暑期社会实践报告之社会热点问题调查

暑期社会实践报告之社会热点问题调查----关于开征房产税的可行性和推广性调查实践组员：实践地点：实践时间：2013年8月摘要：从上世纪九十年代末期开始，中国大部分城市地区的房价基本上是在一路飙升。除了2008年收到全球金融危机的影响而在短期内有所回落之外，城市房价是一路猛涨。当今中国，买房难已经成为了人们的共识。十二五期间，针对我国各大城市房价居高不下，投资性购房、炒房、囤房等现象，2011年1月28，上海、重庆开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率为0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。同时还有消息披露，2014年又将对房产税的征收政策作出适当的调整，房产档案的电子化、网络化也将同步建设，届时房产税的征收及政府对房地产市场的管控也将加强并科学合理化。房产税一时间成为社会热议的焦点话题，我组成员在暑期期间针对这一社会热点问题进行了深入细致的调查分析，就房产税的渊源、我国房价状况及原因、我国的房价收入比、住房空置率租售比、我国的试点工作开展及收效、房产税对房价的具体影响以及其可行性和推广性等方面调查研究，总结实践调查报告。实践内容：调查我国城市房价的实际情况，居民的房屋购买力，房产税的征收情况及对房价的影响，居民对房产税的了解和看法，房产税对居民购房欲望及行为的影响，居民对房价未来走势的预期，对房产税推广实行的态度。实践目标：1.了解房产税的历史沿革及渊源，对房产税的功能和作用意义有清晰准确的认识。2.分析我国房价居高不下的现状，深入探讨房价高的缘由，对其各方面原因进行透彻的分析。3.通过数据分析，了解自2011年房产税试点以来，各试点城市的房价变化及房产税对房价的调节效果。4.利用调查问卷等手段，调研市民对房产税的看法、购房热情、征收房产税并推广的态度。5.通过上述调研，对我国房产税征收的可行性和推广性做出总结陈述，并提出小组意见和建议。实践意义：通过深入的实践和调查，了解我国房产税政策的实际推行情况，掌握市场信息，灵活运用调查统计的方法对房产税对房地产市场的影响作出判断，加深组员对社会主义市场经济和国家宏观调控的理解。实践方法：搜集官方数据、查阅专业书籍和相关文献、问卷调查统计分析房产税的历史渊源简介房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。我国的房产税现状基于中国房产的性质与其它国家的不同，中国房产税的特征与其它国家也有所区别1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋2、中国房产税的征收范转限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。另外，对某此拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。3、中国房产税对于只用于经营自用的按房产计税余值征税，对于出秀、出典的房屋按租金收入征税。房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。房产税的征税对象是房产，作为房产税课税对象的房产，是指以房屋形态表现的财产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。独立于房屋以外的其他建筑物，不在房产税征收之列。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税以产权所有人为纳税义务人。房产税的税率1、按房产余值计征的，年税率为1.2%；2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。3、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。房产税若按照房产余值征税的，称为从价计征；若按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产税的计算1、从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%2、从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。我国房价现状及缘由就北京来说，十年前（2002年前后）人们买一套100平米的房子，只要花五、六十万元人民币，而且所处地段还是相当不错的。但是，在现在，即便在北京郊区，可能至少也要花费200万元左右了，而想要选择更好的地段则要花两倍以上的价钱。在当今中国，买房难已经成为了人们的共识。房价居高不下，人们的工资水平并未获得同等程度的提升。这样就导致了一个严重的矛盾，甚至有可能引发严重的社会危机。在中国文化中，买一套固定的房产，不仅仅是为了使用，更是为了营造一种稳定的家庭生活的需要，所以中国人更喜欢一个较为稳定的住所。而高房价却严重侵损了人民的幸福感。关于房价是否合理的一个重要衡量标准即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同的机构可能采取不同的统计标准和不同的计算方法，我组主要参考国家统计局公布的官方数据进行分析。