统论”给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值办公楼对于区位、环境、配套的要求与入驻行业性质密切相关,而高档办公楼对于这三者的要求更高.给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值宁波办公楼入驻企业现况:外贸行业占据半壁江山IT\咨询等智力型企业增长迅猛外企驻甬办公成为新的增长点自用+抵税投资模式盛行对上下游配套要求较高对地段敏感性相对薄弱对交通与环境要求高具备与国际接轨的商务理念看重区位的前景需求给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值本案“血统”之区位•抢占宁波港口经济的必争之地。•宁波东部新城建设的排头兵，对东部的商务核心圈的形成起着领航作用。•园区对研发类企业的多种优惠政策，使得区域内大型企业云集，商务氛围与日俱增。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值本案“血统”之环境自然环境优美•两条约30米宽的自然河流环绕地块，项目自然环境优美。道路动线顺畅•交通动线顺畅，距未来东部新城的中央商务区仅7分钟车程。•508，105，353，553等多路公交路线通往市中心及北仑。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值商业配套：三江购物俱乐部，好美佳家居市场金融配套：光大银行，农业银行，中国银行，上海浦发银行，建设银行。配套酒店：新宇商务酒店（准四星），欧宝大酒店（四星），洲际酒店（白金五星，规划中）。商务：科创大厦，科技园区CBD（规划中），宁波市研发园区（规划中）行政配套：科技园区管委会（规划中）。本案“血统”之配套给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值小结本案具备做高档办公的“血统”客观分析区位、环境、配套与入驻企业需求的无间缝对接主观分析成为市场领航者引领商务世界观打造品牌代表作利润与品牌共赢是否能够在市场环境中很好的生存？给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值二、市场论证(市场环境、竞争环境)给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值市场环境给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值历年消化平稳，刚性需求不明显•宁波办公楼消化量比较稳定，每年保持在20万平方米左右，且刚性需求并不明显。供大于求，竞争激烈•2005年供应量67万平方米，消化量约20万平方米，供需比约为3：1，明显供大于求，市场竞争异常激烈。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值生态化办公初现端倪•宁波作为外向型经济的代表城市，企业普遍有较强的商务世界观，理解大型企业对于生态办公的要求。因此在激烈的市场竞争中，以新城国际，上东国际等生态化办公突出重围，成为办公楼市场的黑马。产品配置大幅度提升•新推的办公楼中，无论是车位配比，得房率，电梯配置，以及建筑形态都与以往写字楼有较大提高。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值供应量激增，东部南部集中放量•根据已经推出的土地计算，市区可预测的写字楼供应量200平方米以上，世纪大道以东区域的商务楼供应量约为70万平方米，其中科技园区的供应量近33万平方米.另外还有38.8公顷的南部商务区的推出。高端办公楼大量涌现，同质化严重•拥有超百米高层，5A智能化，区位交通，生态办公等元素的甲级办公楼大量涌现，同质化不可避免。发展趋势研判给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值销售周期拉长，进入现房销售时代•由于供需严重失衡，同质化严重，市场竞争进一步加剧，导致办公楼销售周期普遍拉长，进入现房销售时代。低密度、纯粹型办公楼依旧稀缺•在推出的办公性质的土地中，大部分容积率较高，尤其是世纪大道以东的办公用地平均容积率达到4.6，百米以上高层有8幢•低密度办公如交通房产的新芝写字楼在方案阶段已经被预定一空了.给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值小结：在供需失衡且同质化严重的市场中，价格战不可避免，竞争力不强的产品必定会成为市场竞争的牺牲品！本案采用“红海”战略还是“蓝海”战略？毫无疑问，采用“蓝海”战略，可以避开市场竞争，所以，走差异化路线是本案的唯一出路。我们在市场上面临着哪些竞争？？？给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值竞争环境给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值本案面临的竞争主要是南部商务区的间接竞争和区域市场与东部新城的直接竞争.给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值间接竞争（南部商务区）地理位置：鄞州公园以南、天童路两侧，北至日丽中路，南至泰安东路西至宁南南路，东至前河南路，由4个地块组成。规划用地：38.8公顷。建设目标：建设国内一流的中央商务区，形成以企业总部办公、商贸流通以及与之相配套的金融、文化、商业等服务业为主的现代化商务中心。客户群体：国内外大型企业。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值南部商务区优势：•区位优势：商务区北边临近宁波市区，东边临近东钱湖，区域附近有杭甬、甬金、同三线等高速公路出入口，15分钟就可到达机场，能快速直接与外部城市连接。•经济支撑：鄞州本地民营企业实力强，各大型企业对商务区产生较大的支撑。•配套完善：新城区经过多年建设，区域内科教文卫、住宅、商业设施齐全，已经成为宁波配套设施最齐全的区域。•廉价土地：从目前推出的几块土地来看，挂牌地价在100万/亩给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值竞争分析我们认为，南部商务区主要依靠的是鄞州区大型民营企业经济的支撑，而本案更多的是依靠老三区外向型服务业的支撑，如：外贸，物流，货代等。由于区位经济的支撑点略有不同，因此南部商务区对本案形成的是间接的竞争。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值本项目位于科技园区，从近期看将受到科技园区内写字楼项目的竞争，从远期看将受到科技园区与东部新城中央商务区的双重竞争。