思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）

开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第2页思源顾问本项目的产品定位方向目标客户群定位概要开阳里周边办公环境分析开阳里周边商业环境分析产品自身分析及项目周边情况价格预期开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第3页思源顾问目录（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格预期开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第4页思源顾问（一）开阳里周边写字楼整体情况2005年北京写字楼市场总体情况－2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方米，已经超过去年全年的新增供应量；－但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供应量较少；－写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第5页思源顾问开阳里区域写字楼市场总体情况迦南大厦右外大厦燕南大厦百合大厦华商科技大厦2区3＃写字楼2区3＃写字楼8区2＃底商8区7＃底商开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第6页思源顾问开阳里区域写字楼调查表名称级别位置规模（平方米）层数标准层面积（平方米）租金（元/平方米·天）车位公司类型备注出租率华商科技大厦丙级丰台区右安门外大街99号18000112.3无固定车位，车位紧张三菱电梯两部90%百合大厦丰台区右安门外大街6000415003无固定车位在谈幼儿员、办事处、超市无空调、无电梯；可商业可办公0%右外大厦丙级丰台区右安门外大街16000820004.1无固定车位，车位紧张餐饮、俱乐部、办事处、旅游、房管所、投资公司富士通电梯两部95%燕南大厦低档开阳里二街9000910001.3无固定车位办事处、贸易公司、俱乐部、超市、药店电梯90%迦南大厦商住楼丰台右安门外2号60000241.6190个投资、律师、办事处、杂志三菱电梯三部90%合计109000平均租金2.46开阳里区域已供应写字楼市场总体情况备注：以下写字楼规模和标准层面积数据为估算值开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第7页思源顾问开阳里区域写字楼市场总体情况小结－区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；－规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米；－区域写字楼档次低，写字楼配套差；－已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；－区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）；－写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）；－写字楼入住率高，普遍达到90%。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第8页思源顾问小结此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低；随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第9页思源顾问目录（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第10页思源顾问开阳里区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里区域商业调查表名称规模（平方米）类型备注租用形式太熟悉饭庄6000餐馆租写字楼底商草上肥羊1000餐饮租住宅底商蜀山蜀水1800餐饮租独立商业瀛台宫酒楼2000餐饮租独立商业翔羽骨头庄餐饮租独立商业物美3400超市租独立商业华强超市800超市租住宅底商天客隆超市租住宅底商华联超市租住宅底商好利来70糕点店租住宅底商扎龙俱乐部4000俱乐部租写字楼底商双环娱乐城俱乐部租独立商业麦当劳400快餐店租住宅底商肯德基400快餐店租住宅底商大中电器3000连锁电器租住宅底商稻香村300食品店租独立商业工商银行400银行租住宅底商建设银行400银行租住宅底商嘉祥综合市场6000综合市场租独立商业开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第11页思源顾问开阳里区域商业租金情况备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里商业调查表名称类型面积（平方米）租金（元/平方米·天）价格嘉祥综合市场百货类103.31000元/月美容美发美容美发1602.414万/年中介公司小型公司502.133200元/月服装店服装店252.743万/年饰品店饰品店302.82400元/月烟酒店烟酒店302.52300元/月平均2.65开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第12页思源顾问右安门区域商业情况小结－目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；－区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；－有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好；－区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好；－商业多为租用形式；－底商形式多；－区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第13页思源顾问小结此区域商业氛围浓，市场氛围好；该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第14页思源顾问目录（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第15页思源顾问（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第16页思源顾问（二）开阳里项目产品分析－地理位置所属区域：－写字楼部分：南二环右安门外大街－商业部分：南二环外马家堡西路具体位置：－写字楼：2区3#写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交汇处东南角；3区1#写字楼位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角－开阳里商业：位于开阳里八区本项目写字楼本项目写字楼本项目商业本项目商业地理位置优越，距市中心近开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第17页思源顾问（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第18页思源顾问（二）开阳里项目产品分析－交通环境区域道路网主要由四条主干道组成（南二环、南三环、右安门外大街、马家堡西路）；道路通行能力较强，路况较好；公交系统发达。右安门外大街南二环马家堡西路南三环交通环境良好未来开阳里三街将会向东打通直接与北京南站相连，交通会更加便利。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第19页思源顾问（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第20页思源顾问（二）开阳里项目产品分析－周边配套此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生活配套设施；商务配套略显不足。开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第21页思源顾问（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第22页思源顾问（二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析总平面图二区3#三区1#八区底商开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第23页思源顾问2区3#写字楼经济技术指标－用地面积：2295.53平方米－总建筑面积：9817.4平方米－地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积4548.82平方米－结构：框架剪力墙－容积率：2.95－车位：51辆（地上9辆，地下42辆）－层数：地上8层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库－层高：地下3.4米，商业部分4.5米，办公部分3.3米开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第24页思源顾问2区3#写字楼总平面图位置临街，黄金角，标志明显开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第25页思源顾问－面宽35.6米，进深21.85米；－无电梯，有两个楼梯；－两个商业出入口；－柱距8米，利于办公和商业面积分割；－一层：面积约423平方米，有独立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。首层商业部分楼梯楼梯出入口出入口柱距8米商业部分（一层至三层）开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第26页思源顾问－二层：面积约704平方米，有卫生间以及厨房；－三层：面积约780平方米，有卫生间，西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。三层商业部分挑出部分挑出部分挑出部分二层商业部分厨房商业部分（一层至三层）开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第27页思源顾问（二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析写字楼部分（四层至八层）－面宽35.6米，进深24.25米；－办公出入口独立设计；－两部电梯及两个楼梯；－单层建筑面积约857平方米；－柱距8米；－单层使用率较高，约75%；四至七层办公部分公共部分公共部分开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第28页思源顾问3区1#写字楼经济技术指标－用地面积：4664.1平方米－总建筑面积：17433.7平方米－地上建筑面积：12860.33平方米，其中商场面积3905.8平方米，办公面积8917.36平方米－地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积927.9平方米－结构：框架剪力墙－容积率：2.8－车位：83辆（地上38辆，地下45辆）－层数：地上8层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公－层高：地下一层4.2米，地下二层3.4米，首层至三层3.4米，四至七层3.6米，八层3.9米－绿化率：30%开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第29页思源顾问3区1#写字楼总平面图位置临街，黄金角，标志明显形状狭长开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第30页思源顾问－面宽72.7米，进深21.7米；－无客用电梯，有一部货用电梯；－有三个楼梯，分布在东西两侧；－一个商业主入口，一个商业副出入口；－柱距8米；－地下一层商业面积927平方米；一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干道首层商业部分出入口楼梯出入口楼梯楼梯商业部分（地下一层至三层）N开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第31页思源顾问－面宽74.8米，进深23.2米；－办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口；－三部电梯，分布在楼的南北两侧；－两个楼梯；－单层建筑面积约1783平方米；－柱距8米；－单层使用率较高，约80%；四至七层办公部分公共部分公共部分写字楼部分（四层至八层）开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告2005年10月第32页思源顾问８区２#楼底商经济技术指标－总建筑面积：937.79平方米－地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米户型分析周边商铺较多，商业环境较好；整体面积较大，地下面积也较大；面积不好分割利用。