昆明高新区风动项目展望56p

昆明高新区风动项目————————项目展望云南龙琨房地产开发有限公司导引生活与工作的畅想•通过工作产生价值，通过工作产生物质，通过工作寻找生活的目标•生活是人们为了生存和发展而进行的各种行为，同时也是体验生命的过程•......工作与生活是人们每天都在做的事情•于是•为了能够更好的工作，创造更多的价值，便有了越来越高级的写字楼和办公场所•为了让人们体验生命更多的乐趣，便有了以商业、办公、居住、文化娱乐、游憩为一体的建筑综合体•于是•便有了德国哲学家黑格尔的名言•“音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐”•基于对上述主题的认识，我们开始对项目展开设想•part1——项目遐想•part2——产品随想•Part3——开发步骤目录contents•part1:项目遐想土地属性：B2商务用地，可兼作为B1商业用地进行商业开发•规划属性：容积率4.0,建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑控高180m•预计交易底价650万/亩，楼面地价2773元/㎡典型的商务用地供地模式项目属性项目位置市场现状•写字楼：本项目周边写字楼供应量巨大，保利六合、人民路壹号、联想科技城等大型综合商业项目都存有大量写字楼出售，且相对本项目而言，上述项目均是城市综合体项目，拿地成本相对较低，区位、配套均较完善。•商业：高新区今年大量商住项目涌现，市场放量较大，且项目周边有少数项目在通过底价策略冲击市场，仅经典双城推出商业、酒店、写字楼等就达100万㎡左右。•公寓：高新区教育配套资源丰富，相对公寓类产品销售状况较好，但公寓价格与产品的品质和区位有非常直接的联系。项目价值解读资源属性：教育、金融、居住社区区位价值：地铁、城市立体交通、高新区面向主城门户规划属性：区域中心、复合业态政策属性：不限购、不限贷市场属性：市场容量大项目本身：拿地成本较高，与既有项目相比楼面地价较高市场属性：市场放量大，竞争激烈社会属性：项目相对较小，品牌影响较弱项目之长——核心优势项目之短——短板效应项目机会区域内的商务办公环境整体等级较低，项目在开发定位上可以填充该空白，在定位设计上以复合商业汇集高新区“硅谷”文化为主，建立舒适特色、高档次的商务办公环境。项目愿景项目建成后，将成为昆明西城的新城市地标，展现城市发展的新高度项目将通过复合型业态的规划与打造，形成该区域的商务、商业、娱乐、休闲新中心，展现现代化的城市新形象。项目打造完成后，全新时尚的商业业态及商业品牌入驻高新区，引导当地消费观念和生活习惯的品牌新理念主体定位高新区门户商务区产权式公寓体验式风情街区一站式购物中心情景化城市广场城市地标级写字楼五大核心亮点城市级地标一站式购物中心体验式风情街区情景式主体广场产权式公寓高新区门户，区域新高度，高档的硬件条件，完善的社区配套，高附加值的产品规划，建筑与生态相结合，代表城市奋进、发展、欣欣向荣的新景象•商业景区化;体验式风情商业街区，不仅将视觉（听觉）、触觉、味觉都融入了其中，而且能使人感觉到愉悦的全方位参与的购物行为方式。城市级地标一站式购物中心体验式风情街区情景式主体广场产权式公寓城市级地标一站式购物中心体验式风情街区情景式主体广场产权式公寓舒适的购物环境，精致的硬件条件，丰富独特的商业品牌，打造独一无二的一站式购物模式城市级地标一站式购物中心体验式风情街区情景式主体广场产权式公寓soho空间，可商可住，产品灵活多变，满足不同投资者的投资需求城市级地标一站式购物中心体验式风情街区情景式主体广场产权式公寓情景化的城市商业广场，结合丰富多变的地下、半地下空间，成为集景观、休闲、购物、娱乐为一体的城市居民集结地•part2:产品随想•我们用三年后的视角来衡量产品，多角度、多方面、全方位、立体化的对产品进行全新的构建，我们的目标一定能够实现产品定位形象定位突出项目整体景观优势，丰富空间效果，营造具有高新区“硅谷”文化的中高端商业办公、商业社区。产品定位客户定位总部经济：覆盖昆明西片区的企事业单位及招商进驻高新经济技术开发区的园区企业、以及滇西乃至云南其他地州驻昆办事处关键词：锁定目标客户，量身打造•小结：结合昆明市目前房地产市场状况及高新区房地产市场情况，潜在消费群体对中高端的商务配套小区具有更高的期望，本项目产品定位为以商业广场为吸引亮点，引进中型商场，充分运用好项目的35%的建筑密度，打造昆明独具一格的风情商街（可提前启动，项目风情商街部分可独立与地下室大底盘以外先行打造，作为项目前期快速变现产品）；以汇集高新区中高层次人才为目的，建立集强大的商务标识、景观及高端商务配套的中高端商务办公环境，以青年上班族为客户群体，建设以汇总小面积、青年时尚生活格调为主的精品公寓。