昆明龙山别墅项目提报方案幻灯曼格尼菲接案-65P

封面龙山别墅LongShanProjectsandprogrammersreported项目提报方案第一章市场调研1、市场分析2、竞争分析3、市场小结第五章项目推广策略1、项目推广策略概述2、项目推广阶段SHOW稿3、项目包装推广预算控制4、项目推广户外媒介推介第二章项目定位1、项目整体定位2、项目形象定位3、案名、整体定位、广告语4、目标客户定位第三章项目实施工作计划项目整盘工作计划排期第六章项目营销策略1、价格策略2、销售组织第四章项目包装策略1、项目包装策略概述2、项目包装时间节点3、项目包装要点4、项目包装费用预算目录【CONTENTS】□2006年各类物业供应比差距不大，普通住宅供应仍然为现实供应量的主体。□2007年，昆明住宅市场128个已开盘楼盘共成交住宅49776套，成交量比2006年增加10.98%，全年成交量增幅同比2006年减少了29.8个百分点。《2007年昆明市地产产品供给状况》85.95%9.36%4.69%普通住宅高级公寓别墅物业市场研究·市场分析PS：以下数据来源为曼格尼菲公司付费购买数据。2007年，昆明住宅现实供应量（已开盘供应量）约为75353套，各类产品（普通住宅、高级公寓和别墅物业）的供应比率如右图示：2007年昆明市地产产品供给情况1138193415930500100015002000成交数量（套）2005年2006年2007年《昆明别墅市场需求状况（05~07年）》昆明别墅市场成交/需求情况（05~07年）市场研究·市场分析473934673533010002000300040005000供应量（套）2005年2006年2007年《昆明地区别墅产品供应状况（05~07年）》市场研究·市场分析昆明地区别墅产品供应情况（05~07年）24.01%55.78%45.09%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%销售去化率2005年2006年2007年昆明别墅产品市场去化率（05~07年）市场研究·市场分析昆明别墅产品市场去化率（05~07年）□2007年，昆明别墅市场，在售楼盘21个，总供应量为3533套，占年供应量的4.69%。□2007年，别墅成交量为1593套，各个楼盘平均销售率45.09%。市场研究·市场分析昆明别墅市场供需情况概述区域楼盘个数（个）供应量（套）供应占总量比重成交量（套）成交占总量比重均价（元/平米）东市区21684.8%16810.5%7997南市区9184552.2%77648.7%10183北市区455015.6%25816.2%7622近远郊区域697027.5%39124.5%47522007年昆明别墅物业供应的主要区域是南市区，以滇池路、广福路区域的别墅物业供应量为主，南市区的别墅供应量占别墅总量的52.2%，近远郊区域，东市区由于潜在供应别墅物业都未开盘供应，因此东市区供应量减少，近远郊区域的别墅物业供应量也比较大。2007年昆明别墅各区域别墅市场纵向对比市场研究·市场分析项目名称主力布货面积档均价总价区间销售情况高天流云独立别墅每栋1.5亩350~450㎡（主力户型）二期1.38万元/㎡418~488万元/套已售磬滇池高尔夫独立别墅、高层1.1万元/㎡（二手房：10800元/㎡）200~1500万元/套主力500万元左右/套高层公寓只剩下一层。价格12000元/㎡。别墅剩最后一套，700㎡，1890万元。百大博园世家独立别墅、联排别墅455~510万元/套已售磬海韵枫丹独栋双拼345——514㎡1万元/㎡110——550万元/套只剩双拼货品，价格300万左右每套。茉莉唐朝中式院落经典双拼9千-2万元/㎡07年底以2万/㎡为销售说辞，并宣称08涨至2万/㎡以上西山别墅双拼别墅、独立别墅249.18~400.13㎡（主力户型）一、二期:7千元/㎡三期:1万元/㎡（二手毛房：7400元/㎡）四期观心悦现认筹，6月下旬7月初开盘。