广汉项目市调报告

广汉顺德路与东西大街交汇处项目前期市调报告2013年5月国信成顾问广汉市场研究广汉概况广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一■地理位置地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里■行政区划全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万■历史背景广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉■文化风俗广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费■旅游资源广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、房湖公园等众多处名胜古迹■路网交通广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽广汉区位分析广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时■广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时■广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时■广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用广汉交通分析广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的辐射能力■广汉市高级别道路主要为南北向，连接成都和德阳■成绵乐高铁将连接广汉和成都东客站、双流国际机场，大大提高广汉同我国大城市的联系■成兰高铁目前处于建设初期，呈现时间相对成绵乐高铁较晚■成都第二绕城高速经过广汉，连接12个区市县，2013年通车，届时将进一步增强成都的吸附能力，广汉将可能成为成都周边的“副中心”成都“北改”工程概况“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元■区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里■发展目标：产业升级、生态文态■产业规划：现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心■发展思路：◇交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元◇打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛◇发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心成都“北改”工程影响“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离■“北改”工程交通先行，将优化城北至广汉的道路，实现两地快速联通，可能出现“广汉住，成都工作”类候鸟人群，有利于区域住宅市场发展■“北改”工程将为城北带来大量居住人群，为避免城区拥堵，城北居民有机会驱车至广汉消费，成为区域商业的目标客群■“北改”工程大力发展文化旅游产业，将可能串联部分广汉旅游景点，形成多条旅游线路，带动广汉旅游市场发展，有利于区域商业、酒店发展■“北改”区域重点发展高端商业和现代服务业，有助于带动广汉市第三产业的发展，提升区域竞争力城市发展目标广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导政府重点招商引资项目■第二产业•机械设备制造及机械零部件研发与加工•医药制药、植物化学原料、生物技术开发•交通系统专用设备及器材、配件制造•新材料、新能源、电子信息技术研发及生产•环境保护与资源节约综合利用•食品饮料生产■第三产业•现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资•三星堆文化旅游产业综合开发•国家鼓励发展的其它产业广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达到44500元/人城市规划广汉未来规划为组团式发展，形成“一城•三区•六镇”格局广汉经济开发区概况广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区，从而直接推动广汉市现代服务业发展■广汉经济开发区已被定为“省级经济技术开发区”，园区企业总量460户，其中规模企业163户，截至2011年底总产值达416.7亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的管理及技术人才6,976人■开发区大型企业的入驻，可带动上下游产业中小型企业，带来中心城区办公物业需求■大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒店需求■众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市区高品质住宅、公寓需求■大型企业管理层具有较强消费能力，将推动广汉的商业市场升级广汉文化产业园区概况广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学生可带动广汉市的商业发展■三星小镇主打三星堆文化，吸引游客长住小镇■旅游住宅片区规划由企业投资主推区域发展，未来形成高尚居住片区■校园区目前已引进四川师范大学、航天职业学院、法官培训学校，未来还将引进更多大中学校旅游业发展规划广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求本案21km19km12km发展方向：三星堆博物馆遗址区、三星堆文化产业园、三星小镇（共规划15,000亩）发展目标：吸引游客在景区驻留2天以上发展方向：建设自行车专业赛道发展目标：吸引自行车赛事组织者在此处举办相关赛事发展方向：将原沙石开采区域“易家河坝”改造为垂钓旅游观光地和湿地公园发展目标：吸引垂钓爱好者度假消费城市未来发展趋势广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命■老城区老城区人口将向城北西区和城东片区迁移，未来老城区将仍然承担传统商业中心的功能■城北西区共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