文化项目物有所值报告

平昌县教育文化体育产业园“二馆二中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告四川智库策划咨询有限公司二〇一六年八月平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告目录第一章项目基础信息.................................................1一、项目概况...................................................1二、经济技术指标...............................................1三、产出说明...................................................3四、绩效考核...................................................9五、项目运作方式..............................................14六、付费机制..................................................13七、风险分配..................................................15第二章项目编制目的和依据..........................................22一、编制目的..................................................22二、编制依据..................................................22第三章物有所值定性分析............................................24一、定性分析程序.............................................24二、指标及权重................................................24三、评分标准..................................................26四、定性评价结果..............................................32第四章物有所值定量分析............................................34一、定量分析步骤..............................................34二、公共部门比较值（PSC）计算.................................34三、PPP值的计算..............................................43四、定量评价结论..............................................45第五章结论及建议..................................................44第六章声明........................................................45第七章附件.......................................................46平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告1第一章项目基础信息一、项目概况1、项目名称：平昌县教育文化体育产业园“二馆二中心”建设项目2、所属领域：文化领域3、项目实施机构：平昌县文化广播影视新闻出版局4、项目类型：新建5、项目地点：平昌县黄滩坝文化产业园6、前期工作：（1）已经完成可行性研究报告的编制工作和立项工作，取得了可行性研究批复（平发改审【2016】206号）；（2）已完取得项目用地预审、项目规划许可、水土保持批复、环境影响评价批复。二、经济技术指标（一）项目区位本项目位于平昌县黄滩坝文化产业园，地块北临黄信路，西邻黄滩坝大道，南邻文昌路，白鹤路贯穿其中，整个项目占地约70亩。项目选址如图1-1所示。平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告2图1-1项目选址示意图（二）建设内容及规模新建综合图书馆、博物馆、综合文化活动中心、广电播控中心（简称“二馆二中心”），整个项目计划用地45898.9m2（约70亩），总建筑面积55000m2（其中：地上49500m2，地下5500m2）。购置相关设备，完善相关附属设施建设。具体建设内容及规模以经批复的施工设计图为准。平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告3序号用地面积（m2）建筑面积（m2）小计地上地下新建综合图书馆1295080007200800新建综合博物馆400036000400新建综合文化活动中心（文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院等）2316435000315003500新建广电播控中心9784.980007200800合计45898.955000495005500表1-2项目建设内容及规模概览表（三）项目总投资项目估算总投资48000万元，其中建安工程费29171.97万元，设备购置费9300万元，其他费用2917万元，陈列布展5900万元，基本预备费711.03万元。工程费用以政府部门最终审计金额为准。