昆山中华园路项目提报

森隆集团昆山中华园路项目市场部分一：昆山房地产市场分析二：竞争分析三：客户分析昆山市房地产市场分析PartOne1、昆山城市概况区位：昆山位处江苏省东南部、上海与苏州之间，东距上海50公里，西邻苏州37公里。北部东北部与常熟、太仓两市相连，南部东南部与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。交通：铁路方面：京沪铁路穿越开发区；沪宁城铁设昆山站、花桥站、阳澄湖站三站；乘坐动车组列车从昆山至上海仅需18分钟。公路方面:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。人口：2008年末全市户籍总人口690435人，外来暂住人口达954162人，户籍/外来人口比例扩大到1：1.38，外来人口的持续增长为本地房地产市场带来充足消费群体。经济：2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元）。城市概况1、昆山城市概况苏沪高速沪宁高速傀儡湖西部优质生态居住区南部水乡旅游片区中心城片区浦南出口加工区东部技术开发区北部居住区南部片区城市功能分布规划城东板块和城南板块是产业聚集区。随着沪宁城际和京沪高铁的建成通车，各项交通利好消息的出现，城南将逐渐成为热点板块。昆山城区房地产板块分为城东、城西、城南、城北、城中5个板块。昆山的市区偏西北方向，城北、城中和城西规划为住宅发展用地，成为昆山主要的住宅集中区，居住带的概念已被市场接受。五个区域各有所长：城东产业区、城西生态区、城南交通枢纽、城北居住区、城中商务居住2、昆山土地供应及价格分析住宅土地出让量：近三年年份出让面积（万平米）07年51.3508年13.109年上半年18.3合计82.75近三年昆山住宅土地出让面积共计82.75万平米，由于当前出让土地的建筑形态多以小高层、高层为主，因此取平均容积率为2，则未来潜在供应量达到165.5万平米，另外由于昆山之前存在大量协议出让土地，因此潜在供应量可能更大。玉山镇商品房价格成交走势2、昆山土地供应及价格分析从2008年9月至今价格总体呈上升态势；08年9-12月，玉山镇房地产价格平稳上升；09年3-4月价格达到年度最低；09年6月价格迅速攀升，达到8200元/平米；08年9月至今，玉山镇房产均价上升近1500元/平米。板块介绍——城中板块玉山广场为中心的老城区，配套设施完善、交通便捷、居住氛围浓厚，是昆山的商业、文化中心。目前土地供应较小，在供应量上不如其他板块，现今住宅的总体开发量不大，以商业、商务办公物业开发为主，该区域的住宅档次较高，如高档公寓、商住楼，但体量均较小。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积（平米）绿中海别墅、高层580017100二房、150三房、250四房御景苑全装修高层100005.370平米一房、140平米二房、170-200平米三房蓝海高层、酒店、办公920014.8110平米二房、140平米三房鹿城一品高层、精装公寓72005.644-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝阳广场高层、小高层6300380平米二房、128平米三房3、昆山板块划分及发展现状3、昆山板块划分及发展现状板块介绍——城东板块城东是产业聚集区，现有配套缺乏，居住氛围不高，目前区域内的小区多是较老的社区，品质不高。城东离上海较近，因此有较多的客户来自于上海。城东大盘云集，目前有珠江地产、世茂、中冶中源、中航这些中字头企业开发的楼盘，案体本身多带有商业，以城市综合体的概念在城东布局，以中航城、世贸东一号为代表。楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积（平米）阳光水世界小高层、高层、多层41003080-90两房、120-130三房东城蓝郡（一期）多层、高层440016.788-99两房、117三房世贸东一号多层、高层、别墅、商业5200多层、6300洋房80110平米两房、140平米三房中航城多层、高层、别墅、商业4400高层、5200洋房2088-100两房、120-135三房东方罗马多层4000589平米两房、120-130三房观邸高层46003.379-150两房、三房典型楼盘介绍版块介绍——城西板块楼盘开发以城西最为集中，约有40个在售楼盘。