惠阳市中区华府三期项目培训资料-55PPT

2019/9/6LandPower,Consultants(HuiZhou)Limited本方案是严格保密，禁止外泄。中区华府三期项目培训资料Byecho2019/9/6培训提纲市场分析市场分析一、区位环境三、项目介绍二、竞争环境四、销售模似2019/9/61、项目的卖点一、区位环境0204052019/9/6定位1：惠阳滨海城市定位2：石化数码产业名城定位3：中海壳牌石化项目后勤服务基地。距离香港市区90公里距离龙岗中心城、大亚湾15公里,只有15分钟到20分钟的车程距离深圳罗湖中心区58公里1全区1184平方公里，城区面积18平方公里。2人口53.77万，户籍人口20万，暂住人口30多万。3本地客家人为主，广东著名侨乡，港澳台、侨胞30多万人。区域概况2019/9/6区域发展重心定位目前片区内集中多个中高端住宅项目轻轨惠阳中心区站临近深汕高速、人民路主干道，通达性较好惠南大道开通，更加畅旺文化配套设施完善城区北拓本项目所在：惠阳中心北区规划将集中发展惠阳新中心区、淡水老城区的商业服务业中心，在三和、秋长设两个附中心，形成两级城市商贸中心体系，其中前者除满足对内服务外，重点增强片区辐射，城区向北拓展将影响惠阳客户置业流向。惠阳城市规划2019/9/6片区概况半岛1号本因坊瑜进花园信和苑2期尚城世家东方新城都市广场广场明珠中铭豪园中区华府城北新区丽江花园国际新城区政府锦江国际天安新阳城老城区隆基天地广场惠景豪苑润鑫花园金惠大道中豪华厦中豪国际锦上花城市经典玫瑰华庭行政中心区江南雅苑润景馨苑桥胜雅苑优品0752本项目2019/9/6项目所在地项目名称建设周期项目简介深圳地铁3号线延长线2009-2014（预计）深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区、惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。南坪快速2004-2006-2008西起南山前海、东至龙岗坪山,全长约44.5公里,被誉为深圳二环线。主线按双向8车道设计，是深圳市首条全封闭、全立交的快速干道，也是深圳最宽的城市免费快速干道。深厦铁路2010年通车铁路等级为1级，全长493公里，工程投资总额247.5亿元人民币。正线数目为双线，旅客列车速度目标值每小时200公里。建成后速度每小时200公里，并预留约每小时50公里的提速空间。沿海高速2005.7-2008惠深沿海高速公路东起惠东稔山接深汕高速公路，经霞涌、澳头，至惠深交界接深圳盐坝６车道，长约４８．３公里，投资３１亿元。惠澳高速公路2007-2008（预计）贯穿大亚湾－新桥－永湖－数码园－马安－水口－汝湖。城际快线轨道2015起点为广州，经东莞沿海（珠江）、深圳机场，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区，在深圳与惠阳交接的白云坑附近，预留两条轨道交通之间及其它公共交通的接驳站场。城际交通2019/9/6深圳精细化工城深圳大工业区惠州港大亚湾壳牌石化工业城霞涌旅游区西区大工业区——深圳、惠阳经济发展互动示意图——惠阳商务、文化、休闲娱乐、旅游、商服中心三和工业区双城融合2019/9/6地区产业的发展结构深圳未来重点发展金融、物流、高新科技产业、文化及高端服务业等惠阳传统工业、制造业、发展电子信息产业。未来承接深莞产业转移大亚湾现有壳牌、中海油、富士康、比亚迪、永昶、LNG等大型企业，未来承接资金或技术密集型产业未来几年，深圳将转移4000亿元的产业规模，惠阳和大亚湾将是最直接的获益地区。同时，深圳高端服务业的发展将加速中产阶层的壮大，带来更大基数的投资潜在需求，而产业的转移将为惠阳和大亚湾区域带来越来越多的刚性自住需求。