惠东双月湾项目开发咨询及规划研究

惠东双月湾项目开发咨询及规划研究2007年6月19日第一部分：项目战略远景构建篇第二部分：项目发展模式与实施策略篇第三部分：概念性规划设计篇项目战略远景构建篇一、区域发展背景梳理二、战略远景及发展模式阐释三、项目功能分区与主题策划——区域发展空间资源分析——区域旅游产业发展资源分析——区域其他产业发展资源分析区域发展空间资源分析交通便利，腹地广阔ƒ项目位于广东省南部海岸线的中部，稔平半岛的东南端，占有绝好的滨海资源，未来有广大腹地可以成为其旅游客源市场ƒ目前，1小时辐射圈可到达县城；2小时接近惠州和深圳市区；3小时能辐射更多城市区域发展空间资源分析周边资源为项目开发提供机遇ƒ项目基地周边山体延绵，对外交通基于主要的两个通道；ƒ沙滩连续，景观迷人。平海古镇及港口镇造就了深厚的客家文化及渔村文化，也为未来旅游度假区发展提供了潜在的后勤人群；ƒ南部的岛屿建有中国唯一的自然海龟保护基地。ƒ诸多因素都为双月湾的开发提供机遇。区域旅游产业发展资源分析„旅游产业发展资源分析„旅游客源市场专题研究核心诉求：¾如何在东部滨海项目开发的竞合关系中寻找机遇？¾如何借助自然资源优势，带动区域旅游与地产开发？¾如何使项目旅游开发与文脉传承相生互融？东部滨海旅游项目开发现状与竞合关系区位及产业发展概况„以深港为核心的旅游梯度开发中，大小梅沙开发早，具有一定区域影响力，但出现过度城市化的倾向，其他景区开发尚在规划阶段；„深圳东部旅游圈和惠东旅游圈竞争激烈，深圳东部旅游圈以大鹏半岛为核心，距离深圳较近；稔平半岛自然资源状况良好，开发程度较低；„惠州大亚湾产业优势及稔平半岛产业园区规划，为稔平半岛导入绿色产业要素，发展循环经济提供机遇。大小梅沙景区溪涌景区下沙景区鹏城景区南澳景区西冲景区桔钓沙景区长沙湾景区巽寮湾景区平海湾景区双月湾景区考洲洋景区145678910111232保持海滩的原生态性——海陵岛：天下奇美的优质海滩保持海滩的原生态，增加项目，开拓公共场所，增加游客参与发展旅游以及相关产业，将旅游发展作为海陵经济发展手段众多各档次的旅游接待设施——下川岛：大众化的休闲旅游度假地积极改善下川岛目前旅游发展格局，增加重点吸引物，整顿治安环境核心旅游产品的打造——海泉湾：中高档商务度假的代表游憩项目的核心吸引打造，网络状的市场渠道建设，高端客源市场的培育行政指导下的滨海度假开发——西冲：深圳重点打造的滨海旅游政府指导下的区域旅游开发起点较高，但目前仍处于启动阶段，未来市场有待进一步检测城市休闲与滨海度假紧密结合——大小梅沙：城市滨海休闲乐园不断增加游憩设施建设，增加城市休闲、娱乐功能的打造，积极吸引游客回头率神秘与单纯的滨海度假圣地——红海湾：体验滨海间的寻幽探胜未来将建成泰国巴堤雅式的滨海风光水上运动特色的旅游区东部滨海旅游项目开发现状与竞合关系核心景区正在打造自身的差异化定位东部滨海旅游项目开发现状与竞合关系景区定位及规划项目：深圳东部滨海旅游度假带景区景区定位规划开发项目溪涌滨海旅游度假区以滨海休闲居住风光为特色，可以开展滨海旅游、度假休闲等项目开放性公众型滨海游乐度假区，可以开展游乐、滨海旅游、海岛游览、休闲度假、登高揽胜等项目以历史遗存、人文景观和核电科普教育为特色；可以开展古城寻旧、科普教育、田园风光和保健康复等项目以海洋文化为特色，可以开展渔家风情游、珍珠文化节、尝鲜、出海垂钓、岛屿观光等项目以综合性的国际性的高档滨海度假胜地和会议中心为特色，可以发展滨海旅游、度假休闲、会议、国际娱乐、体育、海岛观光、科普教育等项目。以运动休闲和自然海岸为特色。可以开展游艇、冲浪、海上垂钓、徒步探险等项目涵盖溪涌、洞背、上洞、下洞、土洋、官湖等地；包括背仔角、东纵司令部旧址、葵涌河谷、东纵北上纪念碑等景点下沙滨海旅游度假区涵盖下沙、迭福和观音山，包括龙岩古寺、秤头角、平洲岛等景点鹏城历史文化旅游区涵盖王母、水头和核电站。包括核电站、所城、蜈蚣岭、龙歧湾等景点南澳滨海旅游度假区涵盖南澳、水头、洋筹湾、东山珍珠养殖场和新大等地。