城西主打的是生态牌，有5个大型公园绿地。是昆山较早开发的片区，区域认同度高。凭借政府规划利好及独有的自然资源，如270公顷的昆山森林公园（原生态绿地）及578亩的体育中心，阳澄湖、澄湖等天然水域，在建楼盘档次定位均较高，多为中、低密度住宅区，沿湖区域是昆山高档物业的聚集地，靠近市区的物业多以小高、高层加多层为主。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积（平米）时代文化家园多层、小高层44002750-60一房、70-80两房、110-130三房风景英伦别墅、多层、小高层、高层55001990平米两房、113平米三房、138平米四房凯迪城小高层、高层58002540-60单身公寓、110-120二房、136-140三房伯爵大地高层52004175平米一房、110-120二房、140平米三房罗马假日多层、小高层51002599-143两房、三房3、昆山板块划分及发展现状板块介绍——城南板块城南是出口加工区，以IT产业为主。区域内现有312国道、沪宁高速、客运南站，建设中的有沪宁城际轻轨、京沪高铁，城南板块的交通枢纽地位日益凸显，拉近了昆山和上海及周边城市的距离，刺激了城南的房地产市场。吉田国际广场、世贸蝶湖湾等高档超级大盘的进驻，一定程度上提升了该区域的楼盘品质，改良了昆山人对城南居住品质差的观念。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积蝶湖湾高层、小高、多层、别墅5600高层、6000洋房107115平米两房、145-153三房、182四房衡山城小高层、高层、多层6500装修公寓、5300高层2582-96两房、130-135三房、214四房新城域高层、多层、商业4800高层6080-100两房、三房吉田国际广场商业、办公、高层6000高层55.5145三房、177-193四房上海.菁英汇小高层、高层5600简装高层6.285两房、120-130三房3、昆山板块划分及发展现状板块介绍——城北板块城北曾是政府重点打造的城市副中心，目前居住区概念形成，居住氛围浓厚，未来即将再次成为重点打造的区位。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积锦绣豪门多层、小高层45001491-97两房、110-130三房白领国际公寓高层470016.786-102两房、三房君临天下小高层500010113-147两房和三房凤凰城多层、小高层47002384平米两房云山诗意小高层54001890平米两房、140平米三房3、昆山板块划分及发展现状4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高档楼盘昆山人眼中的高档房需同时满足以下三个条件：有一定产品附加值：如大阳台、空中合院、会所功能齐全，星级物业服务；楼盘品质较高、细节做的好：建材用的好、装修大堂、风格纯正、主题景观层次丰富、甚至配电房、垃圾房都可以成为景观。业主是高知、高收入、政府官员、社会精英：能为人所知居住的人都是政府或高收入人群，在社会上有头有脸的人群。区域：城西、城中代表楼盘：云山诗意、丰泽园、天伦随园4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高价格楼盘昆山目前高价格物业的特点：地段好：主要在市中心或者是CBD附近；楼盘规模都比较小，一般都只是2-5幢；高层物业为主，精装修，带有装修大堂；物业多提供酒店式星级服务；裙房设置商业，提供商务性质的服务；价格多在8000-14000元/平米。区域：城中代表楼盘：蓝海、鹿城一品昆山高档楼盘案例介绍——云山诗意项目卖点：地段：位于城北，仅靠长江北路建筑风格：纯中式建筑。景观：中式园林、下沉式水景庭院。风格纯正、细节做到极致。客户构成：昆山本地人70%，上海、台湾30%产品价格：均价5400元/平米。