广东中山中信凯旋蓝岸自住型住宅项目二期营销及三期定

中信凯旋蓝岸二期营销及三期定位报告天域置业2010年8月26日中信凯旋蓝岸三期地块定位研判2009-12中山经济及城市发展近况1中山城市概况分析中山对外交通分析中山国民经济分析中山产业结构分析中山人口结构分析中山居民收入分析中山发展规划定位中山宏观环境小结行政概况中山位于广东省中南部，珠江三角洲的中部，北连广州，南与珠海、澳门毗邻，东与深圳、香港隔海相望，是广东省省辖地级市面积总面积1800平方公里人口（2008年）常住人口为251万人公安户籍人口146万，外来人口139万行政区域包括5个办事处、18个镇和1个国家级高新开发区城区：西区、石岐区、东区、南区、五桂山镇：小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾开发区：火炬开发区文化特性是我国伟大的革命先行者孙中山的故乡，又是著名的侨乡，祖籍本市的海外华侨和旅居港澳台同胞共80多万人。其他中山在城市评比所获奖项目多，当中包括联合国人居、全国文明城市、国家卫生城市等重要奖项。中山是珠三角西岸重镇，历史文化名城，环境舒适的宜居城市中山城市概况分析中山对外交通线路陆路京珠高速105国道江中高速西部沿海高速广珠轻轨（建设中）中深大桥（规划中）港珠澳大桥（建设中）海运中山港小榄港神湾港中山新港（建设中）空运（100公里之内拥有5个机场）广州国际机场澳门国际机场香港国际机场珠海国际机场深圳国际机场中山对外交通的规划建设把中山定位为广东西部的交通枢纽中心，不仅加强了中山城市交通系统的快速发展，更加强了中山与广州、珠海、深圳与港澳的经济紧密联系，有助中山经济的快速发展中山对外交通分析中山市国民经济发展现状中山市是珠江三角经济区四大主要制造业基地之一，为广东西岸的经济重镇中山港码头年吞吐量400万吨和40多万标箱，居中国十强和世界百强海港之列工业生产保持快速增长趋势，产业结构进一步优化，基本形成了东部高新技术、北部传统优势或特色工业、南部出口加工工业的布局中山拥有五金制造、纺织服装、灯饰、家具、食品加工、电子等13个国家级产业生产基地拥有国家级高新技术开发区-火炬开发区2003-2009年，中山市经济保持快速增长，GDP年平均增长率达21.48%，2009年全市GDP达到1564.43亿元江门珠海东莞中山地区GDP（亿元）1355.31037.73763.31564.4增长速度（%）10.8%6.6%5.3%11.1%中山市经济增速强劲，为房地产市场发展提供了良好的发展环境中山国民生产总值情况（2003-2009）数据来源：中山统计年鉴中山国民经济分析中山三产构成（2005-2009）数据来源：中山统计年鉴2009年三产比例数据来源：中山统计年鉴中山三产发展状况中山历年都是二三产业远高于第一产业，第一产业的比重不断降低，第三产业比重不断增加。2003-2009年，第二产业GDP年均增长率达16.9%，其中2009年达到904.42亿元，占全市国民生产总值的57.8%，属中山经济重心产业从2007年开始，中山市每年划拨3,900万元专项资金扶植服务业发展，使第三产业成为中山经济新增长点，2009年第三产业GDP达到616.04亿元，占全市GDP的39.4%根据中山国民经济计划2020年第三产业比重超过50%，第二产业比重保持在48%左右，第一产业比重降到2%以下三产结构表明中山正逐步向工业强市与现代服务业双轮驱动的现代产业体系发展，并且在区域产业升级和政府对服务业的大力促进下，第三产业具有较大的发展空间中山产业结构分析2006年2007年2008年2009年第三产业总值366.21436.8513.56616.04运输仓储邮政业26.826.9727.0932.1批发和零售业80.9695.3120.13124.75住宿和餐饮业27.7433.5340.6234.55金融保险8.6819.3339.3763其他服务业（含房地产业）222.03261.67286.35361.64占比重最大的是其他服务业（含房地产行业）和批发和零售业，而金融保险业则增长最快。