包括海鲜一条街、枫木浪水库、半天云、仙人石等景点西冲滨海旅游度假区涵盖西冲和东冲。包括国际娱乐城、望屿岭、穿鼻岩、白耶树林、赖氏洲、红树林等景点桔钓沙滨海旅游度假区涵盖桔钓沙、杨梅坑、大水坑湾等地。包括鹿咀、海柴角、长角、高山角、蟹岩、浪旗游艇俱乐部等。东部滨海旅游项目开发现状与竞合关系景区定位及规划项目：惠州滨海旅游度假带景区景区定位规划开发项目开展滨海观光、水上娱乐、体育休闲及爱国主义教育等旅游度假活动，以产权式休闲疗养度假为主的生态休闲度假旅游区以滨海度假休闲为主，分为（1）海产品养殖、红树林保护、旅游产品加工；（2）开放式观光旅游、商务会展旅游、体育健身旅游、休闲度假旅游；（3）休闲度假、会议、疗养、婚庆；（4）温泉康体旅游以乡土人文体验为主以历史文化旅游、休闲度假旅游、民俗风情旅游、生态农业旅游、温泉康体旅游为主的滨海旅游度假区以滨海风光旅游、观赏旅游、海洋生态科普旅游、特殊运动旅游为主的滨海旅游度假区以海洋生态旅游、田园风光、海水养殖观光旅游、体育休闲旅游、海鲜美食、海上娱乐为主的野营式休闲度假旅游区长沙湾滨海度假景区沙滩海水浴场、水上运动开发、自行车运动、骑马运动、海堤策马道建设、骑士会馆建设、建立日军入侵华南登陆遗址碑、阿婆等民间传说开发巽寮湾滨海度假景区酒店游艇区、植物园、浅海养殖及红树林保护区、酒店会议区、休闲娱乐中心、商业步行街、体育休闲中心、游艇码头、温泉疗养平海湾滨海度假景区水上娱乐、体育休闲、星级度假酒店、平海古城十字街改造的酒吧文化特产步行街、鹧洞温泉度假娱乐文化水上设施、老虎头滨海康体疗养、水疗美容中心双月湾滨海度假景区高档度假村、大星山滨海公园、海洋生物馆，海龟影像馆、航海公园、游艇码头、海上公共巴士及游艇俱乐部、船游艇避风抛锚地考洲洋滨海度假景区西涌文明生态村、红海湾海水浴场、大洲港海上酒吧、海鲜美食街、时尚文化休闲设施、野营式度假村、鳄鱼礁五星级酒店、白沙考洲洋湿地公园等东部滨海旅游项目开发现状与竞合关系竞合关系评价-项目发展机遇ƒ新兴滨海度假项目正在规划中，项目的准确定位有助于发挥先发优势ƒ扩大平海古城人文资源，整合周边资源，使旅游景区成片发展，形成规模优势旅游开发机遇房地产开发机遇ƒ目前东部滨海景区规划缺乏旅游与地产的互动，项目结合绝佳山、海、湾资源，形成主题地产开发，以旅游项目带动房地产，达到价值最大化产业导入机遇ƒ东部滨海旅游区规划中，仅有西冲通过引入商务元素，定位于能级较高的国际会议中心；其他景区尤其是稔平半岛旅游区，景区开发与资源密切结合，对于田园风光、海水养殖等主题的旅游开发为主ƒ项目可以考虑依托并延伸现有的产业资源，导入绿色生态及教育培训等产业要素，带动区域发展惠州旅游产业发展资源分析珠三角的后花园+清晰的区域旅游圈层结构滨海旅游圈层山地旅游圈层城市休闲旅游圈层山地旅游圈层距离城市中心距离景区利用现状（平方公里）可开发面积（平方公里）利用率%西湖228526罗浮山6726026南昆山4012931九龙峰2412819大亚湾157520象头山3821318白盆珠3223813古田102454惠州自然及人文景观较珠三角其他城市更为丰富休闲度假性的城市氛围浓厚与深圳、香港、东莞等高消费群体距离短，交通便捷123珠三角的后花园珠三角聚集中国最高端的消费人群，如何在传承惠州文脉，城际产业互动基础上突显惠州作为高端人群的“后花园”，将是本项目研究的关键所在惠州旅游产业发展资源分析资源与绩效背离、旅游洼地效应凸现惠州广州深圳珠海香港澳门山地资源322221滨海岛屿313231湖河水库222111森林资源321111气候资源211211温泉资源331111历史文化231123宗教资源231132革命圣地231111民俗风情121122洞穴景观121111总计242415141815„3有资源优势，与其他城市有互补性„2－3资源一般，与其他城市有竞争性„1资源竞争力较差惠州旅游资源与珠江三角洲主要旅游城市比较