新族·车站南路项目建议方案(DOC19)(1)

新族·车站南路项目建议方案在对新族·车站南路的规划设计进行了初步了解的基础上，我司依据多年来本市住宅项目的实操经验和对2005房地产市场的发展前景的理解，对本案做如下建议：一．产品规划设计建议1．产品设计方面据图纸来看，2#、3#、4#楼的户型分布为：两房两厅、三房两厅、四房两厅三种，两房两厅面积为76.26—97.54㎡，共5种面积分配；三房两厅面积从102.41—130.08㎡，共13种面积配比；四房两厅分两种面积，分别为153.73㎡和163.77㎡。在2005春季房交会上，我们对参展客户做了一次对产品需求情况的市场调查，分析得出，购房对象希望购买的产品面积以100—120㎡为主，占调查人数的35.9%；其他分别依次为80—100㎡、120—140㎡、80㎡以下及140—180㎡,分别占24.1%、22.3%、7.6%、7.1%。可接受产品户型结构以三房二厅二卫为主，占调查人数的57.8%；其他分别依次为二房二厅一卫、四房二厅二卫和五房二厅二卫,分别占23%、12.7%、1.8%。（如下图）购房群体希望购买的住宅面积情况比例示意图7.6%24.1%35.9%22.3%7.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%80m2以下80~100m2100~120m2120~140m2140~180m2比例购房群体能够接受产品户型结构情况比例示意图23.0%57.8%12.7%1.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫五房二厅二卫比例可见，本案产品的户型及面积配比基本与调查结论一致，但还有部分地方有待商榷。(1)四房两厅的面积可根据市场需求情况适当调小。从本案的产品设计上可看出一个突出特点，那就是开发紧凑型住房产品。从目前上市产品看，全项目均做紧凑型住宅的开发商几乎没有，普遍想法是大大小小一网打尽。这样的做法直接减弱了项目开发特色，使目标客户群界定含糊。因此，成功的开发商如万科，在开发产品上越来越注重做“减法”，即锁定目标客户，针对性开发，而放弃了那种“小而全”或是“大面全”的开发理念，如“17英里”、“东海岸”等，就大获成功。所以，本案开发商在产品设计上，设计理念应有一惯性，全案产品设计紧跟“紧凑、实用”的原则。根据市场调查，目前需要四室二厅的客户占12.7%，但需要140-180㎡的客户只占7.1%，这充分说明，客户需要的四室二厅是紧凑型的，需要四房二厅的功能，但并不需要一味的大面积。因此，建议：四室二厅的面积在130—150㎡为宜。按2800元/㎡均价计算，最大的住宅产品，总价也只在42万左右，最大限度的满足了市场承受能力。如按163.77㎡计算，套价最高将突破50万，与此区域市场公寓型住宅的承受力较为背离。（2）2#、3#、4#楼户型设计可适当加入错层设计。据调查，书香名邸三室二厅住宅均为平层设计，四室二厅（146㎡）有错层设计。因两项目相距太近，同质竞争必将两败，为了寻求产品差异性，建议：二室二厅和三室二厅设计部分错层住宅户型。根据对2005房交会客户的市场调查可看出：随着房地产市场发展及大量小高层、高层产品出现，居民对品质明显高于多层的小高层及高层产品接受度有所上升。在户型结构上，平层错层各有需求，错层大受青眯，喜欢错层设计的客户占受访者的52.4%。（如下图）本案将目标客户群定位于年轻的中产阶级，因此，他们对时尚的事物接受力强，对错层住宅也有一定需求。如果能调整部分单元或局部楼层的户型设计，使户型更丰富多样，选择性更大，对销售工作必将有促进作用。（3）1#楼（小户型）的户型与面积配比有待丰富。1#楼虽只有15层，除去两层商业，住宅有13层，总合1万多平米，208套。