昆明石林狂欢之都高尔夫项目市场研究与发展思路_199

赫石文化实地顾问新厦设计|2009.03石林狂欢之都《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网工作团队赫石文化实地顾问新厦设计三千万平米建设经验《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目背景本项目承担的任务与挑战收益最大化品牌效益充分挖掘项目资源优势推进石林旅游的升级转型省级旅游产业的重点项目打造品牌口碑与影响力，形成市场认识经济收益最大化的同时，市场认可的高品质旅游项目准确的市场定位与合理的物业分配，完成项目的使命项目形象塑造和产品突破，打造世界一流休闲度假景区甲方首个地产项目，可持续发展的战略意义极其重要快速回款《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网开发目标◇承接将石林地区旅游产业升级的使命◇建设世界级一流休闲度假中心，为城市引入全新的生活方式◇实现自身品牌效益以及经济收益的最大化，同时保证投资的快速回笼项目的开发目标——《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目发展背景分析全国顶级高尔夫别墅全国高尔夫物业开发相关借鉴市场分析云南昆明发展背景分析石林区位背景分析定位基础相关竞争市场分析昆明别墅市场昆明五星酒店市场市场定位策略销售计划价格策略项目核心问题规划调整建议规划调整目标规划调整示意图整体营销推广策略营销推广策略营销推广计划案场包装及视觉识别项目营销整合路径销售力量与管理下一阶段工作营销推广定位研究与调整昆明顶级会所市场总体定位客群定位产品定位营销主题营销背景规划调整在建高尔夫物业项目《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网初步结论营销必须针对客群客群必须针对定位一、项目发展背景分析云南昆明发展背景分析石林区位背景分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网云南、昆明的发展机遇对外——中国进入东南亚、印度洋的桥头堡东南亚各国经济、文化交流的国际化大都市中国中西部五省区对外交往的集散地对内——中国自然资源、人文资源大省中国最著名的旅游目的地西藏青海昆明甘肃陕西新疆马六甲泰国老挝柬埔寨缅甸印度贵州四川《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网石林区位背景分析石林地区距离昆明市约80公里与昆明市的距离决定尚无法便捷的享受中心城市丰富的城市配套项目地处昆明市一小时辐射圈内，因此对休闲客群的吸引力与昆明城市吸引力相比不足在昆明国际化大都市的发展背景下，地处昆明周边的石林，难以抵御中心城市的“吸血”效应二、相关市场初步调查分析相关竞争市场分析相关借鉴市场分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网英国社会学家/艺术批评家约翰.斯道雷“不管我们喜爱与否，在现代消费社会里，商业艺术是真正的艺术，真正的艺术是商业艺术。”《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网相关市场界定石林狂欢之都的相关市场全国高尔夫物业开发昆明顶级会所市场昆明别墅市场全国顶级高尔夫别墅昆明五星级酒店市场相关竞争市场相关借鉴市场石林狂欢之都的相关市场全国高尔夫物业开发昆明顶级会所市场昆明别墅市场全国顶级高尔夫别墅昆明五星级酒店市场“世界上最好的房子不是建在高尔夫球场旁，就是建在半山上”《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网宏观别墅政策背景2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及叠拼等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制引发了独栋别墅在售项目的价格高涨。2008年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，因此，2008年的昆明别墅市场并没有出现大规模的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格仍有所上升，但涨幅不大。定位不当或品质较差的别墅产品的市场行情不容乐观。