有双拼，独栋。双拼价格200万元左右/户，独栋200到400万元/户左右。同德极少墅叠拼,双拼,联排,独栋1万元/㎡独栋500到800万/栋一期90余户剩10余户,二期90余户近期开盘市场研究·竞争分析万辉星城个案分析占地：3000亩；建面：200万㎡（其中商业建筑面积123572㎡）；容积率：1.07；规划总户数：16290户；所属区域：安宁太平新区；社区配套：水上公园、步行街区、学校体育街区、钟楼和教堂等；主力布货：花园洋房、联排别墅、双拼别墅和独立别墅；独立别墅单价8000元/㎡左右，总价240万左右；销售情况：07年底开盘，现一期花园洋房剩80余套，联排别墅售磬，还余双拼与独立别墅。万辉星城属大型综合住宅社区。对该项目的分析，可得出这样的结论：远郊项目的操作，需要有样板园区支持，才能更好地操作。市场研究·竞争分析温泉山谷与本项目同为温泉镇项目。温泉山谷于此次在房交会露脸，为世纪天乐房地产有限公司开发。用地9600亩，堪称超大盘。该项目一期产品配货为：创意联排别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅及花园洋房。温泉山谷价格尚未公开，预计于下半年开始发售，均价预估为6000元左右。温泉山谷属大社区项目，按照消费全客层的方式锁定目标顾客。温泉山谷个案分析市场研究·竞争分析“村上春墅”昆明西北23KM“富明县”境内，螳螂川与昆禄路交汇处，107亩，108套独栋，77套联排。该项目于此次房交会发放认筹卡。样板园区现已开放，二期主体工程预计9月30日竣工，年底可交房。此次在房交会公开均价为5000元/㎡。“大理感通别墅”500亩，368套栋，联排，独栋，精装，130~500万元/套。“大理洱海天域”300户，主力户型230㎡左右，均价12000元/㎡。大理洱海天域与大理感通别墅同不属昆明市场，不过因品质与本项目相近，列出有一定参考价值。其他别墅个案分析市场研究·竞争分析■昆明市区周边别墅用地较小，多集中在150亩以下。而与昆明市区较远的别墅用地，除西山别墅外，无大规模别墅用地供应。■纯别墅开发均集中在滇池旅游度假区、金殿风景名胜区、西山风景名胜区。在国家温泉旅游度假区，尚无高档纯别墅项目供应。■昆明市别墅市场消费人群出现一定变化，省内地州顾客与省外顾客出现增加。■2007年别墅供应基本与06年持平，但别墅需求量出现一定程度下降，部分别墅顾客转而选择高档公寓中的类别墅产品（如：底跃、顶跃）。■2007年别墅销售去化率为45.09%与06年相比虽然出现一定程度下降，是因为高档公寓的分流，总量波动不大，但07年别墅销售去化率与05年24.01%,相比则显著提高，这一点证明与05年相比高端地产市场购买力显著提高。■近年供应的昆明高档别墅项目中，尚无以“温泉”和“汤文化”为产品核心卖点的别墅。“温泉”和“汤文化”是本项目绝不可复制的自然与文化资源。■纯别墅高档项目正尝试产品创新趋势。如茉莉唐朝9项国际领先的高科技系统。■昆明市场出现千万级别墅趋势。如西山别墅售价为200万美圆一栋的独栋别墅；滇池高尔夫最后一栋独立别墅，售价为1890万元人民币。市场研究·市场小结第一章市场调研1、市场分析2、竞争分析3、市场小结第五章项目推广策略1、项目推广策略概述2、项目推广阶段SHOW稿3、项目包装推广预算控制4、项目推广户外媒介推介第二章项目定位1、项目整体定位2、项目形象定位3、案名、整体定位、广告语4、目标客户定位第三章项目实施工作计划项目整盘工作计划排期第六章项目营销策略1、价格策略2、销售组织第四章项目包装策略1、项目包装策略概述2、项目包装时间节点3、项目包装要点4、项目包装费用预算目录【CONTENTS】顶级名流温泉别墅项目定位·项目整体定位项目定位·项目形象定位以龙山之名，定义名流栖居！◎拥有温泉、森林、坡地的顶级北美山地别墅大宅。