山东泗水绿景国际项目沟通报告67p2012年生态景观社

2012.5绿景国际项目沟通报告目录contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析项目简介绿景国际项目，由百聪国际（香港）优先公司投资，山东绿景福帝置业发展有限公司开发，总占地面积402亩，预计总开发体量可达80万㎡。项目位于泗水县中心商业区内，地理位置优越，商业氛围浓厚。开发商山东绿景福帝置业发展有限公司位置南临327国道，北临文化路，西临丰收路，东临人民路规模总占地402亩，总建筑面积80万㎡物业类型高层、小高层、商业配套大型购物广场，医疗诊所，双语幼儿园，商务会馆等，内设健身中心项目四至本案南北西东327国道泗水商贸城人民路新华书店泗水县公安局丰收路文化路泗水县图书馆项目产品分解红色部分为项目的商铺部分，其余部分为高层住宅。此结构能够大幅度的增加商铺产品的面积，为开发商带来更多的利润空间，但也造成了小区内部的商业较多，多外部人流的吸引能力有限，后期内铺的销售压力较大。城市资源地图本案泗水县中医院泗水县公安局泗水第一中学泗水商贸城泗水汽车站泗水县实验小学泗水实验中学泗水县地税局泗水县司法局泗水小学原项目定位说明泗水帝王级领袖美宅80万平米国际生态景观社区一个城市的珍藏泗水划时代大作项目的定位能够较为充分的体现项目的总体形象，但定位较为宽泛，没有将价值点细化，不能最有效的打动客户，且定位都是针对住宅部分，而对商业部分的定位缺失。项目核心价值点评判全港资标杆楼盘，雄踞城市中心，确保升值潜力全桩基、全框剪、高抗震优质楼盘360度立体滨水，生态景观样板生活区两梯三户，入户花园洋房，高标准生活区极致生活示范区，住宅区≠生活区运用“五级督建制度”，确保项目质量的楼盘五星级服务，乐活“LOHAS”社区采用“企业内刊《路》的形式，传播项目文化的大型地产项目”聘用“群众监理”代表民意督建的楼盘崇人性、尚品质、重民生顾客的要求有多高，我们的水平就能有多高房子底下是良心，房子里面是生命，房子上面是信誉√√√√√√√×××××√项目营销系统评判案场案场引导力不足，没有形成有效的引导体系外观外观形象较好推广媒介体系推广媒介为传统渠道，但对县级城市影响力较弱项目营销系统评判项目网络口碑项目在网上口碑较为一般，且在网络平台上对项目的介绍也较少，影响了项目的认知度和购房者对项目的信息了解程度案场团队素质案场职业顾问只有两人，作为一个销售队伍来说，远远不够，团队的凝聚力以及现场销售气氛都难以保持。而且职业顾问对客户态度较为冷淡，面对上门客户未主动接待，介绍项目情况，容易给客户造成不够重视的感觉目录contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析城市发展格局南部山地绿化区泗河绿化带西部产业区绿景国际中部综合区东部生活区泗水县的城市发展主轴为沿泉源大道向东西两侧发展，但根据县级城市的居民的生活习惯，城市中部仍是居民居住和购物的首选。中兴路以东为老城区界限。结合旧城改造，整治城中村，改善人居环境，关注中低收入人群，扶助弱势群体，落实经济适用房的规模、位置；完善市政公用设施，结合水系改造增加公共开敞空间，强化商贸中心职能，提升老城区的整体环境面貌。中兴路以西为新城界限。行政中心西迁带动城市向西发展，加快西部新城建设，增强吸引力，发展三产促进人口聚集，增加活力，以新区开发带动旧区改造，拓展城市空间，优化城市功能结构，塑造交通便利、设施完善、环境优美、现代化气息浓郁的新泗水。传统商业格局泗水县的传统商业较为集中，且产品形态、购物环境都相对落后，在现在人们对购物环境和品质要求越来越高的今天，泗水县的传统商业已经满足不了人们享受购物心态的要求，亟需进行产品升级。老商圈规划落后，功能单一已经跟不上时代的步伐，而新市场未能形成规模影响力。老商圈内大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了。