安徽池州同晖城市广场商业项目营销推广思路_189PPT_XXXX年

ONELEAD发展商：同晖地产提案：日期：2010年11月25日中国·池州·同晖城市广场营销推广思路ONELEAD2011年我们要成为整个池州整个城市的“商业名片”ONELEAD成为城市名片的一个关键词“CHANGE”ONELEADONELEAD大至一个国家一个民族，小至一个公司一个个人，在符合自己的特色和形势下，合理突破历史，创造新的价值体系，是创造飞越的先决条件。ONELEAD我们对同晖开发模式的理解自造城市影响力ONELEAD来自同晖品牌的号召力去改变一个城市，影响城市的生活方式我们称之为“聚变城市”ONELEAD一切回到原点！从“人”开始思考。ONELEAD提问题？1ONELEAD开发商投资人经营者租金高、长期稳定统一经营管理，放水养鱼高价格，甩手掌柜消费者在哪？ONELEAD1、第一个层面：项目整体以一个怎样的形象来面对消费群体？2、第二个层面：项目大业主（开发商）如何吸引小业主加入到投资行列，即如何给予信心？3、第三个层面：项目如何推广？ONELEAD大业主+小业主（开发商）（投资客）消费群体CUSTOMER传播COMMUNICATION项目整体PROJECTONELEAD观察！2ONELEAD观自身~ONELEAD基本概况池州：位于安徽省西南部，北临长江，南接黄山，长江南岸重要的滨江港口城市和历史文化名城，也是“两山一湖”旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口近200万。池州——泛长三角生态休闲城ONELEAD池州2010年一季度经济运行简析池州市全年经济运行一路高走。一季度池州市生产总值增长１３％，增幅高于全国、全省３．３和０．５个百分点，在全省１７个市中位居第五，且１－４月份仍保持这一高位运行的态势，一些主要结构指标增幅是１９８８年以来最佳阶段。工业生产高速运转１－４月，全市规模以上工业企业，完成增加值４．８７亿，增幅达５０．５％，已连续４个月保持全省第一，且总量超过黄山，接近亳州，摆脱了池州工业总量处于全省老末的位子，这是全市经济进程中的一个里程碑。企业效益水平及居民收入继续稳定提高截止４月末，规模以工业企业实现产销率１０１．１６％（位于全省第二位），财政总收入增长９２．４％（位于全省第一位），其中地方财政收入增长５８．５％；城镇居民人均可支配收入增长１３．４％，城市背景ONELEAD机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限•全年城镇居民人均可支配收入12848元，比上年增长16.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为44.3%•公共管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强。143701414714134138851287412811119761040292158979871573525656050001000015000公共管理信息传输租赁商务卫生金融业文化娱乐房地产教育交通运输电力燃气批发零售制造业农林牧渔池州2009年分行业在岗职工年收入9438元在岗职工平均工资695110273146749848619838653588050001000015000企业事业机关050000100000150000200000250000平均工资工资总额2009年池州企事机关单位收入比较城市背景ONELEAD池州未来规划：已确定“一主两辅、向心发展、联动共荣”的组团式发展思路。池州市相关规划目标：•城镇化水平将达到40%，城市绿化覆盖率达到40%，人均公共绿地面积达到18㎡；•城市人均住房面积达32㎡，基本解决低收入城市居民住房保障问题。•主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。本项目处在主城区核心地段城市背景ONELEAD•2008年，池州人均GDP超过900美元，整体房地产市场正进入快速发展阶段。•2008年全年生产总值（GDP）192.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，居全省第二位。•2008全年房地产开发投资30.97亿元，比上年增长136.9%。商品房销售额18.53亿元，增长45.6%。房地产进入快速发展阶段。•根据相关理论和国际通用衡量标准判断，池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。池州房地产市场正步入快速发展阶段人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期房地产宏观市场ONELEAD消费者分析：泛公务员和生意人（城区&周边）构成现阶段池州房地产高端消费主力客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。购房需求改善型自用型区域聚集型城区外来公务员约5000人，教师1万人，医务人员4000-5000人，金融系统、电信、电力、及其他事业单位1万人，总共约3万人，有住房但希望改善居住条件；从事商业的生意人，全县100万以上资产的约有1万人，1000万以上资产的约100人，掌握着100亿元以上的财富，购买力极强，且愿意在本地消费。另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。泛公务员生意人聚集人群房地产宏观市场ONELEAD看商业市场！ONELEAD全市商业格局的精彩线。池州市起点：BEGINONELEAD本项目位于池州城市核心商业区。