成都英泰置业曲江项目产品定位方案_94PPT

HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析众正地产策划HONESTREALESTATE用心创造价值英泰置业曲江项目产品定位方案众正地产策划二〇〇八年七月核心问题：——项目面临怎样的市场环境？——项目自身禀赋如何？——我们的客户在哪里？——应对市场需求，我们需要做怎样的产品？——项目选择怎样的入市时机？HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析第一部分市场分析——项目面临怎样的市场环境？市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析政策分析：金融政策：控制流动性成为主要方向目前，控制流动性泛滥是金融政策的一个主要方向，从去年到今年的多次加息、提升存款准备金率等都是控制流动性的具体体现，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。税收政策：税收管理力度正在加大房地产行业依然是税收监管的重点，同时，政府正在加快推进物业税政策出台，主要针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。土地政策：保障性用地放大供应08年，国家继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。政策执行：区域政策执行相对温和以西安的城市化进程来看，房地产仍是区域发展的重要支撑，并与地方政府有着一定的利益关联，政策的执行方面相对较为宽松。房地产宏观调控正在从土地、金融、税收三方面进一步深化，并着力贯彻执行。市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析年份2003年2004年2005年2006年2007年国民生产总值（亿元）946.661102.391270.141450.021700增长率14.51%16.45%15.22%14.16%17.24%全国增长率9.10%10.1%9.9%9.5%11.4%西安市GDP增长率与全国比较图14.51%16.45%15.22%14.16%17.24%9.10%10.10%9.90%9.50%11.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2003年2004年2005年2006年2007年增长率全国增长率西安国民生产总值和全国平均水平比较：西安市固定资产投资增长速度与全国平均水平比较：年份2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资（亿元）445.74612.03776.33971.841242增长率45.1%37.3%26.8%25.2%20%全国增长率27.7%26.6%26.0%24.0%26%西安市固定资产投资增长率与全国比较图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2003年2004年2005年2006年2007年增长率全国增长率西安市的国民生产总值高于全国的平均水平，整体平均速度高于全国的平均速度。预示西安的经济基础力量会坚实而稳固地发展。经济分析：市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析城市居民人均可支配收入（元）7748854496281090512000020004000600080001000012000140002003年2004年2005年2006年2007年城市居民人均可支配收入（元）西安市人均可支配收入和居民储蓄存款余额研究年份2003年2004年2005年2006年2007年城市人均可支配收入（元）7748854496281090512000年增长率7.80%18.90%12.70%13.30%10%年份2003年2004年2005年2006年2007年居民储蓄存款余额（亿元）1210.561432.861716.761950.532184.59年增长率22.5%18.4%19.8%13.6%12%城市居民储蓄存款余额及增长率研究居民储蓄存款余额（亿元）1210.561432.861716.761950.532184.59050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年居民储蓄存款余额（亿元）西安居民购买力的累积较好，居民储蓄率增长高于人均可支配收入，说明在财富增加过程，消费没有完全释放。研判未来3年内的购房需求积累释放仍会持续稳定的增长。市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析行业市场分析：年份物业类别（单位：㎡）住宅商业写字楼别墅地下合计20072092448140134496947605713722970182008184496716789090615134902096921379311—5月份由于住宅成交面积下降总量比较大，导致物业成交面积总体下降6.9%。5月份后期，由于宏观市场走势以及地震等突发事件的影响，西安市房屋销售价格出现小幅回落。月份住宅商服用房写字楼别墅地下合计面积㎡价格元/㎡面积㎡价格元/㎡面积㎡价格元/㎡面积㎡价格元/㎡面积㎡价格元/㎡面积㎡价格元/㎡16108904100201727815129465463439612583131014976497134293223494643269666119792246237471197878036982974271970455134881994248141591254240896649042021967879220095482484675545983942909911.386861359549923800109435600168949274644502008年1—5月份西安市房地产成交数据对比2008年1—5月份与2007年同期成交面积对比市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析07年，西安市商品房销售面积923万平方米，销售套数87960套，成交金额346亿元。