而新市场开发较晚，至今未能形成规模。随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。泗水目前的各市场、商场属于传统的百货业态，缺乏专业细分，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。泗水商业处在一个迅速发展的时期，专业细分加速，为本项目的存在提供了空间。传统商业格局泗水商业以人民路租金最高，项目周边人流量较少，租金处于城市的较低水平项目周边的四条主要道路，泉源大道、文化路、泗河路与人民路，租金水平较高。传统商业格局老汽车站商圈——华联超市各商圈典型项目分析项目地址泉源大道与健康路交界路口西南角开发商临沂市黎明商贸有限公司管理公司泗水华联超市有限公司开业时间2003年8月总体规划共3层，共13395㎡、每层4465㎡、门前广场470㎡经营主题以日用百货为主的综合购物商场，主力店为华联超市。门面铺规格50～60㎡场内铺规格30～60㎡电梯数量扶手梯1对垂直货梯1个入口数量2个装修档次装修为中低档场内灯光灯光暗淡租金大多为联营，以扣点方式为主，点数在20～25%左右出租/在营率基本满租配套餐饮、住宿、人民医院、汽车站……楼层业态1F：华联超市、金银饰品、化妆品、钟表、数码产品、茶叶、小家电；2F：服装男装、女装、皮鞋、皮包；3F：小型儿童游乐场、家电及数码产品、童装、内衣、家纺、运动服饰；主要品牌1F：华联超市、香港嘉华珠宝、银匠世家、世纪缘、中国黄金、雅芳、步步高；2F：男装有才子、爱登堡、以纯，森马、美特斯邦威、真维斯、花花公子、波司登、保罗，女装有简尚、水云间、斯尔丽、阿依莲、西纳维斯，皮具有澳伦、花花公子、金猴皮具、香港富贵老爷车、梦特娇、棒球手、达芙妮、千百惠、周末有约；3F：家电有美的、海尔、九阳、格兰仕，运动品牌有李宁、安踏、361、特步，家纺有明超家纺、水星家纺；经营状况良好，已进入稳定经营期，年销售额过6000万元该商场为泗水首家综合性购物商场，属于泗水商业发展历程中具有代表性的标志商业，其开业至今，一直是泗水商业的龙头。•该商场的进场商品中，有一定比例的品牌，尽管其品牌层次还不是很高，但相对于泗水商业市场来说，已然属于最高档，且数量也较多，建立了明显的优势，捍卫了其泗水商业的龙头地位。•该商场的主力店华联超市为全国品牌超市，品牌影响力大，这是相对于其它商业的一大优势。•首层超市、金饰、化妆品，二层服装为主，三层运动服饰、家电、家纺、童装，业态分布比较合理，在商品品牌方面也有层次上的跨度，能满足不同级别消费者的需求。•该商场以扣点的经营方式为主，这是综合购物商场采用的比较多的一种收益模式，有利于管理者与商家真正的捆绑为一体，令商家对经营有信心。项目评判但该商场的电梯、照明、通道、柜台等的设置在七年前应该处于较先进的水平，但在七年后的今天来看，该商场的硬件配套已与现代综合购物商场相去甚远。从这一点来看，该商场的龙头地位是不稳固的。老汽车站商圈——财富广场项目地址泉源大道中段，县核心商业地段开发商山东佳园财富购物广场有限公司管理公司每层各一个管理方开业时间2006年年底总体规划总建筑面积30000㎡，共4层，单层营业面积在8000㎡左右。经营主题综合性购物广场门面铺规格仅有一个门面铺约10×8场内铺规格开放式铺位2～40㎡不等电梯数量扶手梯1对入口数量3装修档次中低档次场内灯光场内灯光较明亮售价不售只租租金一层：约6元/㎡/日二层：约2元/㎡/日三层：0.6元/㎡/日出租/在营率首层有两个撤场铺位、同时有一个新装修铺位，二层、三层基本满场招商形式成熟经营的时期，未有特别的招商举措，仅设招商办公室经营促销廉价促销，节日促销楼层业态分布1F：苏果超市、手机、饰品、精品、开心汤姆快餐、婚纱摄影、小食专区2F：女装、男装、休闲服装、童装、鞋、床上用品3F：家具、电玩游戏4F：管理公司自用项目地址泉源大道中段，县核心商业地段各商圈典型项目分析设置在首层的苏果超市是该商场的主力店，在吸引人流方面，苏果超市贡献人流的作用非常明显，发挥了主力店的作用，为商场集结了人气，进而展现了商场的商气。