星河湾_易居_广州星河湾项目案例总结_94P

广州星河湾——为当代最不需要做宣传的项目立传项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续2001年4月28日，广州星河湾首次开盘时，华南板块只是一块未经雕琢的玉石。星河湾项目地块2001年，华南板块房地产条件不成熟，市政、生活配套严重不足。星河湾在华南板块豪宅市场一片空白之时出现，星河湾出现令世人眼前一亮。2001年的华南板块即使是丝绸之路，也是走出来的，豪宅的前身并不金贵项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续随着交通基础设施的完善，与周边空间距离不断缩短城市发展模式：抛弃美国式发展方式，大力发展轨道交通。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续核心业务广州星河湾北京星河湾上海星河湾开发项目极少，用心和负责是企业获得市场认可的法宝项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续“星座式”布局：自然、不对称的建筑布局。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面。沿江一线转折弯延的组团布局，更增加了江景单元的景观面。“星座式”布局优点项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续星河湾推货节奏期数推售时间组团名称推售套数一期2001-4-28畅心园1435怡心园朗心园逸心园二期2002-5-1赏心园454公寓440桃园别墅7三期2003-5-1荟心园8072003-10-1悦心园420四期2004-10-1星座444五期2007-10-12星苑400六期2008-10-26星河湾6号5016期2期1期4期3期5期项目分六期开发，2001年4月开盘，目前项目进入销售尾声。项目分期情况项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续园林特色在于细节即使是中心园林，也不忘强调精巧、细致。而原生态的自然组合，毫无花哨之感。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续园林特色在于细节社区交通，每块石板都代表了创意和用心。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续园林特色在于细节园林小品只是小区生态很小部分的点缀项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续室内标准的室外木栏杆铜包件工程施工细节项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续?123工程施工细节——双层井盖将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续单位：平方米11414815829120029105010015020025030035001年一期02年二期03年三期04年四期07年五期08年六期产品档次提升，户型面积走势趋增，最后一期户均面积为291平方米星河湾每期户均面积走势图星河湾每期户均面积走势星河湾户型设计的主要特点：1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导；2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点；3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续广州星河湾经典户型一四房：325平方米多重观景的转角窗设计宽阔的观景阳台可入座的观景阳台观景浴缸功能间均设置观景阳台项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续四房：325平方米第一层为最私密的主人起居空间第三层为公共的生活空间第四层为配套及服务空间第二层为次位生活及起居空间广州星河湾经典户型二项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续四房：325平方米主人起居空间的尊贵设计准一梯一户的入户设计140平米的南北连厅的生活空间完善的后台服务空间广州星河湾经典户型三项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续A1户型302㎡4房2厅4卫+工人套房·一线江景，临江展面达17米；·南望中心园林；·豪华3套房设计；·5.5米超宽开间客厅；·南北对流；·江景主卫；·3.6米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；户户南北对流、通风采光优良；南方天气较为潮湿，南北对流有利于保持室内干爽；自然的对流通风，能有效降低室内温度；六期户型核心卖点一项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续A2户型306㎡4房2厅4卫+工人套房·一线江景，临江展面达18米；·南望中心园林；·豪华3套房设计；·6米超宽开间客厅；·3面单边，阳光书房，南北对流；·超豪主人房，功能齐全，270度景观；·3.6米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；私家电梯尊享设计、一户一梯专享私家电梯厅，户内空间的再度扩张一梯一户，保障业主的私人空间六期户型核心卖点二项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续A3户型325㎡4房2厅4卫+工人套房·一线江景，临江展面达17米；·南望中心园林；·豪华3套房设计；·5.5米超宽开间客厅；·南北对流；·江景主卫；·3.6米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；光景阳台，最大化采光纳景传统欧式阳台，保持建筑风格的统一；浅阳台设计，增加房屋的采光面；坐在客厅中即可眺望远近美景，阳台不再成为阻挡；每个卧室设置阳台，更加符合人性化需求。六期户型核心卖点三项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续·一线江景，临江展面达24米，正望三支香水道交汇处；·南望中心园林；·3套房带超豪华双主人套房设计；·6.3米超宽开间客厅；·3面单边，阳光书房，南北对流；·超豪主人房，功能齐全，270度景观；·3.6米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；全城至高交楼标准，再次掀起豪宅革命5500－6500元/平方米的装修，重新定义豪宅标准；8年精湛工艺的结晶，再度超越精工细琢的自我要求；各种珍稀木材、石材的巧妙搭配，营造至高的装修境界。六期户型核心卖点四A户型475㎡5房2厅5卫+工人套房项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续B1户型275㎡4房2厅4卫+工人套房·90米超宽楼距，正望中心园林；·豪华3套房设计；·5.5米超宽开间客厅；·3面单边，阳光书房，南北对流；·超豪主人房，功能齐全，270度景观；·3.3米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；前后大花园设计，江景更添园景楼体离沿江路近20米，并增大了前面花园的面积；建筑离市政路更远，有效减低噪音；六期户型核心卖点五项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续B2户型250㎡4房2厅4卫+工人套房·90米超宽楼距，正望中心园林；·豪华3套房设计；·3面单边，阳光书房，南北对流；·超豪主人房，功能齐全；·3.3米层高；·1梯1户设计；·多阳台设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；立方米空间、新高度245－475平方米的大面积户型，专为追求奢华生活的人士设置；3.3－3.6米的层高，才能配合5.6－6.3米的大厅开间；475平方米的大宅更设有双主人套房，空间灵活搭配，能满足各种大家庭的需求。六期户型核心卖点六项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续B3户型241㎡4房2厅4卫+工人套房·90米超宽楼距，正望中心园林；·豪华3套房设计；·3面单边，阳光书房，南北对流；·超豪主人房，功能齐全；·3.3米层高；·1梯1户设计；·跃式设计，空间层次丰富；·附设工人房及紧急通道；传统大气玄关，尽显大家风范；户型方正实用，使用率高达88%；递进层叠式专享双餐厅；工人专用走道，有效保障私密性；走道空间利用率高；主入口（大门、主人房）双开门设计；主人房超大衣帽间设计；书房设专用洗手间；浅阳台设计，最大化采光纳景；主人房无敌江景天际沐浴间，可观星听涛；过厅设计、过渡缓冲空间；在厅中无一处可见房间门；其他卖点：项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续解读星河湾——装修品质项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续到04年的4期，星河湾户型及装修标准开始升级，项目的高端形象走向全国。5期主要以园林为主，相对缺乏江景资源，因此户均面积相对较小。6期拥有优越的江景资源，户均面积接近4期，目前星河湾的装修标准为5500-6500元/平方米。早期装修近期装修装修品质进化简介项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续精装修交楼标准关键是三道关：一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适；二是材料，材料一定要好，才能保证品质；三是手艺，也就是工程质量。?精装修标准的关键是什么星河湾的设计装修细节项目概况开发背景区位特征企业特征产品塑造社区规划园林景观产品分析户型配比会所配置配套服务营销策略定价策略推案策略营销解析媒体策略效果评价销售情况价格走势后续?星河湾