总建筑面积24万多平方米集购物、餐饮、体闲及娱乐为一体的综合体，是池州商贸集中区基本指标同晖·城市广场池州目前商业格局——核心商圈、步行街和大量的延街商铺构成，无规划、形象差。•核心商圈以东、西街及长江中段为中心，半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。•城区街道两侧分布着大量的街铺。•核心商圈不仅有服饰品牌店、电器买场、超市，还有餐饮设施等，但整体形象较差，与周边社区相连，较为陈旧。商业市场ONELEAD核心商圈区域商业业态简析：长江中路商业街商业市场长江中路商业街西街入口长江中路现有商铺基本上都是沿街单层铺面，从秋蒲路延伸到池州新天地项目共分布商家约200家左右，现阶段营业门面基本营业，经营方式均以零售为主；经营业态主要以服装、餐饮、百货超市为主，同时配有美容美发、糕点熟食等社区服务类业态；整条路段业态分布较散，经营产品档次基本上差别较大；沿街开间约为3.2m，进深11m左右。租金视地段相差较大，靠近西街处租金最高，年租金可达到15万左右。其它地段平均租金约为2000~3000元/月。ONELEAD•西街是目前池州市最成熟和繁华的街区。街区入口在长江中路，结尾于秀山门，全街长约为500m左右，分为三段。•目前全街经营商家约为250户左右，营业率达到95%以上。业态主要为服装及鞋类，因为池州目前没有大型百货商场，所以西街目前集中了档次较高的男女时装专卖店。•街区主体结构为两层，一层是内街式对开门店铺，开间约为3.4m，进深12m左右。二层为外廊式店铺，但目前二层经营状况不佳。整体街区以天桥相互衔接。•目前西街的店铺租金最高，靠入口处年租金17万元/年左右，中间雕塑区4万元/年，靠近秀山门约3万元/年。杏花村文化街主要为购物一条街，池州中高档服装服饰均集中于此街。传统商圈区域商业业态简析：杏花村文化街目前池州最成熟、人气最鼎盛的商街秀山门杏花村文化街商业市场ONELEAD核心商圈区域商业业态简析：秋蒲花园商业街品牌专卖店较为集中整体形象良好秋蒲商街秋蒲花园商业街是目前池州较为知名的社区型商业；它位于秋蒲路与长江路交叉口处，目前街区约为100m左右；秋蒲花园商业街业态主要为品牌服装专卖店，目前集中有adidas专卖店、puma专卖店、Kappa专卖店、S·deer专卖店、金利来专卖店、梦特娇专卖店、恒源祥专卖店等近十几家及中西餐饮店。项目为延街单层店面，层高约为3.6m，进深11米，开间为4m左右。目前单铺租金约为3000元/月。秋蒲花园前开发有约为2000㎡的商业体量，均为现铺，但因用地关系没有对外进行销售，预估售价为20000-30000元/㎡。商业市场ONELEAD核心商圈区域商业业态简析：国丰花园精品街&东街服装批发零售市场形象陈旧层次较差国丰花园精品街国丰花园精品街位于西街斜对面，整体市场呈“田”字型围合商铺结构。因为经营关系，目前此精品街业态较为复杂，除了一家诊所外，主要经营有鞋袜、童装、内衣及化装品，共约50余户经营商家，整体经营档次较低。商铺为较为落后的南北开门大通铺，每节单铺约为60㎡。开间3.2m左右。目前单铺租金约为1200-2000元/月。东街东街东街与西街隔长江中路对望，整体街区长度约为300m；东街为池州市老街，缺乏统一的经营管理，目前与社区型商业相结合，经营业态层次不齐，包括鞋类、小家电、沿街快餐店、药店、美容店、二手中介80余家，形象档次都较为低。很多店铺产权为单位持有，没有统一的规划，各店铺租金也视地段及新旧而不同，平均价格约为2000元左右。商业市场ONELEAD池州传统商圈外商业业态简析：池州百荷商业步行街•整体区位：百荷商业步行街位于建设中路与翠柏路之间，步行街于2001年开业，作为池州新兴的一条商街，凭借其良好的招商规划及景观优势，现已成为池州市民、年轻一族休闲购物的好去处。•业态规划：百荷商业步行街全长约300m左右，业态规划主要为精品服装服饰购物区，其中夹杂有美发美容等社区服务店，目前吸纳商家约为150户，营业率达97%左右，品牌形象较好。•物业结构：百荷商业步行街主要为单面一层沿街商铺。每间铺面开间约为3m左右，进深为8m左右。单间铺面面积约在20-30㎡左右。•铺面租金：整体商街租金水平自西向东呈递减趋势，西端单间铺面月租金为2500-3000元/月，中段铺面租金约为2000-2500元/月，东端铺面租金约为1500-2000元/月左右。百荷商业步行街百荷公园商业市场ONELEAD池州未来商业规划：皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。•重点推进主城区“四路、三口、两通道”建设，建成沿江路、马江路、西外环、长江南路，整治东、西、南城市道路出入口，分别建成主城区至青阳副城区商业中心，形成综合辐射能力。•加快城市文化娱乐设施和商业网点建设，优化城区农贸市场布局；•大力发展公共交通，形成以中高档公共汽车为主导的公共交通体系；商业市场ONELEAD池州商业正由快速发展向结构调整阶段演进发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不单纯一实现收益为最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入池州目前商业演进阶段示意图商业市场ONELEAD商业物业客户：本地人购买自营为主商业消费者：以城区核心商圈为中心商业物业购买客户包括公务员、生意人、乡镇居民和外来人（如浙江、铜陵、合肥）等，其中70%用于自己经营，30%为“投资”——转让比率很低，主要用于出租。就池州本地客户而言，购买商业物业的最大动机在于，作为生存的一个依靠，“以铺养家”的观念比较盛行。商业物业客户构成公务员生意人乡镇•比例较高，购置后招租为