广州光大花园商业项目前期报告100页

(第一册)二零零五年十月新新港港物物业业顾顾问问国国际际有有限限公公司司ChinaLandPropertyConsultantsInternationalLtd.光大花园商业项目市场调研报告光大花园前期策划报告1第一部分、广州市商业市场调查分析一、2004年广州主要经济指标1.12004年广州市经济社会发展主要指标指标计算单位2004年2003年2002年2001年2000年同比增减%一．国内生产总值亿元4115.81346630012684.832375.915.79%第一产业增加值亿元115.50100.410397.2894.3713.07%第二产业增加值亿元1817.71154712271125.06103214.89%第三产业增加值亿元2182.60189716711463.421249.413.09%人均国内生产总值元563004695241884380073429216.60%二．工业总产值亿元5749.5474637883393.193100.0217.45%三．全社会固定资产投资亿元132211731009978.21923.6711.27%23752684.83300134664115.810100020003000400050002000200120022003200420002001200220032004亿元23752684.83300134664115.8120002001200220032004广州市2004年人均GDP增长15.7%，广州市经济仍然保持着良好的发展势头。光大花园前期策划报告22004年广州社会费品零售总额单位：万元项目2004年比上年增减（%）总计1675051412.10一、按地区分城镇1536615811.13农村138435624.11二、按行业分批发零售贸易业1363453515.22限额以上企业424219917.11限额以下企业939233614.38餐饮业30044556.60其他111524-61.60三、按企业规模分限额以上企业505562916.42限额以下企业和个体1169488510.33主要年份社会消费品零售总额历史最高水平单位：亿元年份总计按行业分批发和零售贸易业餐饮业其他行业1996686.44454.94119.37112.131997802.59532.93138.70130.961998904.57601.06158.37145.1219991000.68666.15182.10152.4320001121.13783.95208.14129.0420011248.28880.40239.92127.9620021370.68973.32265.97131.3920031494.271183.38281.8529.0420041675.051363.45300.4511.15光大花园前期策划报告3广州市居民家庭平均每人全年可支配收入与消费性支出情况（单位：元）项目1995年2000年2001年2002年2003年可支配收入9038.1613966.531469413380.4715003消费性支出7601.7311349.4711467.3510671.7811571食品3816.344835.574589.724380.364503.01衣着498.13586.69573564.71677.65医疗保健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通讯476.241033.551100.271185.741422.89娱乐文教服务734.421443.421515.951751.081884.16居住658.941474.61539.97981.431177.72杂项商品及服务482.44718.24754.67468.90627.86消费支出比例39%6%6%12%16%10%10%食品衣着医疗保健交通及通讯娱乐文教服务居住杂项商品及服务光大花园前期策划报告4从以上各图表可知，广州市居民家庭收入平稳增长，消费结构进一步优化，消费质量有所提高。八大类消费支出中，食品支出与衣着支出占消费性支出的比重有所回升；恩格尔系数达38.9%。显示目前广州居民的消费已从解决温饱型过渡到享受型消费。家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐文教服务、居居住、杂项目商品和服务六大类支出的比重均有所提高。饮食向更高层次发展；精神文化生活不断充实，教育支出持续增长；衣着、医疗保健居住、交通通讯等支出增幅均在20%左右。广州市人口及居民收入的持续增长，为商业项目提供了强大的潜在消费支持。注释：恩格尔系数恩格尔系数（%）=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额×100%恩格尔定律：主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。光大花园前期策划报告5由此可见，广州市市民的生活水平已达到“富裕”阶段，消费重心已由解决温饱型转移到享受型消费。在商场中发展这类享受型消费业态已是大势所趋。2004年城市居民消费价格指数(上年=100)项目2003年2004年城市居民消费价格总指数100.1101.7消费品价格指数99.8102.2服务项目价格指数100.8100.8一、食品102.4105.4#粮食101.0113.1油脂103.8108.4肉禽及其制品101.2110.1蛋96.7121.7水产品101.6107.8菜110.7104.9#鲜菜112.4105.3二、烟酒及用品100.4102.5三、衣着96.799.1四、家庭设备用品及维修服务97.098.4#耐用消费品94.796.9五、医疗保健和个人用品99.499.7#医疗保健100.399.7六、交通和通讯97.398.9七、娱乐教育文化用品及服务97.198.9八、居住102.7102.0#租房105.5100.0水、电、燃料102.7102.7从以上数据可知，基本生活用品的消费价格呈较大上升趋势，为社区商业奠定良好的消费基础。