旧城改造研究报告模板三丹项目_yt69

海海口口琼琼山山区区三三丹丹片片区区棚棚户户区区（（城城中中村村））征征收收改改造造项项目目投投资资收收益益可可行行性性分分析析报报告告大大中中华华投投资资（（香香港港））有有限限公公司司海海南南浦浦琼琼实实业业发发展展有有限限公公司司22001133年年66月月目录第一篇:前期概况策划研究………3-36页第二篇:初步概念规划设计………36-46页第三章：项目总开发（1250亩）开发投资分析………37-56页第四章：项目一期（三丹188亩）开发投资分析………57-77页第一章:前期概况策划研究一、策划范围：本项目位于海口市区东南、南渡江西岸，隶属于海口市琼山区的管辖范围。本次改造片区，共5个村，分别隶属于海口市琼山区国兴街道攀丹社区、巴伦社区、琼山区府城镇。片区东边界为滨江西路南段，隔南渡江和司马坡岛相望；西边界北段为新建兴丹路、南段为美舍河；北边界西段为海口经济职业技术学院和海口市妇幼保健院、东段为省文化公园；南边界为高登东路。全部改造实施范围83.12公顷(1247亩)；研究范围102.93公顷(1544亩)。整个规划区域平面形状呈反L形，沿滨江西路南北方向展开长度约1120米，东西向最大纵深超过1200米。二、现状分析：1、概况：整片场地，东边为新建成的城东景观大道：滨江西路，北边为贯穿海口的交通主干道：国兴大道，其两侧的省博物馆、省委办公楼都是近年落成的标志性建筑；西北边海口经济学院已经建成设施完善的现代化高等学府；西边兴丹路新近通车，路对面农科院等单位已经成片整体开发。总之，在东西北三面迅速城市化的压迫之下，地块中村庄已经形成典型的城中村格局，与周围的城市氛围和滨江片区城市布局格格不入。2、现状人口：目前五村总登记人口为895户，3282人。分类统计如下表：目前，规划范围之内已基本没有耕地，村民主要收入来源是房屋出租和打工。3、现状用地：(1)、概况：用地范围内除了现状民居外，基本是菜田、零星水塘和荒地。(2)、用地性质：统计见下图：(3)、用地权属：见下图：除了私人宅基地和一般集体用地外，其余地块的权属统计见下表：编号权属单位面积(公顷)性质现状处置方式31中国信达资产管理公司海口办事处0.06国有出让地补偿收回125海南力诺新能源开发有限公司1.29国有出让地已建皇家花园别墅区保留,局部补偿收回126上丹居民小组1.70集体所有地已报建上丹小区住宅楼独立地146琼山邮电局、财政局0.50国有出让地已建宿舍区保留147合友公寓0.35国有划拨地在建19层合友公寓保留148个人0.10国有出让地已建10层高层公寓楼保留149海口市土地储备整理中心7.97农用地空地补偿收回151海口市城市建设投资有限公司0.13国有出让地补偿收回460首丹经济合作社0.51集体所有地补偿收回461首丹经济合作社0.26集体所有地补偿收回462首丹经济合作社2.18集体所有地已围空地，首丹村安置地独立地463海口市爱国运动委员会0.65国有划拨地崇雅高考文化补习学校租补偿收回464首丹经济合作社0.67集体所有地留用地补偿收回465海口中丹实业有限公司1.00国有出让地在建28层锦江丽都独立地466海口攀丹小学0.51国有划拨地已建学校置换467海南电力设计研究院0.72国有出让地在建18层综合楼保留468海南电网海口供电公司0.65国有划拨地已建下洋变电站保留469尾丹经济合作社0.64集体所有地补偿收回767海口新厦房地产开发有限公司1.16国有出让地独立地，等面积调整768德诚公寓0.48国有出让地已报建独立地4、现状建筑：(1)、概况：规划范围内总建筑面积已达49.39万平方米(截至2009年10月)。(2)、按高度分类：(3)、按质量分类：一类建筑指年限1-5年、外观较新的建筑；二类建筑指年限6-10年、外观中等的建筑；三类建筑指年限10年以上、外观破旧的建筑。