广东清远佛冈（岭南之上智者之城）项目定位报告_86PPT

愉悦的生活由此开始。。。初极狭，复行数十步，才通人；豁然开朗。。。。。。会议精神…佛冈项目----岭南之上.智者之城初步确定产品方向：由四种产品构成；强调产品私密性，均为平层户型；预期售价为250万元——800万元不等；户型大小为250㎡——400㎡不等；带私家花园占地面积约为1亩——4亩不等。佛冈项目----岭南之上.智者之城我们的任务…1.区位分析2.宗地分析3.消费群研究4.项目定位5.产品深化建议6.项目经济效益分析1.区位分析佛冈项目----岭南之上.智者之城宗地在2小时的经济生活圈内，覆盖珠三角几大发达的沿海城市。佛冈项目----岭南之上.智者之城要进入宗地所在的佛冈县，主要通过京珠高速或106国道。宗地佛冈项目----岭南之上.智者之城清远市佛冈县：连接粤北的重要通道,与广州毗邻的城市连接畅通.宗地佛冈项目----岭南之上.智者之城第一圈层包括:韶关、英德、清新、清远、广州、东莞和佛山。第二圈包括:河源、肇庆、深圳、中山和江门。宗地佛冈项目----岭南之上.智者之城宗地清远市:现辖2县级市6县佛冈项目----岭南之上.智者之城清远市旅游资源宗地所在：石联风景区佛冈项目----岭南之上.智者之城清远市佛冈县：现辖6镇：石角、高岗、水头、汤塘、龙山、迳头宗地所在：石联风景区佛冈项目----岭南之上.智者之城清远市佛冈县旅游资源：近年成为广东自驾游最热门的地点之一宗地所在：石联风景区佛冈项目----岭南之上.智者之城佛冈韶关市广州市佛山市肇庆市河源市东莞市深圳市中山市江门市珠海市总结：项目作为第二居所的定位考虑，所辐射的区域应该设定在2小时以内的经济服务圈。从辐射的范围可以得出项目的目标客户群来自珠三角几大经济发达城市。佛冈的旅游资源相对较少，没有出色的景点或文化遗产。你可以一辈子都不登山,但你心中一定要有座山.它使你总往高处爬,它使你总有个奋斗的方向,它使你任何一刻抬起头,都能看到自己的希望。——刘墉《攀上心中的颠峰》2.宗地分析佛冈项目----岭南之上.智者之城宗地外围原生态树木已被烧毁，估计将种植经济作业林，将对宗地的日后地下水资源有影响。开阔的视野，远景为连绵不断的山脉，近景为农田猪场，夏天会发出难闻气味。佛冈项目----岭南之上.智者之城宗地现状整个地块呈东西向的长形八百步台阶一侧修建了水渠登山小径星罗棋布的潭环山泄洪渠小瀑布瀑布小溪发电站大门及门岗佛冈项目----岭南之上.智者之城宗地地势小溪附近地势比较平坦，有树木遮挡，私密性高三角形的地块，南、北部均为山脉，并在西部相接，形成一个“窝”，中间为平原，南北宽度不够，导致没有一处视野感觉较开阔的空间北部山脉，形状比较丰富，面积较大，山势较平缓佛冈项目----岭南之上.智者之城动植物资源在北面山上，植物种类少，数量多在南面山上，植物种类较丰富，且多为阴生植物佛冈项目----岭南之上.智者之城总结：项目地块本身的外部环境比较完整，交通和道路畅通，不需对地块外部花费过多精力。项目地块南北向平缓的面积较东西向少，在规划过程中要注意充分考虑利用地形的特殊性，尽量往东西两端伸展。对于地块内部的特殊资源进行合理化保留和利用，提高地块的利用率。地块内部没有任何文化遗产可供参考或研究。3.消费群研究佛冈项目----岭南之上.智者之城每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。富裕阶段小康阶段温饱阶段佛冈项目----岭南之上.智者之城上流阶层非体力劳动者，主要是三资企业及私营企业的老板、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的高级管理层，即金领阶层中的精英。高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已成为获取财富的最重要条件之一；主要分布在商业服务业和第三产业中的一些新兴行业；主要岗位是公司、企业负责人等处于直接创造或掌握经济财富的环节上。他们是…出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。