2004年1月10日，国务院办公厅发布关于暂停新建高尔夫球场的通知，高尔夫球场的增长因此趋缓高尔夫别墅的市场供应有限，项目发展前景看好《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网昆明别墅市场供应2006年5月出台的叫停别墅建设的宏观调控政策，致使昆明别墅市场的新增供应量从2007年2季度开始出现下滑，且一直保持在较低水平与供应量的下降相比，别墅市场的成交量一直保持稳定《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网别墅市场销售2007年之前，昆明别墅整体销售率忽高忽低，起伏不定，市场销售情况不稳定2007年2季度之后，别墅销售率基本保持在一个稳定的状态说明随着生活水平的提高，现代人追求高品质生活的意愿加强，对高端产品、休闲度假物业的需求进一步扩大销售率0%10%20%30%40%销售率6%9%25%12%35%19%1%28%22%29%23%2005年4季2006年1季2006年2季2006年3季2006年4季2007年1季2007年2季2007年3季2007年4季2008年1季2008年2季《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网昆明别墅价格水平从连续性数据来看昆明别墅市场的销售价格一直在增长中，别墅平均年增长率为18.66%相较于08年住宅市场销售价格的小幅下降，别墅价格虽曾有小幅波动，基但本保持在稳定增长的状态从2008年末至目前，昆明在售别墅项目整体均价为9100元/平米左右020004000600080001000000.10.20.30.40.50.6价格增幅价格406446045047536082459100增幅13.29%9.62%6.20%53.82%10.37%2003年2004年2005年2006年2007年2008年《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网昆明在售别墅《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网别墅市场概况目前，初步统计昆明市场共有28个别墅楼盘上市供应，其中，纯别墅楼盘有11个，综合型楼盘有17个（含有部分别墅）在售楼盘中纯别墅楼盘比重相对较低，主要由于部分纯别墅楼盘已经销售告罄而退市了，而新增项目又由于房地产的严峻形式都推迟或放缓了开盘的节奏从供应区域看，仍以南市区、世博板块及近远郊区域为主目前在售别墅项目整体均价为9100元/平米，价格较高的有橡树庄园、同德极少墅等，均价在13000元/平米左右，售价最低的是金麟湾、茉莉唐朝、村上春墅等，均价在4000—5000元/平米左右别墅市场的供应与需求呈两极分化状态，顶级别墅和经济性别墅都存在较大需求，别墅产品因此呈现两端发展的态势区域环境位置理想、创新多的高品质别墅产品，由于具有一定的增值保值的价值，所以受到消费者关注，而另一类虽离市区较远，拥有绝佳自然景观资源，休闲度假功能凸现，价格适中的近远郊楼盘也有一定需求《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从区域位置和别墅价格来看，目前别墅价格基本可分为3个价位传统别墅区域（南市区滇池路、世博板块）环境优美，交通便利，周边配套完善齐全，高档住宅集中区域，价格区间：10000—13000元/平米间；新兴别墅区域（植物园板块、经开区板块）价格区间：6500—8000之间；近远郊别墅区域（安宁、富民、昆瑞公路等）4000—7800之间。板块特征昆明别墅集中在城市近郊的自然风景区，或核心产业带动区富民《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网滇池卫城橡树庄园价格区间：9554—17857元/平米，均价13000元/平米开盘时间：2008年8月23日，首期推出108套，当天售出82套物业类型：纯双拼别墅，209-327平米，主力户型面积在212-238平米间，每户均赠送花园及庭院、地下室、露台和下沉庭院社区配套：18洞高尔夫运动公园、游泳池、网球场、篮球场、沙滩排球等；幼儿园、九年制学校典型案例《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网滇池卫城橡树庄园产品定位：橡树庄园是一个定位于纯别墅高端产地项目，杜绝多层与高楼、别墅区混杂报带来的人群素质参差不齐，带来建筑组团间平等的视野和邻里和谐的基调；除位于岛屿岸线边的别墅可以零距离地享受到高尔夫水域和果岭景观外，建筑师特别为岛中心的别墅设计了“微地形”处理，即把岛屿中央的别墅地基提升，约高出岛屿岸线别墅一层的中央别墅庄园，举目四望，视野开阔优劣势：优势在于滇池路板块独特的地理区位、景观优势、城市配套、休闲度假设施等；项目劣势在于物业类型为纯双拼别墅，不能满足独栋别墅客户的需求简评：项目采用了大规模的景观配套，以高尔夫景观做为项目的配套，在提升项目品质方面起到了较好的作用，另外，项目地处滇池路一带，周边配套较好，同时极力完善内部配套，从目前的情况来看，这是一个兼具品质感和性价比的项目，在中高端客群的定位方面也取得了较好的成效。典型案例《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网春城高尔夫占地面积：度假村占地面积约7496亩，球场占地面积为2400亩项