西安地产市场迎来品牌企业为主体的规模化开发时期。08年，由于宏观政策以及地震的影响，致使相当数量的消费者将购房计划推后，短期内观望氛围浓郁。但基于经济发展和城市化进程判断，中长期市场将稳步发展。基于宏观调控的进一步落实，住宅物业的投资性购买比例将会进一步降低，而城市发展进程和城市人口的居住需求将确保自住型购买的稳定增长。后市品牌公信力好的项目和建筑质量出众的楼盘将受到市场关注，具备相关卖点的项目将会在市场上逐步涌现，部分先行者将在一定程度上占领市场先机。小结:市场分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析第二部分项目分析——项目自身禀赋如何？HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析项目地块概况项目东南角地况项目北侧地况项目西北角地况项目西南角地况项目南侧地块现状项目东侧现状项目西侧地况项目东北侧地况项目总占地190.26亩，土地用途为住宅，使用年限为70年，项目规划容积率≤3.5；项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析坡地西延公司家属楼项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析项目周边及道路概况项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析地块基本评述南北长260米，东西长约190米。地块高低落差约10米，呈中间高南北低的地貌特征；位于航天科技产业园内，北眺曲江CBD，距绕城高速300米。东侧紧邻雁塔南路，与曲江民俗园隔路相望。项目以南为西延公司家属院，西侧为规划路；周边交通便利，雁塔南路路况良好，距大雁塔5分钟车程；项目周边多为待开发住宅小区，无工业企业，生活配套不完善，目前仍处于建设初期，预计半年到一年内进入区域开发的高峰期。项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析航天产业园位于大雁塔南5公里，是中西部最大的航天产业聚居区，其规划和建设，对我国航天产业和区域经济的持续发展有积极作用。点、线、面结合，分析项目地块价值及其所在区域发展特征曲江新区历史文化积淀深厚，旅游资源丰富。建区以来，房地产发展迅速，成为西安首屈一指的富人区。雁塔南路曲江新区最主要干道，形象路和迎宾路，两侧高端住宅密集。曾大力带动曲江的发展建设，同样将拓展曲江向南发展的步伐。了解其各自的特点和目前发展阶段，将为确定项目的发展方向提供基础依据。本项目总占地190亩，位于航天产业区内，东邻雁塔南路，南邻西延住宅区，西侧为规划路，北隔空置地块，距绕城约300米。项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析雁塔南路带来的通达性，使项目有机会获取曲江的递延价值；从产业布局和发展阶段来看，曲江多以旅游、生活配套为主，房地产是其重点发展的产业之一，而航天产业园则着重于航天高科技技术，与地产发展的关联较少。综合判断，项目应以曲江为依托点进行市场、产品对比和项目开发。以怎样的依托点挖掘地块价值？项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析曲江片区概况曲江新区是西安市城市中心区的重要组成部分。数年以来，曲江一直着力打造西部第一文化品牌，在发展的过程中将文化融入地产业，并借此盘活曲江新区的经济，使曲江成为西安文化、地产、旅游第一品牌。项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析曲江观唐中海国际社区金地尚林苑航天御苑曲江公馆曲江南苑曲江兰亭曲江城市花园枫林溪园钻石半岛曲江华府龙湖曲江盛景融侨曲江观邸金地芙蓉世家曲江澜山大华曲江公园世家龙湖大城小院项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析区域项目分析——开发团队分析：区域开发逐步呈现出外来化，品牌化特征项目开发商中海国际中海地产曲江南苑长江置业曲江华府天地源金地尚林苑金地集团公园世家大华集团富力城富力地产曲江观唐万众地产曲江观邸融侨地产项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析区域项目分析——经济技术比较分析：低密度、高绿化。曲江区域内项目的绿化率均在40%以上，加之曲江新区较高的绿化面积，便形成了曲江“大绿”的特点。受到区域规划的限制，区域内项目的建筑密度多在20％——30%左右，较低的建筑密度营造了较为舒适的生活空间。项目占地规模（㎡）总建面（㎡）容积率绿化率中海国际6666671300000240%曲江南苑931592316912.540%曲江华府1332002249251.6945%金地尚林苑68701899131.3145%公园世家66000010000001.540%富力城1321623010002.2736%曲江观邸148667460000340%项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析区域项目分析——产品配比、销售情况分析分析：大户型，大面积，同质化。区域项目多为中高档项目。板式小高层居多。户型以140——220平米的“三室、四室”为主，二室以内小户为补充。项目户型面积套数销售情况中海国际一室~别墅50—4001000010%曲江南苑两室~四室102—195142240%曲江华府两室~四室120—220245245%尚林苑（小高层）三室~复式185—24035470%公园世家一室~别墅主力80—1408684未销售曲江观邸（一期）三室~复式130—2302700未销售富力城（一期）一室~复式73—300340076%曲江观唐两室、三室80—160880未销售项目分析HonestRealEstate众正地产入市时机产品规划项目定位项目分析市场分析区域项目分析——销售价格分析：价格领衔西安，提升迅速区域均价约6000元/㎡左右。处于西安的最高端。但区