开发类项目投资评估与经济分析（PDF87页）

投资发展部贺玲开发类项目投资评估与经济分析CONTENTS目录01经济可行性分析02风险分析经济可行性分析01经济可行性分析两个方面定量分析定性分析经济可行性分析项目成本构成投入周期及节奏融资安排及可行性……收入来源价格/收益水平资金回收节奏……定量分析分析项目盈利模式赢利投入产出—=定量分析市场调研与数据采集不同类型项目区别对待确保数据全面、真实、有用尽量获取第一手数据01确定测算基础数据建设期投资、资本金比例、总包利润率……定量分析数据分析与经济测算02编制基本报表资金来源与运用表、现金流量表、损益表……04敏感性分析选取敏感因素进行分析03经济指标测算资本金IRR、投资净利润率……现金流入1-1一、市场调研分析1.市、区房地产市场分析一般房开项目：各类物业供应量、成交量、库存、去化周期、价格，分析宏观房地产市场发展阶段、发展走势、供求情况、价格等；产业类项目：当地产业结构、产业规模、政策支持等，分析产业发展基础及前景出售部分：根据距离由近及远选取一定数量的可比案例，调研内容包括：开盘时间、规模、容积率、定位、业态构成、各类业态售价、去化率；如周边没有新开楼盘，可参考二手房情况一、市场调研分析2.项目周边近似楼盘分析出租部分：商业：临街商铺和集中商铺不同楼层、位置的租金、出租率、租售比；写字楼：不同档次（一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)）、用地性质（办公用地、工业用地、科研用地）的租金、出租率、租售比；车位：是否能卖，售价、租金（区分商业、写字楼、住宅）酒店、产业等物业类型根据实际情况设置调研指标。一、市场调研分析2.项目周边近似楼盘分析二、定位-租售计划、租售收入产品定位：项目档次、物业功能配比及布局安排经营定位：经营方式（全售、全租或租售结合）、销售时间计划、去化速度、去化率价格定位：项目租售首年价格，价格增长率案例：湖景板块—新兴高尚住宅社区，目前在售楼盘较多帝景湾湖景湾环湖花园绿茵鸣苑百合雅苑鸿翔湖景苑鸿翔商住楼怡景苑怡景丽苑永新湖景湾06A06B汇银奥园天湖郦都怡翠玫瑰园怡景丽苑·左岸春天力讯上筑恒福新城湖景板块主要以亚洲艺术公园的调蓄湖为中心，在文化中路以东、季华路以南、华阳路以西和魁奇路以南，目前居住氛围较为成熟。区域内楼盘总体规模较大，大多在2003年以后开发，以多层、小高层为主，户型较大，楼盘整体素质较高。目前，片区内已入伙成规模楼盘十余个，在建在售楼盘6个。住宅分析：多数楼盘的销售价格已突破5,000元/平方米，去化率较好名称占地面积（M2）建筑面积（万M2）容积率物业类型主力户型销售均价（元/M2）汇银奥园100,000181.8多层、小高层三房跃式(130-140M2)四房跃式(140-150M2)路边4,400中间5,300怡翠玫瑰园200,000552.8高层、小高层三房（120-137M2）四房（140-150M2）路边4,000中间4,500高层单位5,000天湖郦都230,000422.3小高层、别墅三房（160-180M2）一期4,800(2005.12)二期5,500(目前)恒福新城87,568303.4小高层三房（120-130M2）四房（140-150M2）4,000湖景板块的在售楼盘规模普遍较大；物业类型以小高层占主导地位，主力户型以120-140平方米三房为主。根据楼盘质素不同，价格有所差异，集中在4,700—5,500元/平方米之间。湖景板块单个楼盘的年均销售量在10~12万平方米之间，已推售楼盘的平均销售率在95%以上，个别达到100%。商业及停车位市场分析湖景板块楼盘商业基本以一层街铺为主（仅怡翠玫瑰园商业设置四层裙楼，一层出售，二层及以上全部招租）；一层街铺商业售价为15,000-20,000元/平方米，租金约为80-130元/平方米；复式街铺单价略低，约为8,000-12,000元/平方米；总价在200万元以下的商铺销售率较好，总价为50万元/个左右的商铺最畅销；以怡翠玫瑰园为例，商铺一次性付款率达35%（住宅一次性付款率为24%）。停车位建筑面积约为30-40平方米/个（怡翠玫瑰园为33.4平方米/个）；目前，停车位总价一般在10-15万元/个左右；停车位销售率一般在50%-70%，一般来说，楼盘素质越高，停车位销售率越高（怡翠玫瑰园停车位销售率在50-60%，天湖郦都为60-70%）。商业市场分析停车位市场分析06A、06B地块定位为中高档的时尚居住社区两地块均不具备亚洲艺术公园（调蓄湖）一线景观资源，因此定位不可过于高档（比如龙光天湖郦都），重点参考楼盘—汇银奥林匹克花园；产品以小高层为主，如果限高17层的规划条件可以突破，可以适当增加部分高层产品；06A地块可利用河涌水系及绿化带增加社区景观资源，根据该景观资源可设计部分商业步行街、情景洋房等产品，提升项目品质；同时，06A地块临魁奇路住宅部分的销售会受较大影响，建议临路部分设计一些绿化带等隔离设施，弱化魁奇路的负面影响；06B地块的完整性很好，且项目没有交通主干道的影响，更利于未来物业以及园林的排布。案例：商业建议以街铺为主，沿街排布根据市场调研，湖景板块集中式商业很难销售，现在商业以街铺为主；如果考虑长期稳定的经营收益现金流，建议商业设计为集中式，以出租为主，否则建议与区域内目前商业保持一致风格，设计为街铺；建议06A地块商业主要沿文华中路、深宁路及规划河涌辅道排布，主要以一层街铺为主，可辅以少量复式街铺，单个铺位面积控制在100~120平方米之间；建议06B地块商业主要沿湖景路及深宁路排布，考虑到商业面积与临街面的限制，一层街铺较难排布，建议以复式街铺为主，单个铺位的面积控制在120~200平方米之间。