昆明保利·大家项目农贸市场建设建议报告

KELSEN保利·大家项目农贸市场建设建议报告KELSEN凯尔森城市商业生态整合运营者|报告体系AnalyzeSystem昆明市农贸（生鲜）市场调研保利大家项目市场定位建议保利大家项目市场规划建议保利大家项目市场初步测算PART：one昆明市农贸（生鲜）市场调研旨在了解各市场的体量、业态、存活能力、商户利润空间等主要信息Q+life台湾范生活超市春之城春之城标准化农贸超市江岸小区江岸农贸超市王家桥西山农副产品交易超市纂塘纂新农贸超市农贸（生鲜）市场调研名单Q+life生活超市位置：昆明同德广场负一楼面积：超市面积2000㎡简介：Q+Life是以进口优质快消品、高品质生活一站式体验馆、便利厨房、优质生鲜产品、宅配送等“一站式”的超市模式，定位于中高端的精品超市；Q+life生活超市内部情景Q+life生活超市市调信息设立于中央金座小区内部，超市辐射周边小区（金星、同德等小区）居民。经营品类齐全、硬件环境优异；日客流量较高，客单价约40元，经营能力及抗风险能力较强；从消费者的角度来看，Q+Life带来的则是一种全新的消费体验，“品质生活”是关键词。同德Q+Life超市：基本情况总面积主要业态面积占比租金客单价2000㎡生鲜30%40元/月/㎡约40元生活超市70%春之城-标准化农贸超市位置：昆明市·北京路与霖雨路交叉口面积：超市面积2000㎡主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。标准化农贸超市内部情景春之城农贸市场：基本情况总介主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：2500㎡摊位数：80商铺数：60经营户：约90干货3%3商铺摊位（1.5m*0.8m）：150-200元/个/月商铺(20-30㎡)：90-110元/㎡/月每户每月20元电费：摊位含在管理费力商铺1.2元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨早高峰期10：30—11：30约250人春之城小区住户为主。该小区共1400户、入住率超过90%粮油2%2商铺酱料1%1摊位水果8%6摊位蔬菜42%30摊位肉类18%1890%摊位熟食2%2商铺生禽7%5商铺水产4%4商铺糕/面点3%3商铺厨房用具2%2商铺古玩2%2商铺其它3%%3商铺空铺3%3商铺春之城农贸市场市调信息由于该超市旁边有沃尔玛吸引大部分的客流，整体经营情况一般，有部分的家电维修，玉石等类型的业态，只有该小区周边小范围内的居民会进行消费，大部分人群都在旁边沃尔玛进行购物。春之城农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道蔬菜摊位良好1自家1人3个摊位600300520050%租赁便宜卖/自己吃王旗营蔬菜批发市场摊位一般2自家1人1个摊位250180270050%租赁便宜卖/自己吃王旗营蔬菜批发市场肉类李师傅猪肉摊位良好2自家2人2个摊位40020001800030%租赁便宜卖私人屠宰场摊位良好3自家1人1个摊位200800720030%租赁便宜卖私人屠宰场江岸小区-江北农贸超市位置：昆明市·盘龙区白云路与盘龙江交汇处面积：超市面积5000㎡主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。江北农贸超市内部情景江岸市场存在已久，无空缺的商铺和摊位，整体经营情况较好，品种比较齐全，能满足周边住户日常需求，主要以生鲜，熟食，水果类居多。江岸农贸市场市调信息江岸农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：5000㎡摊位数：400商铺数：140经营户：约400干货2%18商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30㎡)：150-750元/㎡/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨高峰期10：30—11：30约6000人江岸小区（860户）及周围约两公里范围内的居住人群。辐射该范围内常住人口近10万人。粮油2%15商铺酱料2%990%摊位水果8%4580%摊位蔬菜25%95摊位肉类18%5060%摊位熟食2%15商铺土特产4%22商铺生禽8%30商铺水产12%25商铺糕/面点3%20商铺咸菜2%11摊位百货5%15厨房用具2%6商铺其它5%12商铺江岸农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道水果四季水果店良好2自家1人30㎡商铺450030002700030%租赁便宜卖/扔王旗营李师傅摊位良好3自家2人2个摊位120018001890035%租赁便宜卖王旗营蔬菜摊位良好2自家1人2个摊位12006001080060%租赁便宜卖/自己吃王旗营刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位600400600050%租赁便宜卖/自己吃王旗营肉类黑猪猪肉店良好4自家2人30㎡商铺450030001800020%租赁便宜卖安宁养猪场李师傅摊位良好3自家1人两个摊位6001000900030%租赁便宜卖某私人屠宰场面点甜心包子铺良好3自家2人15㎡商铺1800500600040%租赁损耗极少东川面点良好3自家3人50㎡商铺5000400360030%租赁无损耗王家桥-西山农副食品交易超市位置：昆明市普吉路王家桥内面积：超市面积15000㎡主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。王家桥超市内部情景该农贸超市规模不大，品种也比较稀少，由于在城中村里面，交通也不是很便利，只有周边的人群会到该超市消费。