现状建筑布局杂乱，风格迥异，而且密度大、抗震间距和消防间距不够，无法通行消防车，不利于防震减灾。(4)、自改铺面：据统计，住宅自改铺面面积8500平方米以上。但根据我们现场走访估测应远远不止。区内街道(双向)长度约为2700米，假定沿街商铺平均1.5层，平均进深7.5米，则铺面面积估测为2700×1.5×7.5=30375平方米。(5)、新增建筑：同其它面临改造的城中村一样，规划区内近年新建建筑量很大。无论是老村内部还是新建成的市政路两侧，经过我们逐一踏勘核对，估计近两年内新建的、临时加层的和正在施工的建筑量，已经达到102382平方米，占到全部建筑面积大约22%。而且，还会随时间的推移而快速增长。这些新增的建筑，基本上都是属于未报建的不合法建筑。另外，规划区内还存在严重的土地私自转让情况，尤其是临近海口经济学院的区域。甚至海口经济学院南部建设中的两幢21层高层公寓：正元学苑公馆居然也是未经报建的小产权房。5、现状村容村貌：目前基本面貌可以分为三种层次：(1)、老村：村内部依旧是石屋、空地、菜田、小路等典型的农庄风貌，建筑年限久远，市政设施基本是空白，居住条件较差，人口密度相对较低；(2)、新村：经过规划后，街道和建筑较为整齐，建筑多为4-5层，年限均在10年以内，相对较新。但是由于人口稠密，建筑较为密集、间距过小、缺乏绿化，同时建筑走向和大的市政控制路网方向不协调，因此也有改造的必要。(3)、沿主路两侧，近两年内新建的多层甚至中高层私人商住楼相当多见。这些建筑年限基本在一到两年之内，层数多在六层左右，外观大都豪华考究。只是由于缺乏统一的规划，建筑布局和风格都没有形成序列感，彼此之间不协调；而且，由于市政道路的走向与村内部道路和建筑的走向之间成一定角度，导致地块被斜切，临路的建筑平面上大都是三角形的薄形楼，非常影响观感。地块内其中一村庄2001-2004年曾经是海口市文明生态村，03年曾被评为海南省文明生态村。规划建筑和道路较为整齐，多为4-6层民宅，装修档次较高，统一规划后留有消防车道。经过论证和协商，根据棚改办2011年8月22日会议精神，决定对地块内的规划较为整齐、建筑质量相对较好的现状成片建筑，除了规划路、博物馆用地范围内应拆除外，其余予以保留。6、现状地形：整片用地较为平整，高程范围在5-6米左右，基本没起伏和坡度。用地范围内除了现状民居外，基本就是菜田、零星水塘和荒地。7、现状道路交通：(1)、周边路网：(a)、东面滨江西路北起长堤路，南接新大洲大道，沿南渡江西岸防洪堤，道路红线宽度为60米，是集交通、景观旅游、防洪为一体的生活城市主干道，也是市区东部纵贯穿南北最重要的一条道路。(b)、北面国兴大道是横贯东西的、连接海口市主城区与江东新区的要道，东经南渡江琼州大桥通往美兰国际机场和海文高速公路，西连龙昆路南大立交桥，道路红线宽度为60米。在国兴大道东段，海南省委、省人大办公大楼、海南省图书馆、海南省博物馆、海南省体育馆、海南省文化广场等单位落户于两旁，使本区域成为海口市文体设施最集中的区域。(c)、西面的兴丹路是新近建成的城市次干道，连接国兴大道，道路红线宽度为30米。(d)、南面的高登东路是规划中的城市次干道，连接海府路和滨江西路，道路红线宽度为40米，目前整个路面已被压坏，坑坑洼洼，路况较差，亟待改造。(e)、在本区域的中部，规划中的文坛路由北向南穿过整个用地，道路红线宽度为40米，目前北段已经完成540米，南段尚在规划中。以上五条路，构成了整个用地范围的“中”字型道路构架，整片改造用地范围明确、交通便利。(2)、区内道路：同周边新建路网的完善、通顺形成鲜明对比的是：区域内现状道路大都狭窄、杂乱、走向扭曲、路面破旧，缺乏停车位，不能和城市交通体系接轨，不利于城市干道路网的形成。8、现状景观与文化：周边景观优美、丰富多彩；但是区内缺少公共绿地，且脏乱差现象严重。