07年中山市政府大力发展金融服务业，并把发展战略地定位在中山东区，通过政策扶助来支撑中山主城区的产业经济升级换代。在主城区形成全市三产服务中心，沙溪、火炬区、港口等处形成若干集商业、文化、休闲、娱乐为一体的综合商业区，在中心城区外围交通方便地区，建成汽车、建材、农产品等大型专业商贸中心在地方政府的大力支持下，中山第三产业在区域升级的环境下将得到大力发展，并将会吸引更多的外来企业进驻中山。中山产业结构分析第三产业08年，中山常住人口为251.09万，其中全市户藉人口为146.4万，已登记外来人口为122.2万，流动人口约为33万；08年中山城区户籍人口为31.7万，已登记外外来人口为12.5万，常住人口为44.2万，流动人口约为1.53万;中山人口自然增长率在5～6‰之间，人口增长非常缓慢。东区作为中山的主城区，占中山市总人口数4.5%，而人口密度相对老城区要较小区域石岐区东区西区南区小计户籍人口173921804604046722457317305外来人口32472405002800223636124610中山人口自然增长缓慢，全市本地人口与外地人口的比例大致相当，而城区外来人口比例低，对比邻近的珠三角城市，中山仍然是一个本土特性非常明显城市中山人口结构分析全市人口2008年城镇居民的人均可支配收入21560元；农村居民人均可支配收入11957元；07年末统计，中山全市城乡居民人均存款达6.03万元（按户籍人口），城区人均存款达9.35万元。07年末统计，石岐区、东区、小榄三个区镇的城乡居民存款总额为最高，均超100亿元，其次依次是古镇、沙溪、三乡三镇，均超40亿元。中山居民有较好的收入水平，藏富于民现象突出，城区的消费力明显强于镇区中山居民收入分析根据《大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究》中山位于西部次区域，恰好是广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈的交会处，并处于三大经济圈大“A”字交通的节点部位。中山正从“边缘”走向“枢纽”；从“孤点”走向“中转站”，分享“桥头堡”职能，这将对中山经济发展将起到明显提升和拉动作用珠中江经济圈的建设与整合，并且随着规划交通道路的建成，中山所在的西区区域将获得三个次区域中最大的发展空间，有利于促进西部次区域的经济发展提速。并且，港珠澳大桥、深中通道、广珠轻轨、太澳高速等均建成通车，中山将成为珠江三角洲西岸重要的交通、物流中心，并且承接香港、深圳服务业有着重要意义。中山发展规划定位城市地位：中山位于珠江三角洲西岸，属珠三角发展城市群之一，其面积人口对比珠三角其它城市，规模不大，属于三线城市；对外交通：随着中山对外交通规划的完善，必定提升中山在广东西部的地位，有助于区域经济的发展快展。国民经济：中山城市经济水平在珠三角地区处于中上水平，具有良好的持续增长力，为房地产发展提供了良好的发展基础条件；产业调整：在产业的转型、升级和政府政策的支持下，已经带动中山对写字楼、商业、酒店等需求的增加居住环境：中山的环境休闲舒适，是珠三角的著名居宜城市，吸引了部分周边城市客户前来置业；文化渊源：中山由于毗邻港澳，侨胞数目较多，中山受港澳文化影响深远；镇区经济特征：中山镇区经济发达，古镇、小榄、三乡、沙溪等镇区都具有很强的经济实力，个体私营企业数量多，具有相当部分的中高端客户；人口特征：相对周边城市，中山外地人口比例不大，本地与外地人口比例1：1左右，人口结构决定了中山的本土特性较周边珠三角城市为更突显；发展规划：中山将计划成为珠江口西岸重要的服务业基地和珠三角西翼产业辐射的重要平台，其城市竞争力将在未来数年将借对外交通条件完善得到跨跃式发展。中山地理位置优越，经济环境良好，环境优美舒适，为房地产投资开发创造了良好的市场环境。