成都汇城置业青城山项目定位报告_92PPT

汇城置业青城山项目项目定位报告目录第一章—区域市场环境研究第二章—区域住宅市场研究第三章—项目定位研究第四章—项目设计风格建议区域市场环境研究第一章·城市解读·青城山板块的竞争力分析·青城山房地产市场发展趋势宏观成都房地产发展在城市化进程中不断的演进、辐射、扩张，是驱使城市发展的动力。住宅均价（2002年-2006年上半年）作为城市群核心的成都市，不论是城市快速的郊区化拓展，还是土地供应、楼市价格，都持续利好。区域数量(宗)比例面积（亩）比例平均土地规模（亩）城区2166%614.129.1%29.24郊区1134%1496.470.9%136.04总计32100%2110.5100%69.95土地供应（2002年-2006年上半年）区域市场环境研究第一章1.1城市解读按照规划，2020年前，成都将形成包括中心五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”．大都市区将使城市结构由单一的特大城市向城乡一体化转变。这意味着都江堰将更多地依靠自身城市运营的提升与提速来建立成熟和高效的市场，与之平衡。.大成都城市圈区域发展战略区域市场环境研究第一章1.1城市解读人口全市幅员面积1207平方公里，现辖19个乡镇和1个经济开发区，人口60万，城市人口26.5万。按规划都江堰人口将由目前的60万人增长到未来100万人，成为成都市的西部主城区。区位都江堰市地处四川成都平原西北部，距成都48公里以世界水利名珠都江堰而得名，区位优越，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市，可构建成为抢占西部发展空间的桥头堡。交通第一条是老成灌路，从成都西门出发，沿金牛大道经郫县，直达都江堰，这是成都到都江堰最老的交通要道。第二条是成灌高速，从成都羊西线出发，跨越三环路羊犀立交桥继续向西延伸，这是从成都到都江堰市区的核心轴线，车程约30分钟。第三条是成青快速通道，即成都——温江——青城山。该条通道仍在建造之中，预计2007年7月建成通车，车程约半小时。第四条是沙西线延伸段，这是从成都沙湾出发，向西延伸至都江堰的一条通道。中观都江堰区域市场环境研究第一章1.1城市解读城市发展经济状况统计表年份固定资产投资（亿元）同比增长（%）社会消费品零售总额（亿元）同比增长（％）2002年18.7161.5%1.315.6%2003年36.222%12.113.5%2004年45.124.8%14.513.8%2005年67.334.8%18.516.2%2006年1-10月65.9436.2%21.921%都江堰市确立了“创最佳人居环境、最佳创业环境，建西部经济强市、全国文化强市”的发展战略和奋斗目标，以发展生态型经济为导向,着力调整优化产业结构,围绕工业强市大力发展新型工业，围绕富民兴市大力发展旅游服务业，围绕城乡一体化和建设社会主义新农村大力发展现代农业和农村经济，致力改善投资环境。区域市场环境研究第一章1.1城市解读城市形象都江堰城市定位：国际生态文化旅游名城城市功能：成都特大中心城市卫星城、成都的后花园都江堰城市总体发展规划（规划近期至2010年，远期至2020年）：生态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、创业环境，以旅游度假和高新技术产业为主导，先进工业为基础、都市农业发达的国际著名现代化中等城市。城市体系总体布局：以中心城市为核心，城镇依托交通干线与横向道路形成放射加环状的扇形网络式格局。放射主轴三条分别为：1、以成灌高速公路、G213、天府大道为依托的中部高新技术产业发展走廊。2、S106线为依托的都江堰－青城山－大观旅游度假休闲观光带。3、以蒲阳路为依托的高新制造产业带。区域市场环境研究第一章1.1城市解读城市发展定位是建设国际生态文化旅游名城都江堰城市定位区域市场环境研究第一章1.1城市解读都江堰城市区域属性1、都江堰与青城山两者最显著的文化价值是同属世界文化遗产。2、都江堰旅游发展优势定位是岷江都江堰水文化；青城山旅游发展定位是自然人文风光与中国式养生之源。区域市场环境研究第一章1.1城市解读城市发展思考１、本世纪，都江堰城市发展规划经历了三个大的阶段，一是对主城区（老城区）城市化改造并建立“都江堰－青城山”自有资源旅游开发；二是以都江堰城市西区新规划启动城市第二圈层的城市化进程；三是以青城山总体规划为核心的“青城山－都江堰”大旅游战略，并带动城市向成都平原拓展的城市化进程。２、都江堰的城市定位和城市区域圈层发展，在已有的进程里和今天的成果中，更多是利用自然与属地资源.区域市场环境研究第一章1.1城市解读区域资源丰富——世界级风景名胜区人文历史悠久在成都郊区房地产市场中具有特殊性地位——青城山的自然环境是其他区域不具备的，具有唯一性和排它性，土地资源因此极具稀缺性；青城山主要针对休闲度假的短居型客户和养老群体，而其他郊区，如华阳、温江等地，则是以长居型客户为主。青城山其他区域很大的不同是：产品多是根据区域的功能定位、客户群定位量身定做，别墅类产品比重偏高、紧凑型产品比重较高；1.２青城山板块的竞争力分析区域市场环境研究第一章1.２青城山板块的竞争力分析青城山是成都最具发展别墅类地产项目的区域——衡量一个区域是否具有发展别墅类地产项目的条件，区域稀缺的资源优势是必要的条件。青城山，稀缺资源可以分为以下几个方面：自然生态资源、历史人文资源、人造景观资源区域市场环境研究第一章1.２青城山板块的竞争力分析就综合竞争力而言，青城山是目前成都最具发展别墅类地产项目的区域，在郊区中位于龙头地位。近几年内，青城山在发展别墅类地产项目的竞争优势不会动摇。从未来的发展来看，青城山有规划中的千亩荷塘、巴蜀大观园等人造资源，建成后，青城山将成为郊区中拥有资源最为完善，稀缺性最强、吸引力最强的区域。竞争力会得到进一步的增强，别墅类地产项目的发展空间扩增幅度高于其他区域。区域市场环境研究第一章1.