但这么大的体量，只有两种面积/户型可选择产品示意图3.80%30.30%47.60%17.00%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%多层小高层低层洋房商铺比例选择产品示意图41.30%52.40%0.0%50.0%100.0%平层错层比例供选择，市场风险不言而喻。目前，小户型上市量较大，为了寻求差异卖点，降低风险，开发商纷纷在户型设计上下功夫，推出多样化户型以供选择，最大限度满足市场需要。如蚂蚁工房的户型设计就多达18种，面积从18㎡---75㎡不等。通过对书香名邸之书香偶寓的调查，我们发现，其面积配比也只有32㎡与55㎡两种，（起价3205元/㎡）面积分摊率为28%。户型为单间和一室一厅两种。因此，建议：本案小户型面积和户型多样化，定能形成差异销售，赢得市场。（4）商务办公企业不喜欢复式设计，因此建议拿出部分楼层改为平层，以满足此部分客户的需要。根据我司对本案目标客户群的分析，小户型除了住家和投资的以外，应有部分商务办公的客户。但经市场调查发现，大部分企业都不接受复式办公楼的设计风格。原因是：同样的面积，如果是平层会更显大气，分为两层，视线过于局促。同时，分析因此消费心理导致项目销售失败的案例，如：湘域中央。其临街项目“炫彩特区”原推出的复式产品，因大部分商务办公的企业不接受而导致在试销两个月后，停止销售，更改图纸以便更适应市场需要。因此，我司建议：1#楼中拿出几层楼面，改为平层，降低层高。这样能增加可选性，也可降低销售风险。同时还可增多可售面积，获取利益最大化。2．装修规划方面在2005春季房交会上的调查显示，购房更求理性，选择装修房人数为数不少，表明精装修房是一个发展方向。调查中，35.5%的购房对象选择了需要提供装修套餐。随着我国住宅建设产业化速度的加快,人们的消费意识逐渐成熟,人们越来越意识到毛坯房存在诸多弊端:一户装修,四邻不安,耗时费力,劳民伤财,更严重的是有的业主自行改变房屋结构、拆承重墙等,造成房屋渗漏及安全隐患等。精装修房以其省时省力,后期装修成本低、解决二次装修污染、安全有保障等优势得到越来越多的市民认可。这表明：精装修房是一个发展方向。根据本案的物业组合特色，有小户型和公寓住宅两种，如将两种物业综合推出各具特色的装修套餐式服务，定能赢得市场欢迎。特别是对小户型的销售是个利好消息。同时，为公寓部分也设置精装修套餐，加大集团采购量，能为开发商赢得较大的价格优势。同时，将装修款计入总房价，可办理到银行按揭，也是深受客户欢迎的，届时，可将此举措作为一个销售策略推广。3．外立面设计项目外立面设计新颖，可起到标志作用，同时勾起客户的荣耀感，从而产生购房欲望和冲动。而本案欲打造成品质楼盘、地标式项目，则更应注重外立面设计。就目前的外立面方案而言，我司作以下建议：（1）四栋高层，外立面的线条均为笔直简约型，显得过于硬朗。本案是住宅项目，外立面硬朗使人缺少住家的温馨感。因此，建议：局部用曲线处理，如铁艺阳台、角线等，以弱化太硬的形象。（2）目前外立面的色彩为浅灰色，而本案区域环境比较杂乱、陈旧，因此，建议：项目的外立面色彩应跳出环境影响，形成夺目的色差，从而形成地标项目特色。（3）1#楼两面临街，临街面长。目前考虑外立面美观的需要，用到有色镀膜玻璃。我司建议，在现有基础上，采用双层中空隔音隔热镀膜玻璃。这样的配置更能突出人性化设计，既保证了个人私密空间又节约了能源，不必忍受噪音与热气。（4）2#、3#、4#楼均有部分临街开窗的现象，由于采用全落地凸窗，玻璃面积大，为了隔音隔热的人性化需要，也建议采用双层中空隔音隔热玻璃。4．小区硬件设施配套（1）电梯配置目前在商住楼中普遍存在一个问题：电梯过少超负荷运转，而业主却常常受电梯拥挤之苦。本案1#楼电梯三台，如果本楼208户全部为居家业主，按一户1-2人计算，则电梯勉强够用。但因本案的地理位置相当有利，交通发达，加之周边驻长办等机构较多，因此，会有一定商务办公的业主，因此，电梯会显拥挤。但从开发商的角度出发，增设电梯会导致减小可售面积，开发成本、运营成本双增加的困难。因此，建议：在已有电梯的情况下，分层使用。