95国际广场万特财富港科技园区东部新城会展区地块中央商务区皇冠花园绿城·绿园雷迪森江南一品竞争近期竞争远期竞争直接竞争给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值近期竞争个案项目名称地理位置开发商写字楼体量(万平方米)配置等级特点预计开盘时间95国际广场江南路与杨木契路交界处住宅产品与市场发展有限公司4甲级空中花园2006年底万特国际杨木契路与新晖路交界处中国万特集团6.5甲级会展中心腹地的区位优势2006年8月给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值远期竞争个案区域项目名称地理位置开发商写字楼体量(万平方米)配置等级特点预计开盘时间总量(万平方米)科技园区江南一品江南路与杨木契路交界处兴普房产6.8甲级未定未定27.9绿园沧海路与通途路交界处绿城集团3.1甲级全刚结构2007年皇冠花园江南路与院士路交界处太平洋实业7甲级白金五星级酒店作配套未定雷迪森会展中心对面国大雷迪森5甲级五星级酒店作配套未定科技园区A03-2地块院士路以东,石化大厦以北万盛投资有限公司6未定未定未定东部新城中心商务区B2/B4地块民安路以南，1#地块以东，江澄路以西，4#地块以北宁波城建投资控股有限公司3.46未定未定未定33.01中心商务区B9地块江澄路以东，7#地块以南，10#地块以西宁波城建投资控股有限公司2.9未定未定未定中心商务区B7地块/B9地块8#—1、8#—2民安路以南，7#地块以东，10#地块以北（西侧为1#，动侧为2#）宁波交通控股有限公司7.1未定未定未定中心商务区B10地块10#—1/10#—29#地块以东，8#地块以南，商务区中心公园以西（西侧为10#-1，东侧为10#-2）宁波开发投资集团有限公司4.55未定未定未定会展区地块会展中心南面，东邻现状海晏路，西面为甬新河河岸景观带，北面为现状国际会展中心，南面以民安路为界。宁波市国际贸易投资发展有限公司15未定未定未定给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值结论：无论是近期还是远期，本案都面临着激烈的市场竞争，并且随着时间的推移，竞争愈加激烈，我们怎么办？？？？？◆我们的任务→突出重围◆我们的出路→制造差异◆我们的目标→争做第一我们的机会在哪儿？给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值我们的机会点：•宁波办公楼同质化严重，缺乏个性化。•宁波低密度办公的缺乏。•本项目2.1的相对低容积率，具有不可替代性。个性化低密度关键词给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值三、消费研究给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值企业在发展的过程中要经历不同的阶段，每个阶段对办公楼的需求都有所不同：创业型主要以租赁小面积办公楼为主，面积50-300平方米之间，由于资金紧张，对写字楼的档次要求不高，但是对地段和配套的依赖性较大。成长型：企业快速成长导致资金链较紧，但是对办公形象有一定的要求，他们经常会在市中心办公楼半层或者整层租赁。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值稳定型企业逐渐走上轨道，资金链相对宽松，形象与品牌的建设在企业今后的运营中起重要作用，购买有档次的办公楼成为他们的主要需求。成熟型企业经过长期发展已经拥有较高的知名度与品牌价值，他们往往选择自建企业园区或者将总部基地搬迁至更高级别的城市来体现企业形象。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值我们的客户在哪儿？创业型成长型稳定型成熟型创业初期，资金薄弱，注重成本迅速扩张，资金流紧张经营稳中有升，资金流稳定拥有不菲的品牌价值他们迫切需要提升企业形象，塑造企业品牌。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值他们是什么行业的？外向型：宁波作为一个港口城市，外向型公司占主导地位，无论是在租还是在售的写字楼，外向型的外贸、物流、货代公司都是主要客户。因此他们也是本案的主要目标客户。实业型：发达的民营企业在宁波的经济发展中也起着重要作用，尤其随着城市建设迅速积累财富，企业扩张到一定程度有了品牌建设的需求，逐渐走向产销分离。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值智力型：广告创意，房产策划，装潢设计等行业为主，这些公司需要优美独立的环境，激发员工的创造力，加强创作成果的保密性。其他类型：国内外大型企业驻宁波办事处，这些公司对办公环境的要求\品位以及对公司品牌形象的立的要求都较高。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值客户构成客户行业分布图外向型实业型智慧型其他给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值目标客户办公现状办公地点：老市中心，曾经的高档商务区，如中银，华联。使用状况：整层或者多层租赁使用。交通：无论是水平交通还是垂直交通都拥挤不堪。办公档次：逐渐与公司的高速发展脱节。办公环境：拥挤，嘈杂，通风性能差。配置：严重不足，尤其是电梯、车位。服务：仅停留在初级阶段,与住宅物业无异。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值他们需要：•便利的交通,完善的配套•个性化的产品衬托企业品位•舒适的办公环境•匹配公司品牌形象•专业化的服务关键词舒适性专业化给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值四、产品定位(项目定位、产品配比、配套建议)给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值定位策略创造市场制造差异引导需求给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值1、总体定位项目血统市场论证消费研究高档办公个性化\低密度舒适性\专业化独立式国际商务花园给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值国际商务花园的典型案例:美国甲骨文总部给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值定位诠释•区位环境具备商务花园的条件•地块周边环境优美，得天独厚。•充分利用自身容积率低的特殊性。•我们的客户具备商务的世界观。•与市场上的产品形成根本上的区隔。给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值2、物业类型配比物业类型体量（平方米）独立式办公３００００专业写字楼２２８００酒店式公寓１６０００商业７６００配套４００地下面积１１５００给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值3、规划建议给土地以灵魂给市场以活力给客户以价值A、独立式办公独立式办公为本案主打产品，主要为大型企业量身定制，因此无论在规划上，形态上，配置上与国际商务花园接轨：•单幢面积2500平方米。•5F，单层面积400-500平方米。•层高3.7米。•每幢规划露台花园等生态元素。•每幢配备外挂式进口品牌电梯。•5A智能化系统，配备小型中央空调。•外立面采用干挂石