常州九洲旧改项目可行性报告(市中心综合大12254008

常州九洲项目可行性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略3常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分•常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人•常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈•常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性4常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%5城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑本报告是严格保密的。6常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升——与经济高速增长形成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力7城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度。8本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内部与周边资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的核心干道传统核心老城区本项目9本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）10交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐11项目界定——位于市中心的综合大盘项目属性诠释区位属性•位于长三角的城市群•经济基础发达•常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分•常州市经济基础发达，整体水平较高•居住氛围较浓，高档住宅区较多•周边配套成熟，人口集中•区域认知度高•位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区•在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性•市中心大规模的开发项目•住宅＋商业用地•占地约300亩，建面近60万平米•大型住宅区、集中商业、步行街商业•可达性好、交通便捷•生活配套齐全•常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路•附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业•地块自然资源条件一般•缺少稀缺性自然景观资源•由于位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定12报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略1、住宅2、商业13武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价格最高点特征：新北区，行政新区价格：3000-6500左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：核心区位价格：6000以上客户：全市客户心目中的最佳区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价格：3500左右客户：武进私营业主、教师、公务员等特征：次中心第二梯度价格：5000以上客户：以周边客户为主，少量投资特征：外围区域价格：4000左右客户：二次置业者，常州、武进两个区域本报告是严格保密的。14全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置业常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向；由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关；常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高。武进区中心城区新北区访谈观点“常州人认为老城区才算市区，其他地区是郊区，都想到市区买房。”“武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对子女的教育也有好处。”本报告是严格保密的。15老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业16老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高地常州市区，房地产市场比较成熟，开发商整体水平较高，重视小区规划从城市中心向周边价格出现明显梯度区域客户和跨区域客户同时存在，高端市场成熟中心区，价格最高点，6000以上高端产品市场成熟次中心区，价格5000以上，投资者较多第三梯度，价格适中，4000以上，销售旺盛边缘地带，高层价格在4000以下，但仍高于武进区，别墅类产品销售旺盛本报告是严格保密的。17然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限03～04年常州住宅市场开发热，05年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%）。现在售住宅楼盘（包括商住两用）80余个。5.96%06年常州出让住宅用约地150万平方米，但中心城区住宅用地出让仅为12.5万平方米。2005年常州住宅建设情况2006年常州住宅用地出让计划本报告是严格保密的。18城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围（大体与京杭运河和关河所围合的区域相当）是主城区中心组团最核心区域，在该范围内，可以实施“退二进三”战略的工业用地已经非常少且不成规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围本报告是严格保密的。19本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到核心老城区土地资源的稀缺性本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值20核心老城区市场成熟，价格高，消化快——同时，新盘供应缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄21在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。22少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应规模价格核心竞争力天安河滨……均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品质。银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率银河湾星苑23主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力24本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主流客户本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……25客户简析目标客户多属成熟型家庭置业目的为满足居住升级需求客户重视家庭生活对于产品舒适度，生活氛围有较高要求本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……26呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致，营造生活氛围呼和浩特东岸国际社区市区东河以东，与市区隔河相望，项目本身不邻河一地块总建筑面积26万平方米。项目总占地1200亩。当地产品较差，主要体现在园林规划无