产业转移2019/9/6大亚湾西部综合区惠阳行政中心区惠阳城北新区惠阳淡水老城区惠阳淡水老城区的商业、交通及学校等配套齐全，是较好的生活片区惠阳城北新区是豪宅区域代表，生态景观丰富惠阳行政中心区为未来规划的新中心区域，将是惠阳未来发展的重心大亚湾西部综合区依靠西部工业区及中海石化项目的利好，为热点集中片区重点片区2019/9/6区域位于大亚湾行政商务区与西区工业园的交汇处,同时利用西二路直通东部石化区，交通便利，区位优势显著片区内楼盘多为近两年开发建设的新楼盘，且规模大小不一，产品类别丰富片区内住宅价格目前集中在3500—4500元/㎡之间。但个别楼盘均价已达4800元/㎡以上。片区内住宅客户以西区工业园管理人员、大亚湾南海石化等企业员工、深圳投资客户、大亚湾公务员为主大亚湾西部综合区2019/9/6石化城的建设及运作，直接吸引大量的外来人员流入，包括管理人员及国际高级技术人才。这些人员大都为中高收入阶层,消费层次高，购买能力强，带动中高端房产的销售石化城联动效应而产生的中下游产业链庞大，已有明确投资意向的10多个大型投资方均为世界500强企业。也将会吸引大量人员的进入，带动一部分房产的销售一、直接影响二、联动影响石化对惠阳房地产的影响2019/9/6区政府和相关行政单位皆聚集于此，政府的市政工程皆位于此片区。片区属于后期规划建设新区，街区、道路整洁，环境优美，自建房少。片区内楼盘多为近两年开发建设，规模一般中等偏大，楼盘素质较高。片区内住宅价格目前集中在4000—4500元/㎡之间，属于惠阳中高价位片区。片区内住宅客户以公务员、深圳投资客户、惠阳中高收入者为主。惠阳行政中心区2019/9/6片区属于早期建设旧区，街区杂乱、道路狭窄，自建房、烂尾楼和新开发楼盘混杂在内，整体城市档次次之！片区内楼盘多为近两年开发建设和烂尾楼改造项目，规模不大，楼盘素质一般，以住宅为主。片区内住宅价格集中在3500—4300元/㎡之间，属于惠阳中价位片区。片区内客户以惠阳本地人、喜欢城市生活的年轻人、投资客为主。片区可供建设住宅用地少，未来竞争少。淡水老城区2019/9/6片区西北部由东方新城、棕榈岛、半岛1号等项目带动，高端住宅区的形象已形成。但片区中东部在建楼盘及新开发项目较少，新形象有待树立。片区规划良好，自建房少，道路宽敞，但商业及休闲配套欠缺。片区属于惠阳的近郊，毗邻秋长镇，生态环境优越，内有经济开发区及大量住宅用地，是惠阳城区未来北进政策实施的重心。片区内住宅价格目前集中在4500—5500元/㎡之间，属于惠阳高价位片区。惠阳城北新区2019/9/61、项目的卖点二、竞争环境0204052019/9/6主要竞争对手分析项目名称建筑面积（㎡）容积率项目主力户型及比例区间面积（㎡）均价(元/㎡)项目特色销售情况户型创新城市经典79000两房和三房占95%76-150㎡4100地段\实用性已售70%左右无桥胜雅苑9800公寓占100%30-67㎡3400性价比已售90%无优品075228518.22㎡大一房占68%40-49㎡3700地段\户型已销售150套左右一房变两房半岛一号110997㎡两房占79%69-110㎡4500地段\景观销售情况良好部分送内阳台或入户花园江南雅苑10万多㎡两房和三房占65%69-130㎡未定园林风格暂未开始销售无信和华庭26486㎡两房和三房占90%80-1053300-3500地段销售情况不理想无项目周边楼盘两房三房较多，片区楼市竞争激烈2019/9/6竞争对手分析面积范围/㎡中区华府的主力户型为二房，三房和四房所占比例不大，与竞品面积重合较多，造成各项目对该面积段（75-140平米之间）客户有着激烈的竞争。901101301508070中铭豪园半岛一号城市经典信和华庭万城本项目本项目主力户型为两房，户型面积与竞争对手重合较多2019/9/6总价中铭豪园万城信和华庭30万40万60万50万70万单价——竞品均价集中在3300-4500元/㎡之间总价——竞品70-150平方米之间面积的单位总价主要集中在35-60万之间。