产品功能及组合模式产品功能及物业组合初探地块规划定性开发体量分析ABCD总体布局意向功能组合：高新区地标—甲级写字楼，一站式购物中心B区：体验式步行街功能组合：商业步行街、社区便民服务中心C区：产权式公寓功能组合：soho公寓、地下商场、大型超市D区：情景主体广场功能组合：下沉式商业广场、精品购物中心、娱乐主力店产品结构组合示意图开发体量示意1总用地面积㎡3661850亩2净用地面积㎡28390.542.6亩3总建筑面积㎡170652商业集中商业㎡地上12000平均4层，能与街区商业串联地下15000购物商场及主力店商业街区商业㎡15000平均2层半，作为销售主力，底层占地面积约6000㎡写字楼500002栋写字楼，其中风动独立回购1栋，其中一栋为超高层建筑SOHO公寓366522栋公寓，平均约28层，单层建面600~800㎡地下车库42000三层地下室，其中负一层为商业，地下室开挖面积21000㎡业态空间示意项目定位参考案例设计构想——写字楼建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系写字楼价值金字塔硬件体系硬件体系由建筑高度、外立面等客户可直接感知的敏感点构成，高品质的硬件是高端写字楼的必选项硬件体系写字楼特色体系建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系低碳体系、个性化体系、人性化体系、生命安全体系等特色体系由以低碳体系、个性体系等写字楼特有的体系构成，是写字楼拉开差距的关键写字楼价值金字塔特色体系硬件体系硬件体系特色体系精神体系建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系低碳体系、个性化体系、人性化体系、生命安全体系等站位城市高度、弥补城市缺憾、凝聚城市精神、塑造项目形象、彰显项目价值的精神文化价值体系高端写字楼作为城市的地标建筑，需从城市高度进行思考，起弥补城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是单纯的最为一座写字楼写字楼精神体系写字楼价值金字塔写字楼在硬件配置方面终究将接近“极限”，特色功能也仅为树立差异性的选项，建立写字楼自身的精神文化价值体系才是拉开与其他项目差异的关键未来写字楼可从以下6个途径树立自身文化价值：“产品系出名门”（优秀设计师作品），“顶级品牌价值引入”、“国际化价值观引入”、“挖掘区域历史文化，注入建筑设计”、“建造期间以知名事件、人物嫁接”、“举办公益活动”精神文化价值体系设计构想——体验式街区亲切、放松、快乐的主题商业街区设计构想——体验式街区下沉商业——充分挖掘下沉商业广场的价值，增加项目赢利点设计构想——体验式街区产品附加值——退台、屋顶利用、垂直绿化设计构想——公寓sohu产品示意：单套建筑面积55平米层高4.8米，低总价，高赠送标准层平面半搭夹层平面全搭夹层平面室内意向设计构想——情景主体广场广场——广场是聚集人气的地方，情景主体广场不但能聚集人气，还能增添情趣，让人流连忘返挖潜增效情趣空间主体广场服务配套•part3:开发步骤•项目总体进度安排•项目开发总工期(从项目土地完成摘牌开始作为项目开发起始时间)：2013年四季度开始确定与风动集团的合作关系，2014年中完成土地招牌挂启动项目二级开发，2014年底开始进入项目建设阶段至2017年底中项目竣工交付使用，项目开发总工期为3年（12个季度）。•结论：通过变现能力强的产品（写字楼、公寓及商业街）可确保项目顺利实施，自持物业有较强的补血和造血功能，且自身随着商业氛围的不断加强，盈利能力也将不断增强，由于项目的用地性质决定了项目一定会经历一定时间的运营周期。•从社会效益来说：高新区管委会对该区域厂房搬迁改造的支持，能够积极推进项目，同时通过对该地块的改造，在高新区整合区域资源呈现一个特色的商务中心，为公司建立云南地产品牌打下夯实的基础。•从环境效益来说：该项目完成后，可以为优化区域资源结构和协调规划提供基础，同时通过呈现一个特色的商业项目向人们传达一种超前性的景观生态和商务精神Thanks