详细可行性研究报告

详细可行性研究报告详细可行性研究报告PAGEPAGE1项目详细可行性研究报告（参考模板）编制单位：（盖章）编制日期：年月日PAGE目录TOC\o1-3\h\z\u一、总说明11.1报告编制目的11.2项目投资的必要性11.3可行性研究报告编制测算依据11.4其他需要说明事项1二、项目取得方式22.1“招拍挂”摘取主要信息。22.2付款进度。22.3其他内容。2三、项目概况23.1项目名称23.2项目建设单位概况23.3项目地块位置及周边现状23.4项目规划控制要点3四、x市及区域住宅市场分析研究44.1宏观环境分析44.2全国房地产行业发展分析44.3XXX市房地产市场总体概况44.3.1XXX市宏观经济状况44.3.2XXX市城市规划44.3.3XXX城市住宅房地产市场概述与分析54.4区域市场状况54.4.1区域住宅市场成长状况54.4.2区域内供应产品特征54.4.3区域市场目标客层研究6五、项目市场定位和产品定位65.1总体定位65.2定位依据65.3市场参照项目65.4产品定位65.5价格定位65.6项目SWOT分析75.7客户定位7六、项目开发方案76.1项目地块特性与价值分析76.1.1地块特征分析76.1.2土地价值分析76.1.3土地升值潜力初步评估76.1.4土地法律性质评估86.2规划设计分析86.2.1初步规划设计思路86.2.2规划设计的可行性分析86.2.3规划方案提出与方案比选96.3产品设计建议96.3.1综合楼96.3.2住宅96.3.3停车场106.4项目实施进度106.5营销方案106.5.1对租售市场的预测106.5.2项目经营方案106.5.3市场推广构想106.5.4销售计划106.6机构设置116.6.1企业组织116.6.2人力资源需求：116.7合作方式及条件116.7.1合作方基本情况116.7.2合作方式：116.7.3付款进度及与拿地程序的配合。116.7.4其他合作的主要条件。116.7.5与合作方式相关的其它法律规定。11七、投资估算与融资方案117.1投资估算117.1.1投资估算相关说明117.1.2分项成本估算117.1.3总成本估算127.1.4销售收入估算127.1.5税务分析137.1.6项目资金预测137.1.7现金流量表137.1.8自有资金的核算137.2融资方案137.2.1项目融资主体137.2.2项目资金来源137.2.3融资方案分析147.2.4投资使用计划147.2.5借款偿还计划14八、财务评价148.1财务评价基础数据与参数选取148.1.1财务价格148.1.2利率148.1.3项目计算期选取148.1.4财务基准收益率（ic）设定148.2财务评价148.2.1财务盈利能力分析148.2.2静态获利分析148.2.3动态获利分析158.2.4偿债能力分析158.2.5综合指标表158.3财务评价结论15九、不确定性分析159.1盈亏平衡分析159.2敏感性分析159.2.1变动因素一：成本变动159.2.2变动因素二：售价变动169.2.3变动因素一容积率变动169.3风险分析169.3.1风险因素的识别和评估169.3.2风险防范对策16十、综合评价1610.1社会评价（定性）1610.2环境评价（影响及对策）1710.3公司资源匹配分析17十一、结论及建议1711.1结论1711.1.1明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力1711.1.2对推荐的拟建方案的结论性意见。1711.1.3对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。1711.1.4对主要的对比方案进行说明。1711.1.5可行性研究中主要争议问题的结论。1711.2建议1711.2.1对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。1711.2.2对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。1711.2.3对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。1711.2.4在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。1711.2.5相关的注意事项及建议。17十二、附录1712.1附件：1712.2附表：1712.3附图：18PAGE第PAGE1页总说明报告编制目的这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。重点说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况、清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。可行性研究报告编制测算依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料，要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。《XX市国有土地使用权公开出让文件》可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。《XX项目初步定位报告》《XX市住宅市场研究报告》《XX项目成本估算》国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。《XX项目前期各项技术指标》《城市居住区规划设计规范》《A市城市拆迁管理条例》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》其他分析报告及其附件其他需要说明事项土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园等。测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，利率按XX%计算。其他。项目取得方式“招拍挂”摘取主要信息、其他项目取得方式。付款进度。其他内容。项目概况项目名称项目建设单位概况项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状四周范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套交通状况（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；：大中小学及质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。项目规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他x市及区域住宅市场分析研究宏观环境分析房地产行业发展分析行业政策市场供给与需求行业发展趋势XXX市房地产市场总体概况XXX市宏观经济状况城市概述近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。各行政区市场比较：量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。当地城市近、中期规划发展方向描述，城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好、购买关注的要素重点楼盘描述经济水平XXX市GDP增长情况，加以图表内容。XXX市人均GDP增长情况产业结构可支配收入其他总结XXX市城市规划城市规划道路交通XXX城市住宅房地产市场概述与分析本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）土地交易情况住宅整体市场开发商成熟度购房人群总结区域市场状况区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。