竞品价格集中图420045003900400038001000200030004000500023456半岛一号城市经典主力销售价格3600-4200元/㎡80万90万100万本项目竞争对手分析相对于竞争类项目，本项目价格偏高2019/9/6项目名称主要推广活动客户来源中铭豪园目前三期正在认筹，价格4000-5000不等本地客户70%，深圳客户30%半岛一号户外广告、现场展示、以老带新60%深圳客户，本地客40%城市经典买房送宝马活动深圳客户占50%，本地客户占50%信和华庭目前没有做推广活动本地客户占80%万城户外广告、短信、万民健身公关活动，注重对项目品牌的打造和形象的树立------目前竞争对手客户来源主要是本地客户，深圳客户所占比例在下降。竞争类项目注重对现场的包装，推广形式灵活多样，类似直销式的推广如巡展、看楼车等方式效果较为明显。竞争对手分析竞争类项目深圳客户所占比例较大，推售形式多样2019/9/6主题概念及核心卖点：项目介绍：200万平方米，号称珠三角第一大盘；一期占地面积14万㎡，建筑面积13万㎡，总户数932户㎡，容积率0.88资源及配套——100万平米体育公园、西邻著名的棕榈岛27洞高尔夫球场及别墅区项目销售：第一批66套别墅于06年5月推出，当天售完，联排均价4500元，叠加均价4000元，第二批包括联排别墅、叠加别墅、多层平面等户型项目卖点：投资价值、西班牙园林风格、体育公园、项目区位、项目规模半岛一号2019/9/6项目名称销售产品销售价格推售时间尚城世家小高层34002006-7-1丽江花园小高层326006年11月半岛一号联排联排4500，叠加400006年5月多层330006年7月东方新城独栋900006年7月联排6000洋房3500熊猫国际洋房360006年7月小高层4200菩提园高层3100元06年9月君豪公寓小高层3100（带装修）4200半岛别墅与市场小高层价格对比半岛1号别墅“半岛1号”---在近10个月的客户积累期，开盘50天第一批约250套售馨熊猫国际小高层点评：以高品质低价策略入市，迅速引爆市场充分利用周围体育公园资源及高尔夫球场等资源社区规模大、建筑风格独特、形象鲜明以低价模式强势入市，市场快速消化半岛一号2019/9/6万城项目介绍：“万城”项目位于惠阳白云坑，由万城国际控股有限公司倾力打造，项目规划总占地约500亩（约33.35万平方米），总建筑面积达80万平米，绿化率为38.5%，容积率为2.62。项目分三期开发，共约5000户，户型以三房、四房为主；其中一期占地113549平米，总建筑面积约30万平米。物业类型包括高端花园洋房、星级酒店、精装修公寓。2019/9/6户型：主力户型以三房、四房为主三房：130-133平、145-157平；四房：170平进度：万城一期8月1日起接受VIP诚意登记，目前建至12层，预计10月份开盘，9月中旬样板房开放。推广：深汕公路广告牌；8月2日开始的由惠阳体育局主办，惠州怡展房地产开发有限公司全程赞助的“万城”惠阳全民健身运动正式拉开帷幕。客户：深圳客户为主，本地客户为辅万城2019/9/6信和华庭项目介绍：信和华庭项目位于惠阳行政中心区，项目占地2580平米，总建筑面积约24869平米，由六栋连体的塔式楼组成，共十二层。地下一层为车库、一、二层为商业，三到十二层为住宅，一梯四户，共236户；其中两房户型面积为78.6㎡至84.4平米，三房户型面积为96.7㎡至131.1㎡。2019/9/6价格：均价3300，最低3000，最高3600销售率：销售了40%多，还剩下100多套。前期主要是开发商内部消化了30%多。客户来源：本地客户为主，深圳客户为辅信和华庭工程进度：楼盘已经封顶，目前开始外装修。2019/9/6城市经典户型面积及比例76~83㎡两房29%103~126㎡三房51%120~210㎡四房/复式21%项目介绍：项目占地13939平方米，建筑面积79473平方米。由四栋21-25层欧洲风情建筑组成。社区以76－127平方米的中小户型为主，总户数614户，配有约300个车位。2019/9/6社区景观布局为周边低、中间高。欧式主题园林内设水景、艺术连廊、亭台、水榭等小品，