思源XXXX年北京远洋天著项目定位及营销建议

远洋天著项目定位及营销建议单击此处编辑母版副标题样式北京东南五环，绝对稀缺1.1容积率，罕有的高尔夫公园，16万平米绿化带，……这就是远洋献礼北京世界城市的城市低密绿色人文栖居！单击此处编辑母版副标题样式谋局篇：定位与产品攻伐篇：营销推广知己篇：本体分析知彼篇：市场与客户3单击此处编辑母版副标题样式PART1本体分析（一）项目理解■项目区位■项目交通■周边环境■项目现状■地块指标■优劣势■价值梳理（二）目标解读（三）解决思路4单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱项目区位5城市属性明显项目地处东南五环大羊坊桥东南角，在区域属于亦庄开发区路东区，与亦庄开发区核心区仅京津唐高速一路之隔；地块距离东南三环分钟寺桥约8km，距离东南四环十八里店桥约5km，距离东南五环大洋坊桥约2km，距离东南六环马驹桥约9km。主城区三环四环六环本案五环亦庄新城大羊坊桥单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱项目交通6未来交通条件便捷，目前道路环境较差M12号线（规划中）五环路京津高速亦庄线（L2号线）L5号线（规划）京津塘高速项目毗邻京津唐高速，京津唐高速将三环、四环和五环路连通，交通较为便利；距CBD约15公里，约20分钟车程；距机场约40公里，约50分钟车程；距亦庄经济技术开发区核心区约4公里，车程仅需10分钟。公交系统：927专、986、997路、605路、974路、开发区2路、通11路；轨道交通：规划M12号线、L5号线以及即将开通的亦庄线将极大增强本案公共交通出行便利。单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱周边环境及四至7现状有待改善，周边配套薄弱项目北侧多为小区，居住氛围日渐浓厚，东侧与南侧现状环境相对较差，对未来居住品质有一定影响；地块东、北、西三侧道路通达性较好，南侧道路尚未开通，预计明年建成通车；地块西侧隔京津塘高速有鸿禧高尔夫俱乐部、国际企业文化园等，对本案价值提升有一定利好；周边缺少大型商场、超市等必要的生活配套设施，仅在地块东侧、南侧存有一些低端商业配套，难以满足居民的要求。北侧：小康家园西北：三羊里小区东北：金色漫香林五期南侧：工业园东南：国际亦庄西南：公交场站单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱周边环境8多重绿地公园、高尔夫球场环绕，大环境生态感较好4000亩国际企业文化园120公顷鸿禧国际高尔夫俱乐部社区内园林景观16万平米城市绿化带120公顷鸿禧国际高尔夫俱乐部、4000亩BDA国际企业文化园单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱项目现状9R4内部：少量原生树R4内部：有堆土地块南侧：高压线地块南侧工地围墙在建售楼处地块内道路高压线横穿地块单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱地块指标10各地块规划指标用地编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑面积（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）R1居住637241.17009630-453530R2教育32120.825709-183030R3居住682691.17509624-303530R4居住891171.19802924-303530C1医疗2513125139-184530C2商业金融24121.228949-184530C3行政办公1198111989-184530C4公共设施44951.253949-184530C5商业金融38091.245719-184530U1市政公共设施40481404894015U2邮政1202112029-184015U3供电52015209-184015小计—244519—268131———稀缺低密指标，罕有16万㎡绿地R1r=1.1限高45mR3r=1.1限高30mR4r=1.1限高30mC1C1R2U2C3C4C5U3U1规划总建筑面积26.8万㎡，其中住宅24.32万㎡，商业0.75万㎡，其他配套1.74万㎡。单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱优劣势分析11项目劣势区域尚处待开发状态，周边环境相对较差近距离内相关生活配套设施较少地块南侧高压线穿过，影响较大项目优势规划亦庄新城内，区位价值较高市政路网完善，道路交通便捷地块容积率指标较低，稀缺性强16万㎡代征绿地，亮点突出单击此处编辑母版副标题样式（一）项目理解︱价值梳理12城市属性公园绿地低密大宅本案适宜打造城市低密绿色高档社区单击此处编辑母版副标题样式（二）项目解读︱项目目标13销售目标：整盘销售价格4.1万元/平米品牌目标：打造高端低密度产品，协同远洋北七家项目、远洋Lavie共同铸就远洋地产高端项目集群，树立远洋地产高端品牌形象单击此处编辑母版副标题样式（二）项目解读︱项目难点14核心难点在非传统豪宅区域，如何打造被市场认可的高端豪宅？区域在豪宅领域不被认知，如何寻找并精准锁定目标客群？区域配套尚未完善，如何打造与高端客群需求相匹配的产品？目标价格高于区域市场，如何突破区域限制，取得市场认可？单击此处编辑母版副标题样式（三）解决思路15如何突破区域限制，打造居住价值新标杆？如何寻找并精准锁定目标客群？如何打造适宜产品匹配目标客群需求？放眼北京市场，比肩豪宅第一梯队深度剖析客群特征，把握客群需求，精准锁定目标市场深刻理解地块价值，珍惜稀缺属性，打造极致产品优势如何迅速积累客群，完成销售目标？