该商场的业态种类组合、业态平层水平分配与现代综合商场基本一致，但业态方面，该商场无真正具有品牌影响力的商家，尤其是服饰方面，是该商场的一个缺陷。该商场商家品牌无层级跨度、或者说跨度不明显，与现代综合购物商场存在明显差距。水平交通组织方面，该商场的首层存在一定混乱。该商场06年底开业，不到20天即因不明原因而关门，给当时的市场极大的负面影响项目评判本商场与华联超市为泗水两大综合商场，属于泗水的龙头商业之一，而这两大商场、及连接它们的中间地带则成为了泗水最核心的商业区域，是泗水县城人流及商气最大的片区，商业价值也因此处于泗水的最高端。老汽车站商圈——泗水步行街各商圈典型项目分析项目名称泗水步行街街区走向东西向项目地址泉源大道向南约200米，街区东端在健康路，西端在人民路。总体布局共计六十余家商铺。开间约3.6米，进深约8米，大部分商铺占有两间铺位。上下两层为主，个别有三层。街区宽度在15米左右。租金大多按间来计租金，相对集中于3500～5000元/月。换算成单价则比较分散，0.75元/平方米/日～1.9元/平方米/日。在营率基本在营，仅个别闲置铺位招商形式自行租赁业态男女服饰、童装、内衣、鞋、精品饰品、家纺、化妆品、妇婴用品、运动服饰主要品牌特步、意尔康、雅芳、恒源祥、才子项目名称泗水步行街街区走向东西向项目地址泉源大道向南约200米，街区东端在健康路，西端在人民路。总体布局共计六十余家商铺。开间约3.6米，进深约8米，大部分商铺占有两间铺位。上下两层为主，个别有三层。街区宽度在15米左右。租金多按间来计租金，相对集中于3500～5000元/月。换算成单价则比较分散，0.75元/平方米/日～1.9元/平方米/日。在营率基本在营，仅个别闲置铺位招商形式自行租赁•该街区是泗水服饰类业态集中地之一，再加上商业步行街特有的、且属于较为先进的商业形态，该街区是消费者消费行为的主要目的地之一;•该街区有一定数量的品牌商家，但这样的商家数量不多，且品牌知名度也不突出。在商品品牌方面，该街区无任何相对优势——甚至还不及人民路北段。•该街区商铺的租金以间来计算，则租金水平较为集中，这属正常现象，因为同在街区内，各个店铺的商业价值并无很大的差别。但将租金计算单价，则出现了较大的差别，部分店铺的每平方米租金是另外店铺每平方米租金的两倍。商铺租金与商铺面积不成正比。这告诉我们的信息是，商家在租赁商铺时，对租金的权衡，较大程度上忽略了商铺面积的因素。只要月租金在其承受范围之内，大小基本能用的前提下，商铺面积明显大一点、或明显小一些，都不在考虑范围内。项目评判该街区没能在泗水商业体系中占据到应有地位，其主要原因已分析，还有些其它原因，我们分析如下：一是、街区环境打造与现代商业理念脱节，缺少休闲、娱乐设施，缺少街区商业氛围的包装，是两个主要的方面；二是，业态还不够丰富，尤其是餐饮和娱乐类业态为零，不利于满足消费多样化的消费需求，从而无法集聚更多的消费群体。老汽车站商圈——君泰步行街各商圈典型项目分析项目名称君泰步行街街区形式复合式街区项目地址青年路和人民路交汇的西南处总体布局两条东西向和七条南北向街道组成的复合式街区。南边的东西向街为主街，其它为次街。主街宽10m，次街宽有6m、4m。沿这些主、次街道，分布了近70家商铺。商铺营业面积一般在35㎡左右，加上二层，总面积多为100㎡。开间4m左右，营业部分进深6～8m，实际进深10m左右。租金租金按间来计，10000～13000元/年在营率未营业铺位有16个，但大多用作仓储，并未完全闲置。招商形式自行租赁业态服装为主，鞋包、饰品、美容、副食品、网吧、家纺、装饰、茶酒等零散分布。主要品牌无任何品牌周边配套县人民医院第一门诊主、次街道的宽度比较合适，商铺层数比较合适，商铺开间、进深比较合适该街区在南面直接与君泰小区相连，仅留有一个大门通向君泰小区，这种布局我们认为比较合理，既保持了社区居民