戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告-42页

GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行上海船厂地块项目总体定位报告17May2004GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行市场环境分析未来市场结构预测本案概况服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位项目总体形象、功能等住宅定位酒店定位写字楼定位商铺定位高档住宅定位服务式公寓定位环境配套定位国外类似物业分析、比较项目开发总定位分析框架-上海船厂地块项目总体定位GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行本案概况GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行本案规划方案项目规模大业态丰富用地面积：约43公顷总建筑面积：约85万平方米，沿江带长约为1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业。地理位置优越濒临黄浦江西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道—浦东大道。项目概况：相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行船厂俯瞰动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益13船厂现状项目概况–地块现状2沿江船台GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行延安东路隧道大连路隧道复兴东路隧道浦东南路至卢湾、徐家汇杨浦大桥南浦大桥至虹口世纪大道至虹桥机场、人民广场地铁二号线明珠二号线本案东方路张扬路浦东大道境内交通（车行）境内交通（人行）过境交通（车行）过境交通（人行）GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。机会优势1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。劣势机会威胁1、随着北外滩地区的建设，本项目的景观优势将得到进一步提升。2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。项目SWOT分析GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行市场环境分析GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行0200,000400,000600,000800,0001,000,00019941995199619971998199920002001200220032004F2005F2006F2007F2008Fsqm陆家嘴卢湾静安黄埔徐汇长宁虹口其他从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行0.620.660.640.700.730.710.680.651.201.171.171.171.101.051.050.850.000.200.400.600.801.001.201.402001200220032004F2005F2006F2007F2008F甲级写字楼租金陆家嘴甲级写字楼租金US$/sqm/day根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行陆家嘴商务楼供应、吸纳及空置率050100150200250300350400199920002001200220032004F2005F2006F2007F2008F2009F2010F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供应需求空置率,000写字楼体量建议根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在25－35万平方米之间。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行02040608010012020002001200220032004200520062007200820092010根据我行预测，上海市高档住宅供给在2010年前将继续稳步增长。预计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增幅逐年回落。市场环境分析-市场供需预测高档住宅(15000元/平方米)030609012015020002001200220032004200520062007200820092010未来需求预测随着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高档住宅的未来需求也将逐年增长。高档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接近100％。单位：万平方米单位：万平方米未来供给预测GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行供需预测02000400060008000100001200014000160001800019941995199619971998199920002001200220032004F2005F2006F2007F2008F2009F2010F套0.40.50.60.70.80.91五星级酒店客房总量实际客房利用量入住率市场环境分析-市场供需预测未来需求分析境外游客稳步增长自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万人次，2001年超过200万人次，2002年达到272.5万人次，比上年增长36%，2003年由于受到“非典”影响，但仍达到211.6万人次。据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。上海已经成为外资企业在中国投资的热土，另外，世博会申办成功，将极大地促动上海会展业及旅游业的发展。供需预测根据未来供应量的预测及上海的海外游客入境人次、会展业发展等影响因素，我行预测五星级酒店未来供求如左：未来五年内每年会有两至三个新增五星级酒店，预计市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%以上的理想水平，整个市场不会有太大的波动。未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。24.0231.1889.3136.79181.4204.26272.5211.601002003001978年1990年2000年2002年入境境外旅游者人数(万人次)GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行05010015020020022003200420052006供给量需求量随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。单位：万平方米市场环境分析-市场供需预测服务式公寓GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行商业用房总体租金水平0100200300400500南京路淮海路四川路豫园徐家汇新客站陆家嘴其他元/平方米/月200020012002•区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的2至3倍。•陆家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家汇商圈仍有一定差距。市场环境分析商业市场GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行商业面积市场容量预测合计项目本身陆家嘴北外滩外滩国外国内项目本身陆家嘴北外滩外滩浦东新区上海市潜在人口(万人)3.730316411,0920.724.2351441,1232,513潜在客户比例50%15%4%6%10%5%80%2%1%0.5%0.1%\总的潜在客户1.94.50.11.04.154.60.60.50.40.71.169频率（次/周）4.02.00.80.81.01.02.01.00.80.50.3\每周人流量7.49.00.10.80.11.01.10.50.30.40.321每天平均人流量1.11.30.010.10.010.10.20.10.040.10.053平均每人次消费(元)601201201201,2536078080808080\每天收入(万元)631542131386136344361收入小计(万元)361每天总收入(万元)陆家嘴单位面积收入(元/平方米/天)项目商业面积容量(平方米)3613699,1632339930写字楼白领居民游客主要客户群：写字楼内白领、游客、居民辐射范围：以项目自身、陆家嘴为核心圈，以北外滩、外滩、浦东为第一辐射圈，全市、游客为第二辐射圈面积容量：根据消费者流量与消费额的预测，本项目商业面积容量约为10万平方米。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行未来市场结构预测GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行区域市场整体看好未来市场结构预测上海区域经济的拉动作用；政府对商务楼宇经济及重点房地产项目的政策扶持；大量外资进入；陆家嘴金融贸易区的持續打造；世博经济影响。GlobalExpertise,BestCoverageinAsia上述资料非最终版本，仅供讨论DTZDebenhamTieLeung戴德梁行环岛生活区“渔人码头”国际采购服务中心“上海之星”文化旅游街国际客运中心台商国际贸易园水上旅游总站特色假日市场商办娱乐区文化、教育科研区2010年世博会?