王家桥农贸市场市调信息王家桥西山农副食品交易市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：1.2万㎡摊位数：560商铺数：240经营户：约650生活百货5%40商铺摊位（1米/个）：1000元/个/月商铺：(20-60㎡)：50-120元/㎡/月含在租金里，不单独收取电费：1元/度水费：单独供水的商铺按3.5元/吨10点—11点：约1000人王家桥及附近城中村居住人群粮油2%28商铺腌渍1%1990%摊位水果10%8080%摊位蔬菜25%180摊位肉类15%9060%摊位熟食2%12商铺土特产5%15商铺生禽8%35商铺水产10%4060%商铺糕/面点2%8商铺干货4%18商铺小吃3%12铺面厨房用具2%18商铺其它2%25商铺空铺4%30商铺王家桥农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道粮油茂林粮油批发良好1自家1人60㎡450020001200020%租赁损耗极少经销商厨具云南特产（店）良好2自家1人30㎡3000500375025%租赁损耗极少经销商水产鲜鱼店良好0.5自家1人路边摊600600540030%租赁便宜卖/自己吃虹桥蔬菜批发市场肉类猪肉摊位良好3自家1人一个摊位1000900810030%租赁便宜卖陆良养猪场篆塘-篆新农贸市场位置：昆明市新闻路中段面积：超市面积13000㎡主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、成品半成品等；纂新农贸超市内部情景属于昆明较老、规模较大的农贸超市、品种齐全价格便宜，导致很多人愿意前往，有部分北市区南市区的老年人都愿意到该超市进行消费，没有空缺的商铺及摊位，商铺转让费5-20万不等。篆新农贸市场市调信息篆新农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量占地：1.3万㎡摊位数：650商铺数：300经营户：约800干货2%35商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30㎡)：150-750元/㎡/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨10点—11点：约600人粮油2%30商铺酱料1%4090%摊位水果8%6080%摊位蔬菜28%190摊位肉类18%9060%摊位熟食2%30商铺土特产4%20商铺生禽8%60商铺水产12%140商铺糕/面点3%30商铺咸菜2%40摊位厨房用具2%20商铺其它8%60篆新农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道干货云南特产（店）良好2自家1人30㎡60009001080040%租赁损耗极少经销商小林干货（店）良好4自家1人20㎡3000500525035%租赁损耗极少经销商蔬菜石大姐摊位良好3自家1人2个摊位1200400540060%租赁便宜卖/自己吃虹桥蔬菜批发市场刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位400300450050%租赁便宜卖/自己吃马街蔬菜批发市场肉类陆良野猪肉（店）良好5自家2人30㎡1200035002100020%租赁便宜卖陆良养猪场李师傅摊位良好6自家1人两个摊位200020001800030%租赁便宜卖某私人屠宰场熟食宜良烤鸭良好5自家2人15㎡300020002400040%租赁无损耗宜良百年老卤良好3自家2人一个摊位40015001350030%租赁无损耗自制昆明市农贸（生鲜）市场调研总结本次市调工作对昆明市区内规模较大、辐射人口较多、经营农产品类及数量均极具代表性的五家农贸超市、一家生鲜超市进行了实地深入走访调查，结论如下：一、组织经营方式：1.农贸市场：采用投资建设方统一经营管理的方式，将农贸超市内商铺及摊位进行统一规划后出租给个人或企业任其自主经营，按期收取租金及管理费、卫生费等费用。根据商铺或摊位位置优劣采取不同的租金标准；2.生鲜超市：投资建设方完成场地建设、审批办证工作后进行货品的统一采购、统一销售、统一收银；部分品类如蔬菜、干货等可采取联营扣点的方式分别进行招商；3.标准化农贸市场：组织方式类似于传统农贸超市，但建设管理依据《昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范》进行。环境较好，管理规范；昆明市农贸（生鲜）市场调研总结三、存在问题及优劣势：1.农贸超市（江岸小区江岸农贸超市、王家桥农贸市场、篆新农贸市场等）：准入门槛低，购销渠道复杂，导致监管难；环境还比较低端，“脏、乱、差”；消费者购物环境糟糕，体验差；小商小贩随意喊价；商品较多的流通环节形成层层加价；且很容易受天气、节假日等影响，价格容易大幅度波动；2.生鲜超市（Q+life）：产销直接对接，减少中间流通环节，减低消费者购买成本；环境好；诚信度佳；统一经营导致经营者全部承担人员、运营、损耗等费用，经营成本较高；3.标准化农贸超市：根据《昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范》建设的新型农贸超市，软硬件环境较好，管理规范。具备了传统农贸超市品种多、经营灵活、各商户分摊损耗等经营成本等一定优势，但环境提升不少；PART：two保利大家项目市场定位建议根据市调分析及本项目综合因素对相应市场的定位提出建议保利大家项目市场建设建议根据昆明市农贸（生鲜）市场调研结果：普通农贸超市装修和经营环境在后期运营过程当中都需要投入大量的人力、物力、财力成本进行管理，因此建议本项目市场定位为：创新型标准化农贸集市其特点应遵循以下几个原则：顾客体验式购物生活食品餐饮化集市餐厅化即食食品外带化家庭正餐代烹服务台增值服务多元化即满足农产品购置需求，亦补充邻里型商业所属业态，从而扩展及满足对应消费者需求；PART：three保利大家项目市场规划建议根据本项目主体结构匹配相应农贸集市各区域，结合创新体验业态形成规划建议保利大家农贸集市功能布局规划建议（总平图）功能分区：熟食烘焙区、水产海鲜区、活禽肉类区、粮油干货区、蔬菜水果区、母婴美妆区、家政五金区、生活超市