(1)、周边景观与文化资源：(a)、南渡江海口市区段：南渡江古称黎母水,全长333.8千米，流域面积7033.2平方千米，是海南第一大河，发源于海南白沙县南峰山，进入海口范围以后，在玄武岩台地和浅海沉积台地中流过，地势开阔，河床坡度较缓，河谷较宽，两岸原生态植被保持完好，是海口市仅次于东西海岸线的重要景观水体。(b)、司马坡岛：司马坡岛位于南渡江中琼州大桥南，面积1.7平方公里，是一个河口沙岛。它是继美丽沙之后，海口正策划包装的岛屿，被誉为“海口江景资源的珍贵典藏”，是海口未来城市发展中心“一江两岸”格局中的中心和重心，是联系东西两岸发展的重要节点。南渡江滨江地带城市设计将利用司马坡岛展示海南独特的热带植物景观资源，司马坡岛将发展成为海口规模最大、设施最完备、配套最齐全、规格最高的独具特质的国际顶级高尔夫球会，未来将成为高尚休闲体育度假的专属领地。该项目用地约2400亩，包括2100亩原生态江心岛绿洲和东岸300亩高尚配套社区用地。目前的规划，在本次改造范围内没有用地要求，但是整个司马坡岛的绿化和景观，结合南渡江两岸的治理，可以作为滨江居住区的一个璀璨的亮点。(c)、美舍河：美舍河是纵贯海口市南北的一条主要河流，全长23.86公里，市区境内有河段5.7公里。经过多年的综合整治，美舍河的面貌已经今非昔比，两岸的绿化带已经初具规模，美舍河观光路北起海口市国兴大道，南至府城规划的高登东路，全长1896米，路幅宽度30米。在可以想见的若干年内，美舍河沿岸必将成为海口市区内别具一格的绿色风景线。(d)、取水口：东侧靠近江边，是原海口自来水公司中丹取水车间，现已废弃，留下江边。高大的圆形厂房和深入江面粗大的取水铁管，记载了城市发展和环境变迁。可以加以改造利用，结合滨江景观带，建成观江平台和城市历史与生态主题园。(e)、五公祠：五公祠古建筑群位于规划范围之外的西侧，始建于明代万历年间，建筑面积2800余平方米，连同园林、井泉、池塘约占地100亩。地近闹市，独有清幽，自古有“琼台胜景”之美称，是海口市最著名的人文景观区。(2)、区内景观与文化资源：(a)、村庙和唐氏祠堂：攀丹村曾是古琼州四大文化村之一，海南著名的唐震世家自南宋从广西入琼便落籍此地。唐胄是明代名臣、海南历史文化名人，唐胄墓(位于琼山云龙镇陶公山)被列为海南省重点文物保护单位。唐氏一门，明代就出了6名进士，其中2对父子进士，还有10多人中举人。自宋迄清，唐氏后裔就有83人在朝廷和全国各地当官。该村原石碑坊群有“青云”、“进士”、“会魁”、“省魁”、“联魁”、“联桂”、“天衢”等近10块石碑坊。唐氏故居、村庙和古井位于用地范围的北偏西紧邻海口经济学院的位置，目前保存完好，但是碑坊群基本已经片甲无存。唐家后人曾提出建议，将其列为文物保护单位。但因攀丹村历史文化古迹已基本上不存在，根据《文物保护法》的相关规定，不能成为文物保护单位。由于建筑外观风格不统一，建议进行整体改造。此处毗邻海口经济学院、新攀丹学校和回迁区，规划文坛路南段从东侧穿过。拆除市政道路红线范围内的部分建筑后，统一修缮，作为村史陈列馆和供居民瞻仰和休闲的生态式文化广场。9、现状基础设施与公共服务设施从行政机关、商业、文教、医疗、市政设施等各个层面进行分析：(1)、机关与文化机构：北面国兴大道对面的海南广场是海南省委所在地，已经成为区域的地标建筑群；规划区北部有海南省物价局和美兰区人民检察院；西北面是琼山区国兴街道办事处；西面为海南省农业科学院和海南现代农业检测预控中心(21层总建筑面积21508平方米)、海南省考试局和海南省卫生监督总队；西南面有海口市气象局。(2)、商业与医疗机构：(a)、大润发购物中心：国兴大道以北的大润发购物中心是海口市区最具规模的大型一站式购物中心之一，设置了大型超市、停车场、美食街、主题餐厅、精品专柜及商店街，是海口城东地区最有影响力、辐射范围最大的商业中心。(b)、海口市妇幼保健院：北面的海口市妇幼保健院是全省规模最大的妇女儿童专科医院。医院建