案例：商业排布图：地块临街面长度及每条街道的商业价格约400m，一层街铺售价为18,000元/m2约300m，一层街铺售价为15,000元/m2约200m，一层街铺售价为20,000元/m2约200m，一层街铺售价为15,000元/m2约400m，一层街铺售价为12,000元/m2案例：06A地块停车位为1,170个，06B地块为1,100个，全部为地下停车位车位面积比案例统计表项目名称建筑面积（M2）总户数（套）车位个数（个）车位数:建筑面积车位数:总户数汇银奥园180,0001,0008001：2251：1.25怡翠玫瑰园550,0003,3003,0001：1831：1.1天湖郦都420,0002,4002,0001：2101：1.2根据湖景片区可比项目指标计算，区域内车位数与总户数配比一般在1.1~1.25之间，同时本报告根据上述案例，计算出车位数与建筑面积的配比一般在180~220之间。考虑到本次拍卖地块的限制条件以及地块规模，建议06A地块车位数取1,170个，06B地块车位数取1,100个（约35平方米/个）；因此确定本项目的地下建筑面积约为45,000平方米。案例：未来销售价格预测根据报告前述，湖景板块单个楼盘年均销售量为10~12万平方米，结合06A、06B地块的实际情况，我们在报告中将项目分为两个销售周期进行分析。预计一期销售开始于2007年第四季度，每个销售周期持续一年左右。考虑到佛山市房地产市场的实际情况，报告中住宅价格年上涨率为10%，商业及停车场价格基本保持稳定。地块价格及销售率测算一期测算二期06A二房及小三房价格(元/m2)4,5005,200销售率90%95%大三房及以上价格(元/m2)5,8006,300销售率95%95%商业价格(元/m2)14,00014,000销售率90%90%停车位价格(万元/个)1414销售率50%50%06B二房及小三房价格(元/m2)4,7005,400销售率95%95%大三房及以上价格(元/m2)5,8006,300销售率95%95%商业价格(元/m2)11,00011,000销售率90%90%停车位价格(万元/个)1414销售率50%50%三、回款时间1.预售时间《城市商品房预售管理办法》（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。投入开发建设的资金不含地价以山东省为例《山东省商品房销售条例》第七条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。青岛城阳区：在建建筑单体须达到规划批准总层数三分之一以上三、回款时间1.预售时间应考虑当地房地产交易的付款习惯和政策要求，确定分期付款的期数和各期付款的比例。销售总金额=定金+首付款+银行贷款三、回款时间2.收款方式《山东省商品房预售资金监管办法》鲁建房字〔2017〕1号第十三条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。第十九条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%－70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%－35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%－18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。三、回款时间3.资金监管现金流出1-2一、投资估算投资估算土地费用开发成本前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费其他工程费期间费用管理费用销售费用财务费用预备费一、投资估算1.土地费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括：1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让价款；向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、耕地占用税；土地变更用途和超面积补交的地价等。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。一、投资估算1.土地费用如何判断土地价格高低所在区域近两年同类性质土地出让情况：区位项目名称竞得单位出让面积（㎡）容积率起拍价（万元）成交价（万元）溢价率每亩单价（万元/亩）楼面价（元/㎡）成交时间XX组团/片区住宅用地交易成交一览表成交价格走势、近期成交价格一、投资估算1.土地费用大市政配套费为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数，各地征收标准不同，包含内容不同，部分没有包含的会另外收取。大市政配套费=收费标准×地上建筑面积《关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知》（青政办发〔2014〕20号）一（一）凡在本市行政区域内国有土地上新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目的单位和个人，均应依据建设工程规划许可证核准的地上建筑面积，按每平方米400元(其中供热配套费115元)的标准缴纳配套费。即墨市、胶州市、平度市、莱西市行政区域内的配套费征收标准，可在本征收标准以内由各市政府结合实际自行确定公布。多层、高层项目均自批准之日起半年内先行缴纳应缴配套费的50%，剩余50%多层项目1年内缴清、高层项目在建筑主体工程封顶验收前缴清。一、投资估算1.土地费用契税-计税依据《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一