◎昆明市顶臻别墅物业◎半小时生活圈的名流第一居所◎“名流生活”的代名词，◎高尚、尊崇、社会名流地位的象征；◎凌驾于昆明市所有别墅项目的“名流社区”◎2008最具影响力与关注度的“名流温泉别墅”◎昆明别墅地产发展历程中的标杆性楼盘案名、整体定位、广告语【案名】南方·珍泉·龙山别墅【整体定位】顶级名流温泉别墅【广告语】泊心、泊岸、泊天下项目定位·目标顾客定位客户分类特征描述阶层界定具体指向一类客户位居上流社会，年龄在45以上，旗下拥有一个或数个企业，配有多套高档物业及豪华车辆；年身价在千万以上。该类客户为社会顶级消费者，常身现于酒店、会所、GOLF等上层社会社交场所。社会各阶层名流人士（集财富、权贵、名誉于一体）云南名牌企业所有者上市公司领导阶层大型国营企业领导商业银行行长个别高赢利企业所有者二类客户年龄在40左右，文化层次较高，大多在知名企业供职，多为年轻化富豪。年收入百万以上，常出没于高档消费场所。金领一族海归派大型企业高管（金融、贸易、地产及其他）、行业知名专家、高校高级教授基金经理或证卷公司高管三类客户智商较高，手握重金，有极强的商机把握能力。高端投资客突发性爆富人群（股票、投机）四类客户身居国家机关高位，城府较深、行事低调、偏好传统，甚是重自身形象。政界名流云南各地洲实权领导地市级政府部门官员省级各委、办、局领导。第一章市场调研1、市场分析2、竞争分析3、市场小结第五章项目推广策略1、项目推广策略概述2、项目推广阶段SHOW稿3、项目包装推广预算控制4、项目推广户外媒介推介第二章项目定位1、项目整体定位2、项目形象定位3、案名、整体定位、广告语4、目标客户定位第三章项目实施工作计划项目整盘工作计划排期第六章项目营销策略1、价格策略2、销售组织第四章项目包装策略1、项目包装策略概述2、项目包装时间节点3、项目包装要点4、项目包装费用预算目录【CONTENTS】项目整盘工作计划排期工作板块阶段/时间设计与包装面推广面策划面销售面现场工程支持第一阶段06月~07月15日历时45天1.户外企业形象画面设计完成2.项目基础形象识别设计完成3.各类销售物料设计完成4.销售部包装设计完成5.项目主形象平面设计完成；核心：企业形象建设1.“项目包装推广策略”完成并通过；2.“项目营销策略”完成并通过；3.“项目销售模式”设计完成并通过。4.首期电台广告创作与制作完成1.销售部选址完成；2.销售部包装方案确认并启动包装；3.销售部组建启动并完成。4.沙盘制作；5.看房车准备；（豪华礼宾车）1.现场施工全面启动，1.户外广告媒介与电台选定2.首期户外广告出街3.首期电台广告发布4.老昆安公路户外媒介建设完成并发布5.安宁温泉牌坊户外媒介建设完成并发布项目整盘工作计划排期工作板块阶段/时间设计与包装面推广面策划面销售面现场工程支持1.项目看房引导设计完成；2.项目样板区包装设计完成；3.本阶段项目报纸广告设计完成4.项目楼书、折页等宣传物资设计完成5.二期户外画面设计6.2期启动报纸广告设计核心：项目形象建设与引导项目定位与品质包装；引导体系建立通道、环线、大门、独立别墅样板区展示1.项目价格策略完成2.项目《销售一房一价表》制定完成并通过。3.销售培训完成。4.二期电台广告创作与制作完成5.软文撰写；1.项目销售部包装完成。（8月15日）2.销售团队入驻3.销售部开放（8月25日）4.首期样板区开放。项目外围、入口、别墅样板建设完成，1.项目环线道路（半幅）建设完成。（既：沥青路面+人行道+景观绿化）2.项目既有3幢样板样板区基本完成（绿化+立面+内部装修）3.项目入口与入口通道建设完成（道路+绿化+门岗+入口处景观）4.项目施工包装档班板完成（施工区域割断+局部周边农民房隔断）5.一期工程出地面，1层以上。1.二期户外画面更换2.二期电台发布内容更换3.项目引导媒介体系建立并发布4.项目报纸广告启动（2期）5.项目沿线引导体系建设完成并发布；6.样板区包装完成；第二阶段07月中旬~8月历时45天关键节点：销售部启用首期样板区开放工作板块阶段时间设计与包装面推广面策划面销售面现场工程支持第三阶段9月~10月中旬历时45天关键节点：房展会首期联排别墅样板区开放•