思源_XXXX年北京大兴枣园项目可行性研究(118p)

大兴枣园地块项目可行性研究2010年大兴枣园地块土地可行性研究汇报纲要地块价值分析市场深度研究区域发展分析产品设计建议项目整体定位物业发展建议本次竞拍建议大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——地块位置距离西南四环约10公里距离西南公主坟12公里距离复兴门、西单商圈约20公里距离大兴传统核心区约2公里地处城市边缘，紧邻区域中心■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结地块分析——地块四至北至康庄路，与原生墅隔路相望；南至枣园小区；西至枣园北里；东至兴华大街，与首邑上城隔路相对。二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——交通条件/公共地铁地铁大兴线将于2010年年底开通（位于地块东南角处）公交大兴小营站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；新城3；631快；954；968；610；康庄路西口站937支7(南礼士路-刘村).枣园路口北站937支7；新城1；456.洪村站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；631快；968快；954；968；410；610.兴华园站631；937；957快；937支2；937支6；新城3；631快；968快；954；968；410；610.DD枣园地铁站大兴小营站枣园路口北站洪村站兴华园站公交站点康庄路西口站公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——交通条件/道路道路名称连接方向道路主次路况条件兴华大街南北城市主干道双向4车道兴业大街南北城市主干道双向4车道京开高速南北城市主干道双向6车道南五环东西城市主干道双向6车道金星路东西城市主干道双向6车道康庄路东西城市次干道双向2车道丽源路东西城市次干道双向2车道众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——周边配套商业配套成熟：地块周边两公里内三个大体量商业体；经营面积达到近20万平米，品类齐全；多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。教育资源丰富：项目紧邻区重点中学-兴华中学；翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校；周边多所大学分校，学院气息浓厚。各类配套完备，满足生活需求■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——规划指标/二期地块二期地块合计项目住宅配套教育用地占地建筑面积404409405占地面积30705㎡30573㎡3600㎡64878㎡146864㎡建筑面积67551㎡76433㎡2880容积率2.22.50.8建筑密度30%30%30%绿化率30%30%40%限高60米80米12米总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.2~2.5之间，纯住宅产品404409405■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——规划指标/组合地块总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.5~3.3之间，多物业形态502503504808809812105402404三期代征绿化：30660m²■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结单位：平米三期地块一期地块合计项目住宅住宅混合其他混合停车场住宅混合住宅混合其他混合其他混合广场用地占地建筑面积502504105503小计808812402404809小计113835282123占地面积㎡548301755631499686852218540666423397084398728614建筑面积㎡153524579357873219332213501666070711771062791容积率2.83.32.52.52.532.5建筑密度35%40%40%40%40%40%40%绿化率30%30%30%20%30%30%30%30%限高80米80米45米80米80米60米60米大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——小结利于打造满足生活需求的居住型社区打造豪宅产品具有一定困难交通条件便利生活配套完备规划条件限制周边现状制约■地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大兴枣园地块土地可行性研究汇报纲要地块价值分析市场深度研究区域发展分析产品设计建议项目整体定位物业发展建议本次竞拍建议大兴枣园地块土地可行性研究宏观背景——中央政治局会议中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究宏观背景——中央经济工作会议会前声音：保增长、调结构、扩内需、防通胀。主要影响：大势仍会持续利好；刺激消费，有利购买力增加。■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——北京市历年成交情况2003—2009年土地成交量年均涨幅为46.1%，08—09年涨幅为22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%数据来源：北京市土地整理储备中心■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论单位：平方米大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——北京市历年成交情况2003—2009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大。1859172826812785349537954562-20%0%20%40%60%80%100%120%05001000150020002500300035004000450050002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年元/平方米2003-2009年北京市土地成交均价走势成交均价成交均价涨幅比值55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%数据来源：北京市土地整理储备中心■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——大兴东片区历年成交情况2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%。444130158510517361008683466367140381613173-200.0%-100.0%0.0%100.0%200.0%300.0%400.0%500.0%0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年平方米大兴东片区土地成交量走势图出让面积成交量涨幅比值126%106%244%95%-67%-64%数据来源：北京市房地产交易管理网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——大兴东片区历年成交情况1610131615961298453523115615-50%0%50%100%150%200%250%300%350%01000200030004000500060002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年元/平方米大兴东片区土地成交均价走势图楼面均价成交均价涨幅比值143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%2003—2009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛。数据来源：北京市房地产交易管理网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——小结北京市场大兴东片区•价格年均上涨17%，08—09年上涨20%；•成交量年均上涨46%，08—09年上涨22%；•价格年均上涨54.6%，08—09年大幅上涨143%；•成交量年均涨幅73%，07—09年涨幅达100%；大兴已经成为京城土地市场的主战场近年涨幅渐小近年涨幅增大■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/北京1999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为17.6%，预计2009年销售体量约为2100万平米；544.4956.91205.01708.31895.82472.02803.22607.62176.61335.418800.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%05001000150020002500300019992000200120022003200420052006200720082009万平方米1999-2009北京商品房市场销售面积商品房销售面积(万平方米)涨幅比值40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%数据来源：北京市房地产交易管理网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/北京2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。6439616759406267672667437831112651121713031-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%020004000600080001000012000140002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年元/平方米2000-2009年北京市房地产成交均价成交价格成交均价涨幅比值16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%数据来源：北京市房地产交易管理网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究25699348753516802230428490%-66%81%-100%-50%0%50%100%01000002000003000004000005000006000002006年2007年2008年2009年成交面积涨幅住宅市场——历年成交情况/大兴2009年大兴东片区成交量分析2006—2009年住宅成交量年均涨幅为35%，06—07年涨幅达90%。数据来源：北京市房地产交易管理网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/大兴5500元/㎡（均）7450元/㎡（均）8630元/㎡（均）12350元/㎡（均）上涨上涨上涨2006—2007年度价格涨幅达31%，2008—2009年上涨达43%。数据来源：搜房网■市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——小结北京市场大兴东片区•年均去化涨幅约为17.6%；•价格年均上涨9%，08—09年上涨16.2%；•成交量年