年北京祥云创意空间城市综合体项目营销执行细案_88p

2013年4月5日创意空间项目部2013年营销执行细案目录PART1产品梳理PART2核心价值PART3销售策略PART4推广策略PART5工作执行1、货值梳理2、产品梳理3、产品价值PART1、产品梳理【货值梳理】按照均价22388元/㎡计算，,C03地块写字楼可售房源货值为6.69亿元C03地块写字楼可售房源统计C03写字楼可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）S23412070.427,023S5207625.5117,072S82710173.0322,775合计8129868.9466,871剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼C03可售套数017333181可售面积0.004437.6411475.0113956.2929868.94货值预计（万元）09,93525,69031,24566,871比例0%21%41%38%100%货值梳理_C03地块S2写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S2可售套数09121334可售面积0.002194.984130.485744.9412070.4货值预计（万元）04,9149,24712,86227,023比例0%26%35%39%100%按照均价22388元/㎡计算,S2楼栋货值为2.7亿元S2货值梳理S5地块写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S5可售套数0601319可售面积0.001690.060.005656.37346.36货值预计（万元）04,409012,66317,072比例0%32%0%68%100%按照均价22388元/㎡计算，S5楼栋货值为1.7亿元S5货值梳理S8写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S8可售套数0121527可售面积0.00273.457344.532555.0510173.03货值预计（万元）061216,4435,72022,775比例0%4%77%19%100%按照均价22388元/㎡计算，S8楼栋货值为2.27亿元S8货值梳理两限房商业剩余可售房源统计两限房底商剩余可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#3705.9426120055合计92645.597596583两限房底商可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#71659.0661676079合计133598.62133152607两限房货值梳理两限房商业可售房源货值为1.33亿元。CO3写字楼可售货值为6.69亿元。地块写字楼可售房源货值为6.69亿元，剩余可售房源货值为6.69亿元。CO3两限房商业可售货值1.33亿元。地块两限房商业可售房源货值为1.33亿元。剩余可售房源货值为0.97亿元。CO3写字楼及两限房可售货值剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S183396702.13S20190（待定）193274.25S1430~4070001.75合计253-263296978.13从此表可见预估CO6地块写字楼货值约8.13亿元，可售面积约2.96万平方米。货值梳理——CO6地块S18/S20可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S183396702.13S20190（未定）193274.25合计223289976.38S18写字楼总面积预计9670平米，预估均价2.2万元/平米，销售额约2.13亿元。S20写字楼总面积预计19327平米，预估均价2.19万元/平米，销售额约4.25亿元。备注：S18/S20可售建筑面积以设计部最终给出的数据为准！S14可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S1430~4070001.75备注：S14可售建筑面积以最终测绘的数据为准！S14写字楼的总面积预计7000平米，预估均价2.5万元/平米，销售额约1.75亿元。【产品梳理】楼栋价值1、地块价值：C03地块C06地块C-03位于核心商业景观区，西面临河景观绿化带，相对来说整体位置优于C-06。2、楼栋价值：考虑楼座自然和商业景观，同时兼顾周围配套和交通等因素。3、楼栋优劣顺序：1）C03地块：S5S2S82）C06地块:S14S18S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S14写字楼基础数据汇总地块楼号单层面积（㎡）单层户数层数（办公）面积区间（㎡）套数C03s2182667241-36634s5194767257-36620s8200065293-43527C06s13162667228-31850-55（待定）s14待定待定7170-23030~40s181360待定6600/50-100（待定）33s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-100S2#S5#S13#S14#产品面积区间——写字楼写字楼产品面积区间及总价段1、从项目写字楼产品设计分类来看，CO3产品设计涵盖了241-435平米的面积段。按照均价22388元/㎡计算，241-293面积区间的产品总价段在540-656万之间，366-435平米的产品总价在819-974万之间。2、客户在认同区域价值及项目价值的同时，自身消费能力决定了产品面积区间的选择。