入多个大型开发商，未来将成为高收入人群的居住聚集区■城东片区共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚处开发初期■经济开发区经济开发区将向东南方向延伸14公里，延伸区域将主要发展航空产业本案广汉近期重点项目广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展项目名称建设规模及内容建设年限总投资（万）广汉西南糖酒城建设工程包括中国糖酒食品交易博览城会展区、营销总部区、交易市场区、民俗特色区、物流仓储区、商务配套区、生活配套区等，一期建设产业博览园、国际会展中心、糖酒食品交易市场群，营销总部基地、原酒交易中心等项目2011-2013300,000广汉西部石材城建设项目石材生产交易区2011-201297,000广汉天旭城际物流项目包括办公大楼、信息中心、仓储物流中心、商住服务中心、停车场及相关附属设施2010-201235,100广汉浪度建材家居产业园建设项目包括家具生产区、配套设施区、材料供应区、家具及建材市场区、仓储物流区和家具文化广场，项目占地1,169亩2010-2014150,000广汉—正泰德医药贸易物流项目包括医药展览交易中心、医药现代立体仓储中心、物流、综合配套中心及其他配套辅助设备等2011-2014250,000广汉华地财富大型商业中心项目将引入沃尔玛、国美电器、如家酒店、肯德基等商家入驻的大型综合体项目2011-201355,000宏观经济研究广汉人口情况分析广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快，有利于商业和住宅市场的发展■截至2010年，广汉人口达60.46万，在德阳各扩权县中排名第二■截至2010年，广汉城镇人口达21.37万，城市化率达35.35%■政府规划2015年，广汉城区人口将达到40万，主要靠城市化实现德阳市各扩权县户籍人口对比（2011）德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）备注：“扩权县”是指扩大管理权限的县，四川共有59个扩权县，德阳市拥有广汉市、中江县、罗江县、什邡市、绵竹市5个扩权县,由于部分县市未公布2012统计结果，因此横向对比选取2011年数据进行比对广汉经济发展分析广汉经济发展水平较高，在四川59个扩权县中排名第二，GDP的高速增长，有利于写字楼、酒店和公寓市场的发展■截至2010年，广汉GDP达190.02亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县■2011年，广汉GDP首次突破200亿元，达223.5亿四川省代表扩权县GDP对比（2012年）广汉市GDP增长情况备注：四川共有59个“扩权县”，本次选取德阳全部扩权县和其他地级市排名前列的扩权县，用于比对广汉固定资产投资情况分析广汉固定资产投资总体保持上升态势，且增速较快，有利于写字楼和住宅市场的发展■截至2011年，广汉市固定资产完成投资103亿元，同比增长24.23%■2009年，由于汶川地震灾后重建投资巨大，因此出现了爆发性增长，2010年恢复平稳快速增长四川代表扩权县固定资产投资完成额对比（2010）广汉市固定资产投资增长情况广汉市固定资产投资增长情况单位：亿元广汉房地产发展情况分析广汉房地产市场发展良好，购房刚性需求明显■2008年由于地震和金融危机的影响，房地产投资与2007年基本持平；2009年房地产市场迅速复苏，因此投资出现了爆发性增长■2010年以前，广汉商品房销售面积持续增长，空臵面积相对稳定，说明市场刚性需求旺盛，房地产市场健康发展广汉市房地产投资增长对比广汉市固定资产投资增长情况由于统计年鉴未公布2011年-2012年房地产市场数据，因此本次纵向分析选取2007-2010年数据广汉市房地产发展情况单位：亿元广汉第二产业发展分析广汉第二产业在德阳各扩权县中发展最好且每年以20%左右的速度高速递增，强大的第二产业为第三产业的发展垫定良好的基础■截至2010年，广汉第二产业增加值突破100亿元，达102亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县■广汉第二产业增长平稳且迅速，第二产业GDP占比不断增加德阳市各扩权县第二产业发展对比（2011年）广汉市固定资产投资增长情况广汉市房地产发展情况单位：亿元广汉民营经济发展分析广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，目前发展迅速，创造了大量高收入人群，激发了商业消费和投资需求■广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，2010年占比达到71.18%■截至2010年，广汉民营经济增加值达124.18亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县，在四川59个扩权县中排名第二■除去2009年由于2008年汶川地震的影响，增速有所下滑，其余年份民营经济均以超过20%的增速高速发展四川省代表扩权县民营经济增加值对比（2010年）广汉市固定资产投资增长情况广汉市民营经济增加值发展情况单位：亿元广汉第三产业发展分析广汉第三产业在德阳各扩权县中发展最好但GDP占比偏低，由于第二产业的良好基础，未来第三产业发展空间巨大，有利于商业、写字楼、酒店市场的发展■截至2010年，广汉第三产业增加值达51.68亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县■广汉第三产业以超过10%的速度平稳增长德阳市各扩权县第三产业发展对比（2010年）广汉市固定资产投资增长情况广汉市房地产发展情况单位：亿元广汉旅游发展情况分析广汉游客快速增长，旅游市场持续活跃，有助于酒店和商业市场发展■截至2010年，广汉国内旅游人数达238万人次，旅游收益达130亿元■广汉旅游持续火爆，即使在地震影响严重的2008、2009年，也表现良好广汉市固定资产投资增长情况广汉旅游市场发展情况广汉城镇居民消费情况分析广汉城镇人均可支配收入较高，居民消费欲望强烈，有助于商业和住宅市场的发展■2010年广汉市城镇可支配收入在59个扩权县中排名第7，截至2011年城镇可支配收入达18,249元■广汉城镇消费欲望强烈，近年消费倾向虽有所回落，但仍达77.15%四川代表扩权县城镇人均可支配收入对比（2010）德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）单位：元广汉社会消费情况分析广汉社会消费品零售总额较高，本土市场消费旺盛■2010