费用类别费用名称项目编号工程费用项目名称技术经济指标比例建筑面积（㎡）单位价值（元/㎡）总金额(万元）一类费用建安工程费1建筑工程费21980.000.45791.1结构工程6830019350.00博物馆500030001500.00图书馆700040002800.00文化活动中心35000350012250.00广电播控中心800035002800.001.2装修工程550006002630.00博物馆5000450225.00图书馆7000500350.00文化活动中心350004501575.00广电播控中心8000600480.00平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告42安装工程费5225.000.10893陈列布展5900.000.1229博物馆1600.00图书馆800.00文化活动中心3500.00广电播控中心4室外工程1966.970.0410设备购置费5设备购置费9300.000.1938博物馆800图书馆2000文化活动中心1000广电播控中心5500一类费用小计44371.970.9244二类费用小计2917.000.0608预备费用711.030.0148工程总投资48000.001表1-3建设项目投资估算表（四）项目资金来源1.本项目注册资本金为5,000.00万元人民币，其中政府方以股权投资的方式投资1500.00万元，社会资本方以股权投资的方式投资3,450.00万元。2.为保证项目的顺利实施，要求项目资本金不低于项目总投资的30%，即14,400.00万元（包含5000万元的注册资本金）。由政府方和社会资本方按30：70的比例以现金方式出资，其中政府方出资4320.00万元（包含1500万的注册资本金），社会资本方出资10,800.00万元（包含3450万的注册资本金）。项目资本金按项目建设需求分年到位。平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告53.项目资本金外的剩余投资由社会资本方融资取得，资金到位时间需满足项目建设需求。社会资本方应在规定的时间内完成融资交割，否则社会资本方应以自有资金完成本项目的投资建设。（五）项目周期本项目全生命周期：14年，其中建设期4年，运营维护期10年。三、产出说明（一）项目形成资产新建综合图书馆、博物馆、综合文化活动中心、广电播控中心（简称“二馆二中心”）。整个项目计划用地45898.9m2（约70亩），总建筑面积55000m2（其中：地上49500m2，地下5500m2）。购置相关设备，完善相关附属设施建设。具体建设内容及规模以经批复的施工设计图为准。序号用地面积（m2）建筑面积（m2）小计地上地下新建综合图书馆1295080007200800新建综合博物馆400036000400新建综合文化活动中心（文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院等）2316435000315003500新建广电播控中心9784.980007200800合计45898.955000495005500表1-4建设内容及规模概览表平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告6（1）图书馆规划用地总面积约：7554.17平方米地上建筑面积约：7200平方米地下建筑面积约：800平方米项目构成：图书馆以及地下车库等。图书馆：建筑面积约8000平方米，根据国家建设标准按中型馆进行设计。（2）综合博物馆规划总用地面积约：5395.83平方米地上建筑面积约：3600平方米地下建筑面积约：400平方米项目构成：博物馆以及地下车库等。博物馆：建筑面积约4000平方米，根据国家规范小型博物馆进行设计。（3）综合文化活动中心规划总用地面积约：23164平方米地上建筑面积约：31500平方米地下建筑面积约：3500平方米项目构成：文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院及地下车库等。综合文化活动中心建筑面积（㎡）地上地下平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告7文化馆90003500非遗保护中心3000科技馆3000剧场3000电影乐园2000美术馆2000IMAX影院95000合计315003500表1-5文化中心建设项目概览表（4）广电播控中心由综合播控大楼、多功能演播大厅、配套功能用房和地下车库四部分组成。综合播控大楼由电视台、广播电台、网络传输管理中心、局机关办公区四部分组成；多功能演播大厅为与综合大楼相连而建的矮层建筑；配套功能用房设置有发电机房、后备电源机房（UPS电源）、生活用房。规划用地面积约：9784.9㎡地上建筑面积约：7200㎡（综合大楼5200㎡，多功能演播大厅1700㎡，其他功能用房300㎡）地下建筑面积约：800㎡（5）地下面积确定根据规划部门出具的规划选址意见书中，停车位按0.7车位/100m2建筑面积计取，车位数共计347个，考虑到本项目的实际情况，车位数按地下120个，地上227个设置。根据规范地下停车位按40m2/个考虑，地下车库面积为4800m2。同时考虑项目的需求，在地下设置700m2设备用房。综上所述，本项目地下建筑建筑面积为5500m2。平昌县教育文化体育产业园“两馆两中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告8（二）主要技术标准序号指标名称单位数量小计综合图书馆综合博物馆综合文化活动中心广电播控中心1总用地面积m232948.912950231649784.92建筑占地面积m211666.7312950231649784.93总建筑面积m255000800040003500080003.1地上建筑面积m249500720036003150072003.2地下建筑m255008004003500800地下车库m24800设备用房m27004容积率≦2.0≦0.8≦2.05建筑密度%≦30≦25≦206绿地率%≧30≧30≧357停车位1447机动车停车位地上个120地下个227非机动车停车位个1000表1-6主要指标概览表四、绩效考核政府方采用PPP模式建设的主要目的是引进经验丰富的社会投资人,利用其先进的技术及高效的运作管理模式实现建设成本的减少以及提供优质高效的服务。如何衡量是否减少了建设成本，以及是否提供了更优质高效的服务质量，均需要借助绩效考核来加以评判。PPP项目的绩效考核平昌县教育文化体