广汉医学城项目2

一正泰德实业广汉产业园项目整体发展方向初步建议谨呈：一正泰德实业情况说明本次报告为项目整体定位报告，本报告的核心内容将着力解决：针对一千四百亩地块土地发展方向与整体定位项目整体发展方向的规划建议项目整体规划布局初步建议项目区块启动和开发进度建议1项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程1项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程企业目标整体目标1成绵德经济带1400亩地块，如何走差异化道路，整体初步定位23合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4依托项目品牌效应，建立起医药商贸平台启动目标满足政府形象需求的同时保证投资商现金流稳定外部环境—经济层面经济方面，国内始终坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控。经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。6中国2005年-2011年上半年GDP同比增幅走势图10.40%11.10%13.00%9.00%9.10%10.30%9.60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-2季度GDP同比增幅中国2011年上半年GDP同比增涨9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，经济运行总体良好。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看，2011年中国经济增长8%的目标已无悬念。中国2010年-2011年货币供应量增速走势图0%10%20%30%40%50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年M1M22011年6月末，广义货币(M2)余额78.08万亿元,同比增长15.9%，比上月末高0.8个百分点；狭义货币(M1)余额27.47万亿元,同比增长13.1%，比上月末高0.4个百分点。值得关注的是，M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看，下半年在货币政策依然从紧的情况下，房价也会跟随M2的走势下行。2010-2011年中国CPI、PPI走势0%1%2%3%4%5%6%7%8%CPIPPI近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年6月CPI达到近18个月的最高点。2011年6月份食品环比涨幅超越历史均值的幅度是这轮通胀中最大的，6月份PPI同比较5月份上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，它已经连续三个月低于历史环比均值。外部环境—政策层面经济政策方方面，持续了2010年以来的“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”，金融层面持续从紧。依此，央行上半年六次提高存款准备金率，两次加息。时间措施2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.21央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.6加息0.25%；上调个人住房公积金存款利率。2011.3.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.24央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.9加息0.25%；上调个人住房公积金存款利率。2011.1.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011年上半年中央采取的是“稳健的货币政策，宽松的财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，治理房地产泡沫，经济软着陆宽松财政政策，是为了适当促进经济发展，避免货币政策对经济造成太大冲击！上半年人民币信贷规模为4.17万亿元，同比少增4497亿元。分析人士指出，预计全年信贷可控在7-7.5万亿目标之内，下半年信贷投放或有结构性放宽空间。预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间。“比如中小企业贷款、三农贷款以及保障房建设以及公共设施债务融资方面都具有结构性空间。”13%13.40%10.60%9.90%9%6.10%7.70%9.10%11.90%10.60%9.00%9.70%9.60%1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度预计1季度2季度2007年2008年2009年2010年2011年GDP增速适度从紧的货币政策稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策积极的财政政策和稳健的货币政策一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构两防政策导向宏观基调次贷危机爆发从金融危机演变为经济危机5.12地震稳健的货币政策2007年2008年2009年2010年经济触底开始复苏经济恢复快速，出现过热势头加大调控力度，经济平稳发展2011年把物价调控放宏观调控首位宽松的财政政策和稳健的货币政策稳定物价,调整结构外部环境—政策层面房产政策层面，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。“限购、限价、限贷（称三限）”调控效果最为明显。