已成家，有汽车，事业上有成就。有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。希望远离嘈杂和烦嚣的都市。他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。内敛、骨子里带有传统思想佛冈项目----岭南之上.智者之城相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力及更高工作强度为代价。具有危机感、成就感双重感受。担心自己落入较低阶层。对事业的拓展显得有些压力。他们高度敬业佛冈项目----岭南之上.智者之城一年做几次体检，让身体有保障；改善居住条件、提高生活质素;学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。健康是他们最大的资本佛冈项目----岭南之上.智者之城想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、更单纯的生活。经常到国外、国内旅游。他们渴望回归佛冈项目----岭南之上.智者之城他们的价值观家庭幸福、个人健康、财富增长、诚实、自我满足、知识、他人认同、适应变化、务实、尊重他人、独立、平等依次是他们最重视的价值观指标。生活品质、身份象征等将成为他们选择住宅的首要因素，住宅本身的安全、私密性，高档的配套服务等附加值远远高于住宅本身的价值。佛冈项目----岭南之上.智者之城他们的爱好艺术品收藏、打高尔夫、慈善捐赠活动、喝红酒、抽雪茄、旅游、固定的宗教信仰（大部分以佛教为主）等。佛冈项目----岭南之上.智者之城精神需求大于物质需求显性需求——满足居住、社交的物质享受隐性需求——满足心灵回归、思想交流、身份彰显等心理享受佛冈项目----岭南之上.智者之城他们的根本特征：本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人长期生活在广东，并扎根在广东。运用智慧成为成功人士他们是生活在岭南的一群智者他们的购买动机:社交功能彰显地位享受生活修身养性4.项目定位佛冈项目----岭南之上.智者之城回到建筑原点…佛冈项目----岭南之上.智者之城蒙古包佛冈项目----岭南之上.智者之城土屋佛冈项目----岭南之上.智者之城山涧小屋佛冈项目----岭南之上.智者之城建筑是生活方式的表达一直以来只有这种简单、真实而朴素的生存形式才会让我们身心舒展。佛冈项目----岭南之上.智者之城人在巨大生存压力之下，过着机械而被动的生活，过度疲劳的身心，使人性中的散漫、自由、轻松、愉悦的愿望受到压抑。因此渴望回归，感受泥土、阳光、空气给生命带来的愉悦。自然,所带来的愉悦最容易让人觉得满足项目定位回归自然的上流生活开发理念总体规划思路建筑风格户型建议室内建筑建议装修风格建议智能化建议功能配套建议服务彰显尊贵5.产品定位佛冈项目----岭南之上.智者之城显性需求通过人与建筑、环境和谐共生，提供一个纯净、无干扰思想空间。开发理念隐性需求根据消费群的特征，充分满足其两大需求通过独立、私密的多功能住宅实现其居住和社交需求产品定位:开发理念总体规划思路建筑风格户型建议室内建筑建议装修风格建议智能化建议功能配套建议服务彰显尊贵800亩森林用地仅规划200套独立别墅，弥足珍贵250-400㎡独立别墅，提供高品质的上流生活私家泳池花园（花园面积1-4亩不等），提供私家社交活动场所平层的建筑形态，结合地块内部自然资源依山而建，带来最大的私密空间提供各种私人服务，彰显尊贵总体规划思路产品定位:开发理念总体规划思路建筑风格户型建议室内建筑建议装修风格建议智能化建议功能配套建议服务彰显尊贵佛冈项目----岭南之上.智者之城开发理念总体规划思路建筑风格户型建议室内建筑建议装修风格建议智能化建议功能配套建议服务彰显尊贵佛冈项目----岭南之上.智者之城•中式风格•英式风格•美式风格•地中海式风格•现代主义风格•古典主义风格目前市场上充斥着以下几种风格佛冈项目----岭南之上.