情景与圈层营销并举，撼动目标客群，实现项目价值单击此处编辑母版副标题样式谋局篇：定位与产品攻伐篇：营销推广知己篇：本体分析知彼篇：市场与客户16单击此处编辑母版副标题样式1717市场分析1、区域市场扫描2、参考市场分析单击此处编辑母版副标题样式市场分析/区域市场扫描金色漫香林林肯公园天鹅堡本案选取原则区域内在售典型住宅项目；与本案产品相近的代表项目；区域项目选取单击此处编辑母版副标题样式区域内项目规模较大，物业类型多样，毛坯交房标准为主项目名称总建筑面积（万㎡）容积率开盘时间精装标准(元/㎡)总套数建筑类型开发企业天鹅堡15.10.32006-8-26毛坯877联排、叠拼京奥港林肯公园363.652008-6-2220004197公寓和裕金色漫香林501.22008-6-07毛坯2800洋房、叠墅金融街项目基本情况市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式区域内在售项目产品面积：一、二居80-90㎡，三居120-160㎡，联排220-350㎡，叠墅190-270㎡项目名称户型主力户型面积区间㎡户型配比%天鹅堡二期联排229-335100%林肯公园二期一居80-9069%二居14529%三居1542%金色漫香林五期二居88-9073%三居120-16017%叠墅190-27010%项目产品情况市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式区域内项目成交价格适中，市场需求旺盛，产品接受度较高项目名称销售报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）价格峰值（元/㎡）低密产品价格峰值（元/㎡）天鹅堡二期28000250003000030000林肯公园二期280002200028000无低密产品金色漫香林五期小高层二居25000洋房28000叠墅35000二居24000洋房26000叠墅340002900036000项目价格情况市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式项目名称客户年龄家庭结构工作区域置业目的置业次数天鹅堡35-453-5口木樨园商圈、十里河商圈、CBD周边、亦庄、大兴区域自住3次以上林肯公园30-453-5口CBD周边、亦庄工业区、政府办公区、南三环区域自住兼投资2次以上金色漫香林30-503-5口大兴旧宫、西红门、大红门、CBD周边、亦庄区域自住兼投资2次以上客群主要来自亦庄本地、CBD周边区域的高端人群，以及大红门、木樨园的私营业主项目客户情况市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式楼盘类型普通住宅,别墅建筑类型板楼，花园洋房，叠拼别墅项目位置大兴亦庄东南五环和京津塘交汇处东南角项目四至东：市政路；南：市政路；西：经海一路；北：南五环装修状况毛坯建筑面积50.5万平米占地面积148公顷体量花园洋房37幢；板楼14幢；叠拼22幢层数花园洋房4-6层；板楼8-9层；叠拼4层容积率1.2绿化率35%销售报价小高层板楼25000元/㎡，洋房28000元/㎡；叠拼35000元/㎡户型面积户型包括二居89平米；三居130-150平米；五居188-288平米最近开盘时间2010年6月14日入住时间2010年12月物业费2.8元/月/平米，2.6元/月/平米开发商北京金融街奕兴置业有限公司位于亦庄新城居住核心，包含板楼，花园洋房，叠拼别墅等多元建筑形态。重点个案分析/金色漫香林/基本信息叠拼实景市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式2栋小高层，15栋花园洋房，10栋叠拼。共588户。总建面67944平方米2栋小高层，17栋花园洋房，8栋叠拼。共702户。总建面77368平方米3栋小高层，共121户。总建面10007平方米4栋小高层，共281户。总建面24238平方米已售在售3栋小高层，5栋花园洋房4栋叠拼。共1092户。总建面123581平方米一期二期三期四期五期总共规划分五期，2800套左右。目前五期在售，2010年6月开盘，叠拼基本售罄重点个案分析/金色漫香林/规划情况市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式五期产品规划一至四期产品规划户型层数面积区间套数比例小高层6-980-10079673%洋房4-6120-16019218%叠拼4190-2701049%合计1092户型层数面积区间套数比例小高层6-967-100127275%洋房4-6120-17031619%叠拼4190-2701046%合计1692金色漫香林项目叠拼产品面积在190-270㎡之间重点个案分析/金色漫香林/产品规划市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式二层地下室层高2.19m以下全部赠送一层二层为跃层，动静区分明显，动线设计合理。地下室一层五期4层叠拼五居270㎡270平米主力产品，5居叠拼别墅，大面宽，进深短，采光较好；下沉庭院式设计，提高产品品质，提升居住舒适度；地上部分均为明卫设计。重点个案分析/金色漫香林/典型户型市场分析/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式整盘销售率80%，五期在售产品成交均价25000元/㎡，月均去化39套，3722㎡/月五期重点个案分析/金色漫香林/销售情况市场背景研究/区域市场扫描单击此处编辑母版副标题样式市场分析/区域市场启示区域内市场需求旺盛，多层及小高层产品市场接受度高区域内低密度产品供应较少，高端别墅豪宅类产品稀缺，高端别墅市场接受度高。区域市场成交均价适中，区域内价格有较大的上升潜力。区域市场研究典型个案研究区域市场表现良好，但城市属性、绿色宜居属性尚有一定挖掘潜力。单击此处编辑母版副标题样式我们的榜样在哪？他们是谁…——本案以跳出区域为主线；——放眼全北京寻找我们的榜样…单击此处编辑母版副标题样式市场分析/参考市场分析项目名称销售报价（万元/㎡）主力面积区间（㎡）承受总价区间（万元）霄云路8号8430-5103000-4000山水文园4200-600600-1850银河湾5.5150-230800-1300星河湾5400-6002000-3000唐宁ONE（别墅）6300-4001800-2400红玺台6.4160-2201000-1400复地首付4.5200-500800-2000禧瑞都6.3160-1701000-1100保利垄上6220-5001200-3000金科王府5360-4501500-2500中海9号公馆4410-4301200-1800万科蓝山4150-250600-1000钓鱼台7号10.5300-10003000-10000本案唐宁ONE霄云路8号红玺台复地首府星河湾山水文园银河湾万科蓝山金科王府钓鱼台7号中海9号公馆在售项目已售项目未售项目选取市区目前销售总价在1000万-3000万元/套区间的项目，作为本案研究对象，共13个。保利垄上豪宅项目选取单击此处编辑母版副标题样式项目名