如分单、双层停靠或是集中楼面停靠，使电梯使用更谨然有序。如果条件允许，在立体花园部分增设观光电梯。一则减轻电梯压力，二则可使业主在出门和回家时感受绿色生态之美，有利于调整身心，更显人性化关怀。（2）三表自动抄送系统在快节奏的工作压力下，人们越来越不愿被买电、交水费、交煤气费这些生活中的杂事所烦累。而本案的目标客户群多为年轻中产阶级，此种消费心理更加明显。为了减小此类生活琐事给业主带来不便，建议全小区采用“三表自动抄送系统”，以提高生活效率。（3）配设小区局域网现在的住宅开发，一般都有宽带网入户的配置。在此基础上，建立小区局域网，将大受业主欢迎。利处有三：首先，目标客户群以年轻人为主，他们习惯网络生活。加设局域网，便于邻里沟通，也就增大了朋友带朋友买房的契机，利于带动销售。其次，加设局域网，也就是多了一个邻里间不出门就可以沟通的平台，使本小区文化生活更加丰富。更增加了智能化先进性因素，提升了小区品味，使业主生活更为时尚、新锐。本案的目标业主较为年轻，即想多交朋友促进邻里交流又不愿相互添麻烦，有这样的交流平台，定能大受欢迎。如“新星小区”加设局域网后，业主热烈欢迎。“金碧文华”也将局域网作为重大销售卖点予以宣传。第三，便于物业管理，便于业主与物管与开发商的交流。通过人性化的关怀，促进温情销售。（4）一卡通门禁系统住宅小区的居家安全，永远都受到业主的重大关注。如能设立加强小区安全管理的门禁系统等智能化配套，以解决小区业主的后顾之忧。特别是经常出差的业主，更会放心工作。同时，智能化配套越多，就越能支撑较高的售价。（5）绝对人车分流小区占地不大，公共绿化空间的占地面积不大。因此，希望小区的停车问题全部通过地下车库来解决，楼与楼之间尽量不停车。但因有新一佳超市的介入，因此要很好地处理购物客户与住家户的停车问题，最好能分区停放，便于管理，也增加了安全系数。5．小区功能性配套设施（1）物业公司住宅业主对日后的物业管理越来越看重，如能引进国际、国内著名的物管公司如戴德良行、第一太平戴维斯、浙江绿城等进行物管，定会为本案增彩不少。（2）物管服务提供个性化保姆、半透明保安、隐形清洁工等贴心服务，使住户享受“英式”贴身管家服务。同时推出“精英管理”概念，除保安、保洁和保养外，更推出mini好姐家居服务、mini小厨美食服务、私人助理、代租代售等附加服务。（3）完善泛会所通过了解，在各楼宇一楼架空部分有泛会所配套。建议：完善本小区的会所功能，将“女子会所、商务会所和健身会所”三大会所概念引入其中。设立女子SPA馆、康体健身馆、红酒会、雪茄屋、美食街、室外羽毛球场、乒乓球场等娱乐健身设施。这些设施都是本案所在区域所没有的部分场馆还可同时对外开放，为开发商创造多元化经营思路，同时广开财源。会所部分引入“首个国际化积分制会所概念”，与销售工作紧密接合，具体操作手法，在销售策略部分说细阐述。6．小区园林景观建议小区占地不大的情况下，要将园林景观做好不是容易的事。建议：小区园林景观设计应有丰富的文化内涵，通过园林的文化特色，拉升小区的文化特色，使建筑不再是单一的建筑，房子不再是物理的房子，精神和文化在小区飞扬。利用小区多重立体绿化体系，融入小资情调的配套设施，如书吧、咖啡吧等，使景与配套完美结合，景中有情，景中有文化。二、推广策略建议本案由小户型公寓、纯住宅电梯小高层及部分商业组成。在此，我司将对各部分物业提出相应推广建议。1．小户型推广概念小户型推出市场已经过了三代演绎，而本案推出的小户型是：首推第四代共享型Condo社区第一代小户型公寓是大户型的边角料，多为满足总建筑面积要求而拼凑。第二代小户型公寓多为普通或中低档装修，物管较差导致设施快速老化，多无法达到真正酒店式管理的水平，物业形象和居住安全性下降，会所设施无特色可言。第三代小户型公寓是有较高品味的酒店式公寓。第四代小户型公寓即代表着时尚与新锐，讲求资源共享、生活更为便捷、轻松自由的Condo社区。Condo：源于美国，是都市高级公寓，是一种比Apartment更高级的公寓物业，具有完善的高档生活配套和休闲设施的