星河时代项目亮点分享与经验总结

星河地产首进龙岗豪宅大盘营销分享——代理六部潘月妮项目位置龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处占地面积159236平方米建筑面积468090平米（其中住宅面积：170000平，商业面积：82000平方米）容积率1.69实际容积率2.9总户数以及规模拼前1618户，拼后1190户；其中高层1445户、多层173户。由10栋高层住宅组成；规划多层住宅包括4层叠墅住宅17栋、5-6层住宅11栋。交通状况近黄阁路、深惠路、龙翔大道、南坪快速、惠盐高速等城市主干道；靠地铁3号线大运站3分钟步程8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成项目概况大运新城与龙岗中心城交汇处46.8万平米都会综合体项目现场照片黄阁路星河时代花园周边环境劣势：1、周边农民房林立，无生活配套支撑，环境较差；2、无自然景观资源；3、高铁视线及噪音影响较大；3、位于中心城边缘，昭示性差。12%的洋房＋４%别墅树立豪宅大盘形象高层50％的88平改三房，34％的130-180平拼合四—五房备注：90平方米以上住宅面积：51000.00平方米，90平方米以下住宅面积：119000.00平方米。90平方米以下住宅占总住宅面积比例70%项目概况面积户型户数套数比合计户型面积比面积比高层平层小户89三房二卫48048%4272025%69.70%平层拼合130三房二卫12412%1612020%146三房二卫12412%18104162四房三卫12412%2008824%176四房三卫12012%21120复式不拼合205—293%59454%26.80%高层合计1001100%124097多层洋房203～258—14074%3110518%TH277～303—4926%143558%多层合计189100%45460合计（合拼后）1190169557100%100%主打城市复合功能区、别墅稀缺价值、打造首个墅级综合体高端生活全案地段价值：处于大运新城与龙岗中心城交汇处，未来集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。区域配套：享大运新城1800亿国际配套。交通价值：深惠路沿线，3号线双地铁口物业。别墅价值：片区内唯一高端别墅项目，高端综合城市豪宅大盘。规划价值：高低配物业，8万商业MALL，3-12年学校教育体系。商业价值：复制深圳第二个COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。星级物业：六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理。项目评价2010.6.182010.6.222010.08.28举办产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约Cocopark分展场正式开放2010.09.212010.10.012010年10月1日第一批别墅产品推售，2011年1月10日第二批高层开盘，2011年3月26日第三批高层开盘。营销节点携手李连杰壹基金，于在星河丽思卡尔顿酒店召开《海洋天堂》首映礼新闻发布会，360度环幕营销中心开放别墅样板房开放2010.10.262010.12.012011.1.22011.3.26第一批高层样板房开放第二批高层开盘业主晚宴别墅加推第三批高层开盘第一批别墅开盘2010.10.102011.1.9深圳实验学校签约2010年6月188.289.216.2210.110.10活动起势线上李连杰主演《海洋天堂》深圳慈善首映礼明星见面会。星河捐款100万营销举措发挥一贯慈善作风，嫁接相关电影，拉动项目首次亮相各大地产网站条幅赞助提供《海洋天堂》深圳慈善首映礼明星见面会门票10张，于房信、搜房网等业主论坛，提前一周炒作【网络抢票活动规则】1、有效时间内，以下楼层可获得两张票，分别是尾数“333”、“666”、“888”楼，且回复符合要求者，可获得电影票2张。不重复得奖，10张票送完为止！2、跟帖回复需含有关键词：“我爱公益活动”、“关注中国自闭症患者”，和“星河地产：中国高端都会生活专家”，其中一个即可。不符合回复要求的楼层视为无效，将顺延至下一楼层。3、抢到规定楼层并符合回复要求的ID，请尽快将您的真实姓名、性别、联系电话用悄悄话的方式发给我们！我们将会尽快与您确认领票。【领票方式】提前2天到星河cocopark星空广场报ID姓名和联系电话。形象铺垫——2个月，大手笔活动铺垫现场配合线上设置《尊贵客户置业计划》房信、搜房网络条幅，业主论坛及剑客炒作营销推广过程星河cocopark分展场开放三日千人到场6月188.289.212010.6.2210.110.10线下6月份开始进行来电接听进行前期储客阶段（仅记录客户资本资料待后续跟进）目的蓄客启动，传递项目所在区位、规模及定位，摸查客户背景及置业情况，提前蓄客。借势借4天前的明星见面会势头，启动分展场营销举措形象铺垫——乘势推出项目，正式面向市场活动亮点线上于深圳丽思卡尔顿酒店隆重举行星河时代大典，邀请国内外各领域大师对项目进行介绍，特邀请深圳卫视主持人刘茗茗和凤凰卫视主持人尉迟琳嘉主持全场，特邀影星袁立、黄奕也亲临现场。房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸营销推广过程产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约6.189.2110.110.10目的商家进驻确定高端豪宅全案生活，明星效应再掀市场高关注度2010.8.286.22营销举措形象造势——一周后携手旗下品牌商家，明星造势亮点环幕营销中心、红飘带会所售楼处。首个将环幕影视营销中心开放，制造话题，引起市场持续高关注度6.182010.9.2110.110.108.286.22营销举措正式亮相——3周后360度环幕营销中心开放不足售楼处设置于2楼，导示系统不清晰线上线下项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸梳理客户，正式接待营销举措6.189.212010.10.110.108.286.22高调面市——10天后亮相秋交会，园林及样板房展示开放梳理客户，客户升级启动，验资10万，并冻结20万资金于中国银行指定分行，开盘可享额外2个点优惠。