智者之城中式别墅：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。佛冈项目----岭南之上.智者之城英式别墅：美式别墅：佛冈项目----岭南之上.智者之城建筑特色在于独特的圆拱门与半拱门、马蹄状的门窗，建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或垂直交接的方式。地中海式风格：佛冈项目----岭南之上.智者之城建筑特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等。现代主义风格：多采用三段式的构图，基座、主体、檐口三部分层次分明。细节上，门窗线脚、檐下装带、墙面雕饰均是细致精巧、繁缛奢华。古典主义风格：佛冈项目----岭南之上.智者之城随着房地产的不断发展，不同的建筑风格和概念充斥着市场，究竟是盲目地跟随和抄袭，还是理性地分析和创造？佛冈项目----岭南之上.智者之城波士顿矩阵图本项目地块资源优越，有很好的发展平台，有机会开发成为集团旗下的另一个全新的系列产品。我们需要有创造力的产品，摒弃各种风情的引入佛冈项目----岭南之上.智者之城最自然的建筑必须充分关注周边环境，结合当地的人、物、气候等多种因素综合考虑，方为“天人合一”的完美建筑。项目定位--——回归自然的上流生活身处岭南，怎样的建筑最适合广东人居住呢？我们的建筑——自然建筑目标消费群——广东上流阶层功能性——满足消费群现代的生活方式和形态，适合现代人的居住和家庭结构层次多元化发展地域性——满足消费群骨子里对传统生活体验的心理需求。文化性——对味，利用文化沟通的共同点产生共鸣古为今用，传承传统精髓，演绎现代生活自然建筑要充分考虑功能性、地域性和文化性通过规划设计体现本土生活的特有内容，但并非单纯的本土文化引入，过多的表象特征容易引起传统与现代的冲突....佛冈项目----岭南之上.智者之城古为今用的成功案例吴良庸的菊儿胡同、苏州桐芳巷改造等项目为探索开端--20世纪80年代成都清华坊再次掀起中国风----------2000年前后万科的第五园在社会及业界均获得好评2005年北京观唐--------------------------2005年郑州联盟新城----------------------2006年北京庐师山庄----------------------2006年“建筑国语”发展史：佛冈项目----岭南之上.智者之城北京菊儿胡同吴良镛：建筑须要在不同的时间，不同的地点，不同的时代，不同的文化氛围，不同的民族的情况下，不停地探索它的发展方向。佛冈项目----岭南之上.智者之城苏州桐芳巷小区桐芳巷小区位于古城苏州的东北部，名园狮子林的南侧。佛冈项目----岭南之上.智者之城成都清华坊佛冈项目----岭南之上.智者之城深圳第五园佛冈项目----岭南之上.智者之城北京观唐佛冈项目----岭南之上.智者之城郑州联盟新城佛冈项目----岭南之上.智者之城北京庐师山庄现代风格建筑，揉和了北京传统四合院的形式佛冈项目----岭南之上.智者之城佛冈项目----岭南之上.智者之城第五园——试图在建筑符号上体现中国传统文化，但在功能和布局上并没有把传统居住理念与现代居住方式结合。观唐——反映非常传统的中国居住方式，平、立面、窗、门都是传统的。古为今用的两种传统表现方式直接参考对象——联盟新城／庐师山庄研究中式建筑的功能布局和精神所在，融入现代建筑当中。佛冈项目----岭南之上.智者之城本案以现代建筑作为其风格取向，把本土（岭南）文化精髓融入到现代建筑当中,用现代的手法演绎。本案建筑风格——现代本土（岭南）建筑岭南文化的理解岭南——蕴含“包容”的文化特征，以中原文化为主的多元综合文化岭南人——反映务实/敏捷开朗/敢拼敢闯的性格特征岭南房子——形式与功能相结合，实用而智慧佛冈项目----岭南之上.智者之城岭南建筑精髓建筑形式与地方气候条件相适应：“湿、热、风、雨”的岭南气候特征以致出现许多防热、防雨、防潮、防风的智慧结晶有一定高度的艺术价值和审美价值:构图形象上层次丰富而统一和谐、色彩幽雅朴实重点突出、理性观念和形象多样化结合户型建议A私人会所B私人会所C私人会所D私人会所