戴德梁行天津家世界呼和浩特项目市场定位报告

目录1项目开发背景分析....................................................................................................12房地产市场概况和竞争项目调查..........................................................................113地块分析..................................................................................................................464案例分析..................................................................................................................545项目定位与开发建议..............................................................................................696项目财务分析..........................................................................................................89附件一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有12005-8-151项目开发背景分析针对本项目性质，对呼和浩特市社会经济发展背景、城市发展背景，重点对房地产市场背景展开深入调查研究，以了解项目开发的大环境，探讨项目可能的发展方向，为下一步项目定位及设计提供详实的市场依据。1.1呼市城市背景呼和浩特市是中国北方重要的沿边城市，是北京向西部地区辐射的第一个省会城市，肩负着华北与西部联系“承东启西”桥头堡的区位作用。呼和浩特市辖四区四县一旗,即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、清水河县、武川县、和林格尔县及土默特左旗。全市总面积17224平方公里,其中市区面积2054平方公里。2004年常住人口254万人。近年来，全市市政基础设施和公用设施建设步伐不断加快，旧城区逐步改造，新市区开发建设进展顺利。呼市有四大开发区：金川开发区（西部）、金桥开发区（南部）、如意开发区（东部）和托县开发区（托县），其中金川和如意开发区于2000年7月经国务院批准为国家级经济技术开发区。呼市目前以能源、乳业为依托，经济增长性较好。呼市的资源、地缘优势和经济发展前景吸引很多外地企业进入呼市，拉动城市发展。1.2呼市社会经济概况将主要从宏观经济、居民生活水平及房地产市场等方面提取和房地产发展紧密相关的宏观数据，讨论呼市目前的经济形势和未来的发展潜力、以及对房地产行业的影响。1.2.1国内生产总值、人均国内生产总值及各自增长情况通过对国内生产总值和人均国内生产总值的研究，判断呼市经济发展水平和未来发展趋势。一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有22005-8-151.2.1.1国内生产总值近五年呼市GDP持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。2004年呼市GDP达600亿元，比2003年增长44.1%，宏观经济形势良好。同年全国GDP增长率为9.5%。预计2005年GDP仍保持快速增长走势，达到800亿元。呼市GDP的快速增长主要源于经济开发区的招商引资力度，目前已经有很多大型企业落户呼市，如TCL、台湾建鼎集团、伊利等大型企业入驻呼市，并产生联动效应，与这些企业密切相关的中小型企业也跟随落户呼市。图：呼市国内生产总值（亿元）及增长率（%）表：呼市国内生产总值及增长率国内生产总值（亿元）年增长率（%）2000年179.1314.52001年236.48322002年316.731.42003年406.2282004年60044.12005年（预计）80033%1.2.1.2人均国内生产总值人均国内生产总值是评价一个地区居民个人财富的有力指标。一般而言，一个国家或地区人均GDP接近3000美0100200300400500600700200020012002200320040.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有32005-8-15元时，该国家或地区的经济已初步实现现代化，对于房地产而言，将进入一个快速发展的重要阶段。呼市人均GDP的增速连续三年（2001-2003年）居于全国42个大中型城市和27个省会城市的首位，始终以超过20%的速度发展。2004年呼市人均GDP达到20321元，年增长率为21.2%，约合2500美元。按照同样增长速度，预计2005年底人均GDP将达到3000美元。以目前看，呼市的房地产业尚属起步阶段，预计近期将进入快速发展时期。图：呼市人均国内生产总值（元）及年增长率（%）表：呼市人均国内生产总值及年增长率年人均国内生产总值（元）年增长率（%）2000年848013.22001年1108830.72002年1472030.32003年1878924.32004年2032121.2%1.2.1.3固定资产和基本建设在呼市固定资产投资总额增长基础上，基本建设投资力度也在逐年加大，尤其在2003、2004年进入快速发展时期，城市面貌大大改善。0500010000150002000025000200020012002200320040.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有42005-8-15近五年呼市房地产市场正在走上快速发展的道路。房地产开发投资力度逐年加大，投资总额增幅较快，并始终保持两位数增长。