资料来源：惠州旅游发展总体规划（2001）惠州旅游资源在珠三角区域优势明显，尤其是滨海岛屿及历史文化等资源，在国内与国际均具有极强的竞争优势„旅游景区平均开发率„旅游收入（2002）„国际旅游外汇收入„接待国内外游客18％31.05亿元6404万美元301.14万人属低开发程度占全省2.2%，珠三角排名最后占全省1.3%，珠三角排名倒数第二珠三角排名最后惠州旅游产业发展状况‰丰富的资源与旅游的发展产生背离，开发层次低，影响力较弱‰文脉挖掘与传承不够充分，历史文脉与现代文化的融合迫在眉睫稔平半岛旅游产业发展资源分析稔平半岛滨海度假区圈层结构一览景区主题资源评价存在问题长沙湾旅游服务滨海度假休闲乡土人文体验自然资源保护依山傍海，生态环境优良、山野情趣浓郁原味生态观光巽寮湾丰富的滨海生态资源，礁石奇特壮观、A级海滨沙滩资源度假设施无特色，档次低，知名度不高生态植被配置缺乏体系、景观布点单调，景观结构不清晰，规模偏小生态、古城有待保护、景观形象开发不足港口海龟自然保护区开发力度不够、大星山资源未得到利用平海湾滨海资源丰富，历史文化沉积深厚、浓厚的民间艺术双月湾区位特殊、植被丰富、生态环境优良、自然景观独特旅游基础设施较落后考洲洋海洋生态典型示范区，滩涂湿地、原味生态村落保护良好长沙湾景区巽寮湾景区平海湾景区双月湾景区考洲洋景区ƒ多数景区项目尚处于规划及开发阶段，现有设施档次较低，各景区主题尚停留在单纯旅游开发阶段ƒ除平海湾景区对海滩资源依赖性较小外，其余景区基本受海滩及自然气候制约，季节差异明显稔平半岛旅游产业发展资源分析在规划指引下形成区域联动，打造依托自然资源的旅游地产开发„项目属于稔平半岛五大规划景区，平海-双月湾两大景区相连，占据半岛最佳地理优势，具有较强的竞争潜力；„项目具备海、湾、港等自然优势，开发程度低，立足于现有资源，发展能级较高的旅游产品业态；„根据规划，未来双月湾将形成融湾、海等自然景观于一体的高端滨海旅游地产的长期开发。相关规划定位¾《稔平半岛滨海旅游度假区总体规划》：双月湾景区旅游定位为，以保护自然为主，以滨海风光旅游、观赏旅游、海洋生态科普旅游、特殊运动旅游为主的滨海旅游度假区。围绕东半月湾、西半月湾和平海港形成三大旅游片区。¾《惠东县平海镇总体规划》：双月湾旅游新区一方面利用平海镇与港口镇国家级的海龟自然保护区的环境优势，另一方面利用一面临湾、一面临海的独特滨海自然景观，进行远期的房地产旅游开发。专题：文化资源对旅游景区的价值提升文化地标的营造：平海古镇¾要点一：围绕七星井、曾家宗祠、陈家宅、林家宅等古迹，挖掘动人传说；¾要点二：修缮保留较为完整的四座城门楼、十字古街、部分古民居及古寺庙；¾要点三：根据脊壁、檐口、殿堂、雕刻和镶嵌陶瓷等符号，仿制文化展览馆及商业街；¾要点四：设置演艺中心等设施，承载平海军话、平海渔歌等非物质文化，并组织闹花灯、摆戏台、赛龙舟、拜月会等活动，实现四季平衡，汇聚人气。„平海古城具有良好的滨海资源及古镇风情，文化感染力与影响力尚需挖掘和弘扬，建议通过形态的复制和传说的深化，扩大人文主题开发的影响力；„平海古城人口密度大，古迹与民宅间杂，公共设施不足，街景不美观，需要通过导入投资大力改造，在形成项目引擎的同时解决当地人口就业问题，发挥社会效应。专题：文化资源对旅游景区的价值提升惠州非物质文化禀赋研究·文化人文文化产业文化物质文化惠州——粤东历史文化名城惠州文化——多元交汇的格局文化资源类型历史遗产现代本土创新现代外来文明人文文化东坡文化、东纵文化、东江名人文化、道家文化、佛教文化、客家文化、潮汕文化、广府文化、龙门农民画等现代教育、书画音乐、社区文化、组织文化等科学精神、民主意识、法制观念、视听文化、诚信文化、网络文化等产业文化农耕文化、渔猎文化、官府文化家电产业、服装制造、中药制造、建筑设计、旅游娱乐等信息产业、商业超市、金融保险、石油文化等物质文化山河湖海自然景观、民俗建筑、古城遗址、海龟、红树林等生态园林、城市建筑等可口可乐、时装、摩