光大花园前期策划报告61.2广州市基本经济情况A、GDP增长15.0%2004年广州生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达到4115.8亿元，比上年增长15%。其中，第一产业增加值115.5亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.6亿元，增长13.8%。三次产业的比重为2.81∶44.16∶53.03。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。数据来源：广州年鉴B、工业成为经济加快增长的主导力量2004年全市实现工业总产值5749.5亿元，增长19.7%。●轻工业产值2679.5亿元，重工业产值3070亿元，全年重工业产值首次超过轻工业产值，轻重工业产值比例为46.6∶53.4，工业重型化进一步光大花园前期策划报告7明显。●支柱产业拉动工业快速增长，汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值2234.8亿元，增长35.4%，占全市规模以上工业总产值的比重达44.3%。●高新技术产业发展迅猛，全年实现工业高新技术产品产值1432.5亿元，增长34.5%，增速高出全市工业平均水平14.8个百分点，占工业总产值的比重达24.9%。C、固定资产投资增长较快2004年全年完成全社会固定资产投资1322亿元，增长12.5%。●基本建设完成投资622.2亿元，增长36.8%；更新改造投资完成投资161.2亿元，下降12.8%；房地产完成投资440.8亿元，增长5.1%。全年全市重点建设项目完成投资322.1亿元，增长63.4%，占全市固定资产投资的比重为24.4%。●一批重点项目建设取得重大进展，新白云国际机场建成并顺利转场运营，地铁二号线调整工程土建工程已基本完成，三号线已开始铺轨，四号线已全面施工，五号线前期工作进展顺利，广州新火车站已开工建设，年产5万辆的本田（中国）出口基地等项目建成投产，广州丰田汽车一期年产30万台发动机项目、广州JFE钢板有限公司热镀锌板项目、广州石化炼油改造项目等稳步推进。D、利用外资仍保持两位数增长的喜人态势2004年全市完成进出口总值447.96亿美元，增长28.2%。●出口总值达214.7亿美元，增长27.1%。出口商品结构进一步优化，机光大花园前期策划报告8电产品和高新技术产品出口分别占全市出口总值的48.7%和20.1%。●全市外商直接投资项目1046个，增长20.2%，其中投资1000万美元以上的大项目160个，全市外商直接投资实际利用外资24亿美元，增长64.4%。世界500强大企业已有127家进入广州，共设立227个项目，投资总额合计71.8亿美元。●区域经济合作进一步加强，成功举办首届“泛珠三角省会城市市长论坛”，与福州等10个城市结为友好城市。在第十二届“广州博览会”上，签订合作项目171个，合同金额196.29亿元。落实CEPA协定，赴港开展的“穗港合作，共同发展”系列活动取得圆满成功，签订项目50多个，合作金额超过15亿元，进一步提高了穗港合作水平。E、消费需求稳定增长2004年全市社会消费品零售总额达1675.1亿元，增长12.1%，比上年提高3.1个百分点；全市商品销售总额为5178.9亿元，增长22.7%。完成货运量3.5亿吨，增长18.9%，比上年提高16个百分点；客运量3.5亿人次，增长16.4%，比上年提高14.8个百分点；港口货物吞吐量2.3亿吨，增长22.4%，其中集装箱吞吐量377.7万标箱，增长12.7%；实现邮电业务收入211.5亿元，增长14.3%。2004年末，全市金融机构本外币存款余额为10322.5亿元，比上年末增长10.2%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为4755.3亿元，比上年末增长12.1%；金融机构本外币贷款余额为7203.7亿元，比上年末增长10%。全市旅游业实现总收入547亿元，增长20.2%；全市接待过夜旅游者2674.7万人次，增长12.9%，其中海外旅游者437.2万人次，增长20.6%。光大花园前期策划报告9F、居民收入稳步提高消费价格稳中有升2004年，全年全市职工平均工资为31025元，增长9.9%。●城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。●全面取消农业税，大幅度减轻农民负担，农村居民家庭人均纯收入达6625元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长2.9%。●全年城市居民家庭人均消费性支出13121元，增长13.4%。其中，服务性消费支出4653元，增长18.5%，城市每百户居民家用汽车拥有量由上年的2.3辆提高到4辆。●农村居民家庭人均生活消费支出4353元，增长5.8%。物价水平总体平稳，全年城市居民消费价格总指数为101.7。10001121.131248.281370.071490.641675.10200400600800100012001400160018001999200020012002200320041999年—2004年社会消费品增零售总额增长情况社会消费品零售总额光大花园前期策划报告101.3区域人口情况(Demography)主要年份年末常住户口户数、人口数年份全市其中市区户数(户)人口数(人)户数(户)人口数(人)1949618698