地块楼号面积段套数均价C03(两限房底商)3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合计--1337001两限房底商面积区间及价格1、两限房底商产品主要分为300平米以下及300平米以上面积区间段，其中300平米以下面积区间段为76-268平米；300平米以上面积区间段为339-738平米；2、两限房底商整体产品均价为37001元/㎡。预计销售周期为2个月左右。产品面积区间——两限房底商户型分析——C03写字楼签约户型分析511252366.76平米321.83平米258.38平米257.3平米391.96平米350.77平米办公1办公2办公3办公4办公5办公6S5#成交户型签约1、C03写字楼产品成交主力户型面积区间主要集中在241-390平米以内。2、S8#楼户型无成交。主要是由于面积较大、总价高等因素。2、其中300平米以内的端户型、200平米左右的适中户型，因格局方正、朝向及采光等较受客户认可。00.20.40.60.81435.09平米341.4平米314.64平米293.98平米295.51平米319.38平米办公1办公2办公3办公4办公5办公6系列1000000坐标轴标题S8成交户型分析003120366.06平米304.86平米241.41平米241.65平米351.46平米320.56平米办公1办公2办公3办公4办公5办公6S2#成交户型分析S2楼栋标准层北侧户型户型分析—C03写字楼滞销户型S2户型号户型面积办公1366.06办公2304.86办公3241.41办公4241.65办公5351.46办公6320.56S5户型号户型面积办公1366.76办公2321.83办公3258.38办公4257.3办公5391.96办公6350.77255631412346滞销户型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面积大等因素。可借助优惠活动针对滞销户型进行促销等。户型号户型面积办公1435.09办公2341.4办公3314.64办公4293.98办公5295.51办公6319.38S5楼栋标准层南向户型S8楼栋标准层北侧户型1、层高：C03写字楼4层及顶层的层高为4.5米；C06S18#楼部分楼层5.7米。2、面积分隔：户型按照不同面积区隔，匹配不同类型客户。300-435平米区间的大面积户型，重点筛选经济实力较强的客户。3、采光：主要是户型朝向、采光、通透性等。4、楼间距：与项目内部商业配套、景观带的间距等。C03/C06写字楼产品价值点写字楼产品价值高低，主要体现在以下方面：建筑层高数据地块楼栋1F2F3F4F5F6F7F8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.5PART2、核心价值1、项目外围价值2、项目本体价值【项目外围价值】项目外围价值1、区域价值：国门商务区、中央别墅区核心、国际空港及新国展会展经济区。2、交通价值：京承、京密、机场高速路、M15号线、交通通达性强。3、品牌价值：中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。4、投资价值：CBD入住公司转入近郊已成为办公物业发展趋势，在顺义新城投资，价值洼地，未来升值空间大。5、生态价值：温榆河、龙道河、110公顷运动体育公园等。6、文化价值:周边中央美院、艺术区围绕，艺术氛围在逐步形成。【项目本体价值】1、产品价值：1）临空经济圈内地标性办公商业建筑；2）4.2-5.7m层高办公空间，独立电梯入户；3）空中连廊能丰富空中景观，生态景观办公；4）不同户型创意适用性、建筑品质等。2、配套价值：12万平米高端定制化商业、文化主题性商业、众多高端品牌店入驻等。项目本体价值PART3、销售策略1、销售目标2、推售计划【销售策略】2013年项目营销目标利润最大化目标一：现金流根据市场情况，力保2013年销售局面良好，保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！目标三：形象与品牌通过对本项目的形象及品牌升级，树立中粮在北京房地产市场中的高端形象！目标二：利润依托中粮良好的产品品质，以及中粮祥云优良的品牌效应，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！2013年中粮祥云创意空间——全年销售目标8.8亿元！销售目标1、如何促使中等户型的快速销售？2、怎样推进400㎡以上户型稳定的成交量？销售思考我们应该怎么做？销售策略1、2013上半年力推写字楼产品，高调拔升项目形象，实现稳步销售！2、2013下半年导入小户型公寓产品，低总价、高性价比，打快消战略！1、上半年：主推C03写字楼产品S2楼栋户型低总价散售、6月8日小开盘促销，之前借助多种推广渠道蓄客。2、下半年：C06公寓入市、写字楼产品（S18\S20）持续销售S20A计划9月开盘、S20B计划10月加推。销售策略分解销售排期销售月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计蓄客期开盘蓄客期开盘加推持续销售期工程、预售节点中旬3#、4#底商预售6月8日S2#开盘下旬C06地块预售下旬s20#loft样板房C06地块开盘销售地块C03两限房底商C03剩余房源C03剩余房源及C06新增房源销售面积7051940805040204260648058601600397036560套数3623111281322011199签约单价36000360002255622556225562345823458234582255623259金额（万元）25386982181589068960915201137463753895588009年度销售任务分解【推售计划】1、C03地块：两限房底商：两限房底商剩余货量9套，计划利用电商资源，对外发布底商信息，促进销售。S2#：S2#整栋以新产品形象入市，拟定于6月8日开盘销售，S2#已销售6套单位，对外宣布为中粮内部客户预留单位，制造热销现象。S8#：S