中山宏观环境小结中山房地产发展近况2中山房地产开发投资分析中山全市房地产成交分析中山房地产市场态势预判中山其它相关政策影响分析中山城区房地产成交分析中山房地产市场走势回顾近几年中山房地产投资总量一直保持上升趋势，而增长率却在08、09年出次较大的下跌，这主要是开发商受市场低迷影响而对市场缺乏信心的表现，而10年上半年的增长却是09年市场回暖后开发商的市场表现房地产投资额在社会固定资产投资中所占比重较大，07、08年，房地产投资比重超35%以上，反映出中山正处于一个强劲的建设增长阶段中山市近年房地产投资总量增长明显，虽投资金额及开发面积的增速在08年、09年受调控明显放缓，但两项数据都在楼市转好的10年上半年迅速补涨，而涨幅大，这些都显示中山市场前景仍被看好。中山房地产开发投资分析在近几年中山全市住宅成交量沿“M型”发展，07升，08年跌，09年止跌回升，10年第一季度升，在4月17日“国十条”颁布后市场成交量再次出次下挫2010年虽然市场观望氛围形成，但依靠第一季度的良好业绩，上半年成交量同比09年同期依有小量增长调控在短时期对成交量影响明显，但中山过去数年的成交量仍在起伏中呈上升态势，显示中山的市场需求一直旺盛。中山全市房地产成交分析①全市住宅成交量分析中山成交总价的走势与成交量一致，且随着成交均价的节节攀升，即使目前已经陷入楼市低迷期，但其成交总价亦同比增长达29.37%中山全市成交均价一直处于上升状态，特别是2010年上半年达冲破5000元/㎡的关口。中山商品住宅价格整体波动不大，表现稳健，说明中山市房价处于一个相对理性区间，泡沫成分不多。中山全市房地产成交分析②全市住宅成交价格分析08年城区无论从成交套数还是成交价格方面，下跌幅度都超过50%；但随着市场的回暖，09年达到成交量全面上升，同比更80%以上的涨幅；在2010年城区新推货量供应不足，且现有产品价格大幅提升，导致需求抑制，成交量下跌达25%以上对比前面全市的成交走势，可以看出城区市场变化更大，也从侧面反映出城区客户需求及价格波动变化比镇区更加复杂，市场调节弹性更大。中山城区房地产成交分析①城区住宅成交量分析城区和镇区一直保持稳健上升，2010年上半年城区成交在基本集中虽价格更达6241元/㎡，比09年同期上升28.7%，而镇区亦达4912元/㎡，同比上升15.0%中山城区住宅价格在市场受挫时，其价格仍有小幅度上行，且涨幅较镇区大，特别是2010年上半年价格涨幅超出预期，虽在“国十条”颁布后连续上涨势头已得到明显遏止，但未来上涨压力仍存在。中山城区房地产成交分析②城区住宅成交价格分析时间表现市场特征07年高速发展开发量、开发水平及房价水平大幅提升，同时进入新一轮的大举圈地期；但自9.27颁布之后，政策的迅猛出台使市场信心进入冰点，成交量急速大幅下挫08年下挫调整市场信心受政策调控而下挫，楼盘已谋求开始自救，大规模促销使市场成交量下挫速度减慢，底年的救市政策出台使成交量触底止跌09年反弹回升在多项救市政策的扶持下和项目的优惠促销助长下，刚需型消费者先搅热市场，随后带来下半年楼市加速上升，成交量与房价水平甚至超出07年高峰2010年上半年再度下挫第一季度成交超历史新高，且价格疯狂上涨，但4月份严厉的楼市政策颁布后，价格连续上涨势头已得到明显遏止，并且再次进入市场调控周期中山市场近年走过与全国市场房地产发展特征基本相同的轨迹，07年前三季度量价飙升，但遇上07年调控出台后，从07年底至08年成交都大幅震荡下跌，08年救市政策后的09年则反弹回升，延续至10年第一季度，更是多项成交数据超历史新高，及后10年第一季度调控出台后，成交量率先连续数月下跌。特别指出的是，在过去几年成交量跌宕起伏的走势中，成交的价格却基本处于稳步上升中。中山房地产市场走势回顾新政初出台：10年4~5月二套房立即严格执行，限本市居民才可按揭地方银行政策相当严谨，毫无弹性可言银行政策开始根据中山市特性，弹性增加已逐渐增加周边城可客户按本市客户办按揭，且对已客户出售住宅可不计算套