户型面积：90平米两房、140平米三房4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高档楼盘案例介绍——绿中海项目卖点：地段：位于昆山市区，是苏州至上海的省道必经之路；开发商：台湾开发商，开发帝宝等顶级物业；现房销售：楼宇封顶后才销售；景观：沿青阳港，内部高层配有游泳池；层高：层高3.2米，高于普通住宅；附加值高：大飘窗、大进深阳台。户型：户型注重风水、厅方正、动线合理、设玄关和功能空间；客户构成：昆山本地人30%、台湾人60%、上海人10%。产品价格：均价6400元/平米。户型面积：110平米2+1房、150平米3+1房，250平米四+1房。4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高档楼盘案例介绍——丰泽园项目卖点：地段：阳澄湖旅游度假中心核心，交通便利，直达市中心。外部景观：阳澄湖、傀儡湖、300米宽湿地。规划：鱼刺型路网，户户临水、人工岛屿。周边配套：高尔夫球场、酒店、大闸蟹美食街等旅游配套设施；客户构成：1/3是上海、苏州的客户买来做休闲度假，2/3是昆山本地人买来自住；产品价格、面积：双拼：210-230平米，198万元/套，独栋230-390平米，250-350万元/套。4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高档楼盘案例介绍——天伦随园项目卖点：交通：距苏州高速出口3分钟车程、轻轨至上海18分钟；建筑风格：江南苏式别墅，复制苏州天伦随园；产品：独栋，每栋占地0.8-1.2亩；外部景观：处于阳澄湖旅游度假中心，临阳澄湖、傀儡湖,周边多个公园；内部景观：苏式园林景观——青砖、灰瓦、连廊、水纹围墙；周边配套：高尔夫球场、酒店、大闸蟹美食街等旅游配套设施；产品价格：16000-18000元/平米。户型面积：255-288平米。4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高价格楼盘案例介绍——蓝海项目卖点：地段：位于CBD核心位置，长江路与娄江交汇西南侧；景观：位于中央公园西侧、娄江南侧；物业：双物业服务，可提供星级酒店服务；星级酒店：五星级裕元酒店；开发商：联合台湾开发商，具有高端物业的开发经验；精装修：2000元/平米装修标准。客户构成：昆山本地人50%、台湾人35%、上海人15%。产品价格：均价9000-10000元/平米。户型面积：110平米两房，140平米三房。4、昆山在售高档、高价楼盘分析昆山高价格楼盘案例介绍——鹿城一品项目卖点：地段：位于CBD核心位置，长江路与娄江交汇西南侧；景观：位于中央公园西侧、娄江南侧、友谊公园南侧；科技住宅：昆山首个“采暖、制冷、供热水”三联供住宅；酒店式公寓：精装房1500元/平米装修标准。客户构成：昆山本地人70%、台湾人20%、上海人10%。户型面积及价格：44-74平米的一房精装酒店式公寓8000元/平米、163-210平米三房和四房毛坯7200元/平米。4、昆山在售高档、高价楼盘分析5、本项目土地属性分析项目四至和交通苏沪高速沪宁高速傀儡湖西部优质生态居住区南部水乡旅游片区中心城片区浦南出口加工区东部技术开发区北部居住区南部片区沪宁高速公路本案沪宁铁路昆山新火车站京沪高铁、沪宁城际昆山站地块位于昆山城南；北临中华园路，东侧为人民路南延线，南侧为京沪高铁和沪宁城际铁路昆山站，西侧为小澞河路。启示：1、出行便捷；2、长远的升值潜力3、轨道交通带来一定的噪音污染小澞河公园京沪高铁、沪宁城际铁路5、本项目土地属性分析周边配套：商业、酒店3蝶湖湾仔道商业1衡山路沿街商业2吉田国际广场（乐购、金仕堡健身）项目所在地商业：1、衡山路沿街商业：约1公里多，徒步约15分钟2、吉田国际广场：约1公里多，徒步约15分钟3、蝶湖湾仔道商业：约3公里，车程5分钟酒店：4、东城宾馆：约2公里，车程3分钟5、星聚阁酒店：约1公里，徒步15分钟4东成宾馆5聚星阁酒店启示：周边配套缺乏5、本项目土地属性分析周边配套：教育、医疗1昆山国际学校3中华园社区卫生服务站项目所在地教育：1、昆山国际学