图：呼市房地产开发投资额（亿元）及增长率表：呼市固定资产、基本建设及房地产开发投资（亿元）房地产开发年固定资产基本建设总额占固定资产比例增长比例200068.7844.9811.7617%-200195.3062.9715.5416%32%2002131.2583.4324.4018%57%2003188.01127.2127.3915%12.3%2004285.07217.5630.2010.2%12.4%1.2.1.4人口呼市户籍人口逐年增长，2004年达到214.75万人，常住人口达到254.4万人。目前呼市的外来人口并不多，但随着开发区的快速发展必将带来人口的快速集聚，为房地产需求营造空间。图：呼市户籍人口（万人）及增长率051015202530352000200120022003200400.10.20.30.40.50.6一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有52005-8-15表：呼市户籍人口（万人）及增长率年份户籍人口（万人）增长比例（%）2000年209.20.7%2001年211.81.2%2002年213.50.8%2003年213.90.2%2004年214.750.4%1.2.1.5可支配收入呼市城市居民平均工资及可支配收入逐年增长，生活水平不断提高，2004年年平均工资超过1.6万元，可支配收入超过万元，比上年增长23.52%。2003年城市居民人均消费性支出6332元，比上年增长14.6%。2004年城市居民人均消费性支出达到7481元，同比增长18.1%，占可支配收入的73.6%。由此看出，呼市居民相对的消费水平较高。图：呼市城市居民年平均工资、可支配收入（元）及增长率206207208209210211212213214215216200020012002200320040.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有62005-8-15表：呼市城市居民年平均工资、可支配收入（元）及增长率年份年平均工资城市居民人均可支配收入（元）人均可支配收入增幅（%）2000年75485582-2001年8717618210.75%2002年11158699613.17%2003年13092823017.64%2004年166631016623.52%社会消费品零售总额2003年社会消费品零售总额123.0亿元，比上年增长15.5%。其中餐饮业实现14.7亿元，增长51.1%。2004年社会消费品零售总额156.46亿元，同比增长27.2%。其中餐饮业实现24.05亿元，同比增长63.9%。目前呼市的消费市场比较活跃，尤其是餐饮业，而且仍在快速成长，这就要求有更多、更好的商业设施与消费场所。1.2.1.6人均居住面积一个城市的人均居住面积反映了该城市居民的潜在购房需求。近年来呼市的人均居住面积有所增长，居民居住条件随之改善。2004年人均居住面积23.6㎡，低于全国平均水平（2004年底全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米）。根据呼市计划目标：到2010年，城镇居民人均住宅建筑面积达到30平方米。粗略估计，到2010年居民0200040006000800010000120001400016000180002000200120022003200400.050.10.150.20.25平均工资可支配收入增长率一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有72005-8-15对住宅的需求还将增加1600万㎡，因此呼市住宅潜在需求还有较大的空间。图：呼市人均居住面积（㎡）及增长率表：呼市人均居住面积（㎡）及增长率年份人均居住面积（㎡）增长比例（%）2000年16.55%2001年18.612%2002年20.510%2003年21.33.9%2004年23.65.4%1.2.1.7土地供应2000-2002年呼市土地供给量较大，这与政府较大旧城改造力度有关，但当时的土地运作并不规范。随着2003年土地放量运作规范，供给量也在调整，但前几年的土地存量会对房地产市场形成一定的压力。2004年土地供给量为135.26万㎡。表：呼市土地供应量（万㎡）年/用途商业住宅综合合计2000年24.4619.92139.05183.452751亩2001年70.5096.8678.46245.833687亩2002年31.7350.1970.62152.562288亩2003年13.1411.9921.5646.70700亩2004年——30.40——135.262029亩1.2.1.8房地产施除2003年房地产施工/竣工面积有所下降外（受土地供给0510152025200020012002200320040%2%4%6%8%10%12%14%一、项目开发背景分析戴德梁行版权所有82005-8-15工/竣工面积影响），近五年呼市房地产施工/竣工面积都保持稳定增长，2004年施工面积达到434.13万㎡，较上年增加26.9%，预计未来两年房地产项目的供给量增幅较大。近五年房地产销售面积持续增加，由于在2003、2004两年房地产竣工面积降低，在销售面积小幅上升情况下，销售面积持续超过竣工面积，消化了一定的存量房地产面积。预测2004年土地供应量增加，促使未来几年房地产施工/竣工面积增加，同时销售面积仍稳步增长。图：呼市房地产施工、竣工及销售面积（万㎡）表：呼市各类房屋施工/竣工/销售面积（万平方米）施工面积竣工面积销售面积2000年200.61111.1160.602001年253.81108.5265.572002年357.05158.96121.332003年342.0131.80137.382004年434.13144.89158.141.2.1.9房地产销售金额/均价房地产销售金额在2002年有较大的飞跃，之后三年保持稳定增长走势。销售均价在2004年有较大的提升，达到1900元/㎡，较上年增长22.5%。图：呼市房地产销售金额（亿元）及均价（元/㎡）