时间全国性政策措施2011.6.7住建部《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.1新《规划管理建筑面积计算办法》2011.5.26《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.1国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》2011.4.1《房地产经纪管理办法》2011.3.22国家发改委《商品房销售明码标价规定》2011.2.1《商品房屋租赁管理办法》2011.1.28上海重庆开征房产税2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新国八条）2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》时间成都市政策措施2011.6.1关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）2011.4.6《成都市限价商品住房销售规则》2011.4.6《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》2011.4.6关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知2011.3.31关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知2011.3.31四川32个城市公布新建住房价格控制目标2011.3.30成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》2011.2.15落实国八条成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》2011-1-26房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类外部环境—市场投资市场投资层面，虽然调控不断加码，银行个人按揭贷款紧缩，但房地产投资依然火爆，开发企业利用外资快速增长。总体来看，全国住宅房地产开发景气指数实际呈现下降。1-6月房地产投资情况1全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%住宅投资18641亿元，增长36.1%21-6月全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米同比增长31.6%房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%房屋竣工面积27558万平方米，增长12.8%3全国商品房销售面积44419万平方米同比增长12.9%住宅销售面积39805万平方米，增长12.1%商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%住宅销售额20657亿元，增长22.3%办公楼销售面积795万平方米，增长8.9%办公楼销售额1051亿元，增长27.6%商业营业用房销售面积2762万平方米，增长18.6%商业营业用房销售额2420亿元，增长36%4房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%国内贷款7023亿元，增长6.8%其他资金17067亿元，增长17.8%定金及预收款10236亿元，增长26.9%利用外资438亿元，增长75.5%个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。自筹资金16463亿元，增长32.7%56月份，全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点三个因素共同助推房地产开发投资仍然保持较快增速：原因一：前期房地产市场价格比较高，利润率相对比较高，开发商加大了开发的力度。房地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工；原因二：今年以来保障房建设的力度在不断加大，资金投入也在增加；原因三：安装成本、人工成本也都在增加，而房地产投资增速没有扣除物价。总的来看，房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅继续收窄。在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。外部环境—宏观小结以政策调控为主导，金融层面持续从紧，加之政府监管力度持续加强，2011年上半年国内市场整体状况不佳。开征房产税提高首付金融层面限贷加息行政限价强化监管扩大保障房建设限外限购2011年宏观调控小结：1.始终将抑制通货膨胀摆在第一位；货币政策由适度宽松转为稳健，从紧趋势明显；2.快速、有效地落实和执行新国八条政策，严格遏制投资需求，住宅市场逐步受限；3.加快建设保障性安居工程住房，增强政府实干预行为，规范商品房预售制度监管。外部环境—关于德阳作为成绵德经济带上至关重要的一环，德阳作为目前四川经济发展第三极，拥有强大的工业基础，特别是在医药制造行业，更存在着强大产业优势。作为中国西部重要的重工业城市，德阳不仅拥有包括东方汽轮机厂、东方电气、第二重工等大型装备生产制造企业，城市工业发展规划中，将新装备，新材料，新能源列为主要方向。同时，德阳也是目前亚洲最大的植物组培基地和中国中药现代化生产基地，制药产业也是德阳支柱产业之一，其“十二五”规划中，将生物医药纳入到重点发展领域。外部环境—关于广汉广汉作为连接“成德绵——川西平原北部产业发展经济带”上重要的城市，其自身拥有极其强大的工业基础，并拥有1991年设立的省级经济开发区——广汉经济开发区。广汉地处“成德绵”高新技术产业带中心地段，距成都市区25公里，拥有包括成绵德城际列车、成都第二绕城高速和成绵高速等多条快速通道，北接绵德，南融成都，是川西平原上重要的交通枢纽。同时，作为成都北部重要的工业和科技发展城市，广汉拥有极其强大的科研攻关和科技转化能力，承担了四川“十二五”20项重大技术产业课题之一的航空发动机研制。外部环境—关于广汉经济开发区广汉经济开发区作为川内最早的省级经济开发区，是四川省首批28个特色高新技术产业化基地之一，并成为目前四川省中药现代化科技产业示范基地。广汉经济开发区，以“大项目—产业链—产业集群”进行整体规划，将自身引进的龙头企业、大项目为基础，从产业链建设出发，形成以“产业链为主导，产业聚集为目标，最终建成产业集群”的发展模式。园区现在分为南北两区进行开发，逐步形成以石油装备制造业为主导，医药食品、新材料三大产业群齐头并进的格局。截止2010年，广汉经开区实现工业总产值328亿元，占德阳全市工业总量的1/4，占广汉市经济总量的71%，完成了2009年所制定的“1525工程”超百亿工业园区发展目标，并确立了“2012年完成工业总产值500亿元，2015年进入千亿园区行列”的发展规划。外部环境—关于广汉经济开发区作为广汉经济开发区的三大支柱产业之一，经开区内拥有超过20家大中型医药生产