２青城山板块的竞争力分析区域竞争力结论：绝佳板块——高尚生活的别墅住区未来交通便捷——度假最佳居所环境优雅——山水构成的生活画卷人文环境——养生之道的秘诀区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究新的青城山旅游度假区控制性详规对区域的规划按照控制性详规的描绘，青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。五大组团在功能分区定位：玉堂片区：位于都汶高速路出入口，确定为都江堰旅游接待中心。作为成都旅游核心服务区———九寨黄龙精品旅游区———青城山都江堰精品旅游区—川西旅游区之间的中转站和集散中心。中兴镇区：为周边农村服务的生活居住城镇，王婆岩景区配套服务镇。青城———青城山镇区：以道教养生、度假旅游为特色的旅游镇，大青城旅游核心。大观镇区：以高尔夫体育公园为核心的生态健身旅游镇。街子镇：位属崇州市，位于五大组团的最南端。各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田园绿化隔离带。区域规划发展区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究玉堂镇中兴镇青城山镇大观镇街子在重要景观廊道控制上，详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑墙，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究青城山镇规划前景青城山作为国家风景旅游区，对房地产开发严格控制的同时，也投入了较大的精力来进行生活、教育、市政配套设施建设，大力扶持旅游业的发展，其中可能会对青城山镇房地产开发产生较大影响的拟建（已建）项目有以下几个：项目名称简介位置高尔夫球场规模上千亩青城镇大观镇都崇路旁千亩荷塘休闲娱乐场所（拟建中）大观镇中心环山旅游通道环绕青城山进行快速旅游通道的建设环绕青城山巴蜀大观园占地千亩，将在3年内投入使用青城山镇东软大学东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容纳一万多名师生。青城山镇芒城古镇古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。青城山镇区域市场环境研究第一章总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。青城山镇在自然、人文资源上的综合优势十分突出：既拥有千年青城山的自然和文化遗产，又拥有众多旅游人文资源，在快速旅游通道建成后同时又属于环成都半小时交通圈内。放眼国内市场，能同时拥有这几大优势资源的区域屈指可数。1.３青城山房地产市场发展趋势研究区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究未来进入青城山、都江堰大景区的门户成青（成都-青城山）旅游快速通道温江—都江堰段将于今年7建成通车。届时，成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。成青快速通道起于成都市区三环路，沿光华大道经温江直达青城山风景区，道路全长42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶颈，青城山将随着城市的发展和品质生活的提升，三、五年后将成为高端人群的第一居所。区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究综合旅游度假资源的重新整合大成都规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青城山、都江堰等各方位便利的交通条件；处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资源；区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究青城山市场目前存在的问题区域配套不完善当前生活、商业配套的不完善带来生活的不便利，是阻碍区域房地产发展的重要因素，项目自身配套的完善与否很大程度上影响了楼盘的营销。交通距离远，易心理抗性青城山距都江堰市16公里，距离成都约70公里。普通消费者购房后发生的交通成本、时间成本的成倍增加，这一点也成为阻碍客户下单的重要原因；开发水平的参差不齐导致区域环境受到影响近几年青城山的房地产业得到迅速的发展，但青城山的自然生态环境、景观遭到了人为因素的破坏，显现出局部过度开发迹象。如生活垃圾的任意排放导致水质的恶化、蚊虫滋生等；长相以往必然使青城山丧失发展别墅类地产项目的先天优势。区域市场环境研究第一章1.３青城山房地产市场发展趋势研究生活配套考虑不周当前青城山在售的大部分项目除了依托青城山概念和一些有限的基础硬件设施以外，楼盘的本身少有考虑自身的配套完善补充，或者提供的配套服务华而不实。区域市场环境研究第一章房地产市场前景1.３青城山房地产市场发展趋势研究生态环境优越青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊区里最适宜人居的地区。人文积淀道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓，居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制性。土地的稀缺性不可替代随着青城山的可供开发土地的减少，土地的稀缺性带来的巨大升值空间也将逐渐的显露。物业的保值、升值是购房客对青城山看好的重要原因。区域市场环境研究第一章消费者的可引导性较强，正逐步走向理性消费青城山别墅类地产项目具备良好的市场效应，随着消费者对别墅类地产项目的消费意识消费观念的逐步认识，度假文化正在和城市化进度、消费意识的进步同步发展，使青城山的别墅市场发展全面成熟。成青快速旅游通道的开通，将可能重新定义青城山的物业居住价值随着今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通车，将成都到青城山的距离缩短为40余公里，开车只用半个小时。加之沿途不收车辆过路费，从此制约