房价收入比=住宅价格/居民的有效购买力尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。我国目前只有一手住宅的统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入是按平均数计算的，而且由于统计困难，普遍存在少估的现象。根据我国实际情况，房价收入比保持在6—7属于合理范围，但近几年却不甚合理。在全国，各大典型城市的房价收入比均高于合理区间，有的城市甚至高于10点，这无疑说明我国的房价普遍偏高，甚至于超出了很多普通家庭的承受范围。房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的，另外由于各开发企业的情况不同，获得土地及房产配套、管理水平条件等方面的差异，以及看利润的大小，房价又随各开发项目不同情况而不同。下面结合河北省的费用标准情况，将房地产企业制定房价时的构成因素总结如下：一、土地费用：为取得土地开发使用权而发生的费用。一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等）、土地契税。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，根据容积率及产品不同土地费用不同，土地费用占房价的比重约为25-50%左右。1.土地出让金收费依据：冀财综字（93）1号。征收标准：各市县人民政府根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定，报省财政厅备案。2.新增建设用地土地有偿使用费收费依据：土地管理法、河北省土地管理条例、财综字[1999]117号文、冀财综[1999]/100号文、财综字[2002]93号文、冀财综[2003]85号文、财综[2004]85号文、冀财综[2005]1号文。征收标准：5—40元/平方米。3.征地管理费收费依据：冀价经费字[1991]32号、冀价涉费字[1992]134号、冀价经费字[1993]32号、冀价涉费字[1993]189号、计价费字[1997]2257号。征收标准：征地费用总额的1.5-4％，其中住房建设按原标准的70％征收。4.土地出让业务费收费依据：河北省国有土地租赁办法、冀财综字[1993]1号征收标准：土地出让金总额或土地租金的2%。5.土地登记费收费依据：冀土字[1992]24号、中发办[1993]10号、冀价涉费字[1993]189号、冀价经费字[2001]33号。征收标准：（1）土地权属调查和地籍测绘：个人5-10元；单位200-40000元；（2）土地注册登记发证：个人每证5元（包括农村宅基证）；单位每证10元；三资企业和其他使用特制证的每证20元6.土地契税：按土地成交价格的４％征收。二、建安工程费用：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价。目前建安造价一般占房价的25-40%。按照建筑单位提供的数据，按照今年的市场状况多层的建筑成本就在1200元/平米，高层的建筑成本约为1700/平米左右。三、配套设施费用：包括前期基础设施配套费（道路、自来水、污水、电力、电信、绿化、等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。四、相关税费：包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。1.城市基础设施配套费：73.7元/平方米（住宅）（冀价经费字（2002）29号）；62元/平方米（非住宅）（冀价经费（2006）10号）。2.公建地费：50元/平方米（住宅）（石人常（94）16号）3.墙改费：民用建筑5元/平方米（冀政（92）72号令）；工业建筑4.5元/平方米（冀政（1998）212号令）。4.防空地下室异地建设费：应建防空地下室面积，冀价行费（2000）44号，2000元/平方米，冀价行费（2006）40号。5.渣土处置费：5元/立方米市工商字（93）58号。6.散装水泥专项资金：3元/吨，冀财综（2003）55号。7.绿化补偿费、临时占用费：详见文件市价（1995）12五、项目运营管理费用：包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在18%以下，其中财务成本大约是10-15%。六、房地产开发商的利润：为扣除以上所有费用后的剩余部分。从实践看，不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异，高与低要视开发的时间和项目的情况而定，开发时间短或低层建筑则高（在目前市场环境下，房地产需求受到暂时抑制，而前期成本项不变或加大的条件下，开发商利润水平通常压缩到10%左右）。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%左右，而现在多为高层建筑，建筑周期一般要2-3年，加上成本上升，想实现高利润的难度已经很大。从以上的资料数据可以看出，房价的实际构成中，土地费用、相关税和费占到的比重其实很大，芜杂的税、租、费可以占到房价构成40﹪—60﹪左右，可以说政府的税费是导致房价高的一个重要原因。例如上文提到的土地出让金，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获