首推单位别墅产品亮相。蓄客升级线上线下房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信营销举措6.189.2110.12010.10.108.286.22历时4个月，第一批别墅产品开盘，蓄客量1000多批，认筹量仅40多个，开盘仅销售35套。类型/规模占地面积:159236平方米建筑面积:468090平方米推售套数开盘推出28套（28套是对外口径，其实别墅已全部拿到预售证，即全部可售，相当于全部推出）推售户型250-300平米联排10套303平米双拼2套240平米叠加16套开盘时间2010年10月10日（上午11：00）开盘地点项目售楼处价格双拼总价1500万-1800万，均价约6万/平联排总价900万-1300万，均价4-5万/平叠拼总价650万-800万，均价3.5万/平折扣最多享受十个点优惠（中行VIP2个点，当天开盘选房5个点，七天内签约2个点，一次性付款1个点）销售率当天销售35套（28套售罄后又加推）到场客户数量到场客户约180人选房方式诚意客户经销售代表确认发号，现场叫号约90余号，5个号一批进入内场算价选房，进入内场所有有号客户算价同时可参与抽奖（奖品有香奈儿香水、施华洛世奇项链、IPhone4和苹果一体式电脑等），算价后决定是否选房。客户构成市内和龙岗客户都有，潮州人居多，年龄在35—55岁。从事行业以金融、公务员、私营业主居多评价评价借星河品牌成功造势，别墅产品高调入市，但疏于蓄客期间高端客户积累，以失败开盘告终，最终未能突破区域豪宅价格。蓄客方面：积累近千批客户，多关注高层中小户产品，高端别墅客户前期未集中关注及拓展，导致最终别墅升级仅40余批。推盘策略：别墅入市，借此拉高项目后续整体价值嫁接造势：4个月时间，星河自身品牌和资源，将项目高端形象迅速掀起热潮。成功之处不足之处推售情况：对外宣称推出28套，实际是全部都可以卖（别墅全部拿预售证），据内部了解当天一共卖了20多套，其中关系户占了10多套，其余10套左右为现场客户成交，此部分客户多为潮汕客户（孩子多，身份证多）。成交情况：当天一共卖了20多套，其中靠星河关系户占了10多套，其余10套左右为现场客户成交，此部分客户多为潮汕客户（孩子多，身份证多）。价格情况：价格虚高，可打75折，大幅提高对外报价提高身份，提升后期大批量推售的89平米小户的性价比，别墅号称4-6万，实际双拼成交价格（临湖）4万/平，（不靠湖）3.8万/平，联排3万/平，叠拼2.8万/平。媒体推广：启动分展场蓄客，线上以户外T牌、网络、星河自身资源为主，电台、电视为辅；线下以短信、楼体条幅、路旗为主，围墙为辅。营销举措销售持续，经过20天，于六星级酒店举办业主答谢会，制造热点关注，为再次加推剩余别墅单位作准备现场抽奖，来宾将近300多人活动配合线上房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台推售效果成交不理想，仍持续第一批的价格优惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5线下项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信营销举措经过一周，现场举办儿童绘画比赛，再次加推剩余别墅单位于售楼处，邀请近百名业主及诚意客户参与。制造现场热闹气氛活动配合线上房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台推售效果成交不理想，仍持续第一批的价格优惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5线下项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信营销举措重新造势，高层89平样板房开放，携手房信网，开展幼儿教育主题系列活动12.5“赢在时代起跑线上”主题活动，儿童积木大赛、少儿时装秀等，第一季共64个家庭参加。活动配合线上房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、星河世纪LED广告启动优惠升级，验资并冻结10万于中国银行，享开盘2个点优惠蓄客方式10.302010.12.11.93.2612.201.211.5游园林、参观样板房、参与亲子活动，完成即可获得精美礼品，还有机会获取迪斯尼全家游门票。【活动介绍】1、网络填写报名表，在12月12日前往“星河时代”销售中心参与，或现场填写报名卡2、在绘画比赛、游园林、参观样板房三个环节中分别领着游戏卡收集印章，集齐3枚印章即可领取精美礼品一份，更有机会抽取香港“迪士尼”门票3、盖章区域：1)参与儿童绘画赛，完成作品，收集1枚印章2)参与游园林，收集1枚印章。3)参观样板房，收集1枚印章12.11蔡老师亲子教育课堂12.18现场剪纸、花草种植和圣诞树DIY活动12.29儿童亲子摄影大赛线下项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信营销举措乘势追击，高层130-160平样板房开放，保持客户持续关注线上房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告蓄客方式10.3012.11.93.262010.12.201.211.5持续验资蓄客，升级客户达200多批线下项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信营销举措正式签约深圳实验学校，主打名校教育，拉动客户，坚定购买决心11.0512.11.93.2612.202011.1.2线上线下短信、条幅、梧桐山道路旗房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告、报纸、微博10.30营销举措第二批高层开盘，历时3个月，蓄客1000多批，40天认筹量500多批，开盘销售率85%推售套数推售594套（先推B1栋和B9栋，当天加推B10、B2栋和B8栋）推售户型高层：86-89㎡，318套双拼132㎡，92套双拼153㎡，92套双拼163㎡，9